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　　第一、90、70政策對戶型的限制

　　從客觀上來說，90、70政策抑制了戶型多樣化的發(fā)展，因為原來我們各大城市都在做戶型創(chuàng)新的研究，主要是在戶型的擴展、空間方面的變化，比如很多的錯層、躍層、復(fù)式方面的研究，現(xiàn)在大家都在做90平方米以下的小戶型，一下把類型限制死了，大家想的不是往外擴展，而且如何做得精致。

　　公司有一個統(tǒng)計，90平方米以下的小戶型有不到三十種，二十多種，這幾種數(shù)量是好的，不必做太多的創(chuàng)新，更多的經(jīng)歷是放在內(nèi)部的優(yōu)化上。也就是說以前設(shè)計院設(shè)計深度不做的東西，以前就出到標(biāo)準(zhǔn)圖這種級別就夠了，很多的問題沒有深入研究，現(xiàn)在都去研究了，這種情況下催生出很多90平方米以下越做越精的戶型，南方北方不太一樣，另外也導(dǎo)致了大量同質(zhì)化的樓盤，戶型都是一樣的，靠什么拉開差距呢，只能靠建筑的外觀、形象、立面，比如景觀方面和文化方面來拉開這個差距。

　　第二、住房交房的體系

　　現(xiàn)在住宅市場上有毛坯房也有精裝房，大量是毛坯房，做精裝房交房方面的爭議太多，但是有很多大的開發(fā)商已經(jīng)越來越朝精裝房方面發(fā)展，對于很多消費者、客戶來講，等于是兩次投入，買一套房子里面的裝修哪怕是四白落地基本的粗裝房，也是比較好的，但是明顯戶型不是自己需要的，自己重拆裝，等于花了兩輪錢。根據(jù)裝飾協(xié)會統(tǒng)計的中國全年一年當(dāng)中投入的兩億，砸掉的浪費開發(fā)商和客戶自己的砸掉，是3千億，這個社會總的成本方面，到每一戶的住房者都經(jīng)歷過這樣的過程。既然這樣，未來肯定是兩個趨勢，一個是把精裝房做得更精，讓他舍不得砸，我在英國生活過八年，澳洲生活過一年，就沒有聽說過毛坯房的概念，全部是一次到位的，就像現(xiàn)在買電腦、買手機都是里三層外三層包裝好，不可能給你裸機。第二種情況，我們既然是毛坯房，我們就毛坯到底，很多的衛(wèi)生間、廚房能不做就不做，因為做了也是要浪費，用戶要給砸掉，包括我們驗收的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該適當(dāng)?shù)胤砰_，最早做高適應(yīng)性戶型的是聶梅生的姐姐，他們做過廠房宿舍，只做了分戶墻，沒有做內(nèi)部隔墻，給用戶自己改造的余地，改造的結(jié)果是出來了99種戶型，沒有任何兩戶是重樣的，最關(guān)鍵的是所有的用戶對自己改造的平面是非常滿意的，說明了每家每戶由于人口數(shù)量的不同，生活習(xí)慣的不同，投入資本水平的不同，方方面面，甚至審美方面不同，所需要的戶型是不一樣的，所以開發(fā)商在同樣是小戶型的基礎(chǔ)上拿出一種產(chǎn)品里適應(yīng)所有人的口味，與其這樣，不如放開這樣的要求。給產(chǎn)品留有余地。

　　第三、生活水平的變化

　　現(xiàn)在由于生活水平的變化，導(dǎo)致人們的行為方式的變化，影響到了居住功能的變化，最后落實到了戶型上肯定也是變化，我們做的住宅，戶型只是一個載體，它所承載的是每戶人家自己的生活方式，現(xiàn)在北方人、南方人的生活方式本來就不一樣，高收入家庭和低收入家庭的生活方式也不一樣，所以差別是非常巨大的，造成了很多的具體的影響，比如說衛(wèi)浴分離的模式，過去我們的衛(wèi)生間能夠做多小就做多小，最早的標(biāo)準(zhǔn)是4平米的衛(wèi)生間就夠了，現(xiàn)在至少做到了6平米，甚至10平米，衛(wèi)生間的功能也有很大的擴展，不是過去的簡單三大件，現(xiàn)在至少是除了馬桶以外，得有淋浴房、浴缸，拓展一點還有桑拿房、體重計、建材器材、更衣凳等等，對于小戶型來講，有很多的具體方式來提高適用性。另外一點就是開放廚房，很多的樓盤現(xiàn)在為了追求時髦，就做了一個開放式的廚房，對于傳統(tǒng)中國人的油煙，現(xiàn)在我們的客戶接受開放廚房的比例越來越高的，在現(xiàn)在的社會里，福利分房的概念很不適用，現(xiàn)在的很多空間定義有了變化，過去強調(diào)臥室做大，衛(wèi)生間做小，樓梯間小，走廊盡量短，這樣提高得房率，降低公攤率，現(xiàn)在很多的觀念已經(jīng)被顛覆了，拿臥室來講，過去臥室為什么要大，三室一廳、兩室一廳，主要的夫妻在一套主要臥室，老人一套臥室，小孩有自己的房，一間臥室是一個生活的具體單元，現(xiàn)在的整個社會四室同堂、三室同堂的比例越來越小，你搞這么多臥室就沒有必要了，過去的生活單元除了床以外，還得有一個五斗櫥，然后有一個電視，有一個衣柜，衣柜上兩個箱子，這是基本的生活單元，但是我們現(xiàn)在，除了晚上睡覺是不會進(jìn)臥室的，白天在外面忙，除了睡覺是不會進(jìn)臥室的，有了儲藏室為什么還要放衣柜、放箱子，現(xiàn)在由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了徹底的變化，電視機現(xiàn)在是液晶的、等離子的，可以掛在墻上，你為什么還留柜面、臺面放電視，現(xiàn)在就導(dǎo)致了臥室越來越小，衛(wèi)生間就會有越來越大的趨勢。這些細(xì)節(jié)累計起來，我們傳統(tǒng)的戶型設(shè)計，所謂的幾室?guī)讖d就已經(jīng)不成立了。

　　另外是對朝向的認(rèn)識，過去的社區(qū)為了追求沒有麻煩，都采取了一律的正南正北，這是非常僵化的設(shè)計，跟國外有很多不同，英美國家人家買房從來沒有計較朝南朝北朝西，一點這樣的概念都沒有，說明什么，是西方人生活水平比中國人低嗎？為什么不追究這個事情呢？其中很重要的原因就是住宅的品質(zhì)非常高，雖然戶型是差不多的，但是門是門窗是窗，磚是磚墻是墻，每件都是都非常貨真價實，現(xiàn)在中國的房子由于建筑的質(zhì)量比較差，建筑材料的質(zhì)量比較差，導(dǎo)致了如果不是南北朝向、東西朝向就能曬死人、凍死人，所以逼著買南北朝向，這是工業(yè)體系不配套的問題。同時也不一定就是這樣，如果說歐美和中國的氣候環(huán)境差距比較大，日本跟中國是相當(dāng)接近的，也沒有這么嚴(yán)格的區(qū)別?？梢酝ㄟ^朝向、戶型的設(shè)計、技術(shù)手段的使用來做一個補償，使得南北朝向和東西朝向都好辦，朝向不好的有更好的景觀設(shè)施，更主要的是一個設(shè)計，一個設(shè)計如果是做一個板樓，只需要設(shè)計南北朝向就行了，整個小區(qū)的品質(zhì)是非常低廉的，你可以做一個很復(fù)雜的設(shè)計，既有南北朝向又有東西朝向，保證每個戶型都好賣，在設(shè)計上有很多的麻煩，但是銷售是好的，整個社區(qū)的整體品質(zhì)是好的，不光設(shè)計南北朝向，還有做端頭的處理，主要是看開發(fā)商肯不肯花心思，設(shè)計院的設(shè)計師肯不肯花心思，不是說這樣的不好朝向就不好賣，很多樓盤不是說簡單的南北朝向戶型，可以是復(fù)雜的多種戶型的組合。

　　第四、不同階層混合居住模式的復(fù)興

　　過去曾經(jīng)說不同階層的人群不能住在一起，將來的物業(yè)管理因為收入的不同帶來了生活方式的不同，住在一起會有很大的麻煩?，F(xiàn)在恐怕是做不到的，首先從中央來講，建設(shè)和諧社會，這是一種政治理想，這是我們追求的一種目標(biāo)，所以不鼓勵分階層的劃分小區(qū)的居住地。小戶型在兩三年內(nèi)有大體量的供應(yīng)，可以分成微觀、宏觀層面來看，微觀層面很多開發(fā)商要求我們做的，就是兩個90平米小戶型，分別銷售，如果有人想買大戶型，把兩戶合并在一起，拆了中間的隔墻就可以了，留有改造的余地，于是在同一個社區(qū)里面，就有人只買一戶的，有人買兩戶的，如果可以改造成復(fù)式的，有人可以買四戶的，不可避免地就在一棟樓里就有了不同收入水準(zhǔn)的人群，在微觀層面已經(jīng)有一個混合了。在居住社區(qū)里面，國家有要求30%、70%的比例，決定了不同收入的混合是一個必然。在宏觀層面，一個城市它鼓勵對住宅開發(fā)項目還有一個宏觀的控制，那么這個宏觀的控制就是按照這個比例來的，所以也不可能說哪一個社區(qū)全不允許你改大戶型的住宅，所以三個層面導(dǎo)致了都是一個結(jié)果，由小戶型的政策帶來了居住社區(qū)里面不同階層的混合，這是不可避免的，這個結(jié)果帶來了在產(chǎn)品設(shè)計方面必須考慮這個方面，沒有純粹的，小戶型是經(jīng)濟(jì)適用房或者給低收入階層的。這不一定。

　　第五、成套的生態(tài)節(jié)能技術(shù)的普及

　　我主要是講成套，賣的不是單項的技術(shù)產(chǎn)品，這個時代已經(jīng)過去了，在全國經(jīng)濟(jì)會議之后，提出了住宅節(jié)能的理念，過去兩年里大量的樓盤開始拿著節(jié)能產(chǎn)品作為賣點，這個產(chǎn)品都是單項產(chǎn)品，單項技術(shù)，比如說窗戶外墻保溫怎么做的，門窗系統(tǒng)怎么做的，售樓處里擺著很多的節(jié)能產(chǎn)品、樣品，樓書上羅列了一大堆采取的技術(shù)手段，這些都是節(jié)能的手段，單項來說都是節(jié)能，但是它忽略了一個很重要的事實，就是你買的是整體的產(chǎn)品，產(chǎn)品節(jié)能不節(jié)能，跟你里面用了多少節(jié)能手段是沒有必然聯(lián)系的。我們拿汽車為例，你去買寶馬汽車，首先關(guān)心的是動力幾點零的，排量是多少，第二時速每分鐘達(dá)到多少，第三整體油耗，你不會關(guān)注火花塞是什么牌子的，如果夏利換上寶馬的輪胎、法拉利的方向盤，它仍然是夏利，它不是寶馬生產(chǎn)線下來的，不是集成化的產(chǎn)品，因此沒有整體的指標(biāo)。這個階段拿著節(jié)能當(dāng)賣點，反而沒有降下來能耗，兩會提出了目標(biāo)，這兩年節(jié)能并沒有達(dá)到目標(biāo)，國家節(jié)能形勢這么緊張，也不可能允許這個情況持續(xù)下去，今年會出臺更加嚴(yán)厲的懲罰措施和積極的鼓勵措施，現(xiàn)在各種鼓勵的措施加起來能夠達(dá)到了每平米采用一些節(jié)能設(shè)備以后，能夠達(dá)到每平米400-500元錢，這樣的補充已經(jīng)非常高了，足以做一個真正節(jié)能的項目。我這里強調(diào)的是做一個節(jié)能項目需要通過完整的模擬計算實現(xiàn)的，最后在銷售時就賣兩個指標(biāo)，不要賣技術(shù)設(shè)備，一個指標(biāo)是高舒適度，你的恒溫恒濕情況怎么樣，第二你給消費者一個瓦數(shù)，這個房子多少瓦，這個目前的開發(fā)商都提供不了，你就拿出很多的獎項，消費者過來就問兩個問題，一個是舒適度能達(dá)到多少指標(biāo)，外面多熱多冷，房間的溫度控制在多少度，第二百公里油耗，房子住一年，能耗是多少。只有像北京鋒尚、南京鋒尚、moma可以得出這樣的指標(biāo)來，微能耗、低能耗、零能耗，這才是一個最后的指標(biāo)，你賣的是整體性能，而不是單項技術(shù)。外面很多炒作節(jié)能住宅，大家都去問他們這兩個問題，基本上都答不上。

　　那么降低能耗，節(jié)能是一個次生產(chǎn)品，不要片面地強調(diào)節(jié)能，如果我們要節(jié)能的話，住延安窯洞就可以了，不用電水最節(jié)能，核心是我們在新的平臺、標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上再去降低能耗，舒適度是一系列的指標(biāo)，包括溫度、濕度、控制流速，室內(nèi)界面溫差，不能說空調(diào)吹得涼爽，摸哪哪燙手，怎么達(dá)到？我們是國內(nèi)唯一一個公司使用中國的軟件進(jìn)行計算，根據(jù)模擬的結(jié)構(gòu)再去采購各種技術(shù)設(shè)備，不用用最貴、最好的，關(guān)鍵是全部用起來之后是沒縫的，這是一個核心成套的理念，前面說的樓盤技術(shù)很好，但是那些技術(shù)就好比你冬天穿羽絨服、羽絨褲，但是沒有戴手套、扎圍脖，沒有穿秋褲，仍然會很冷，現(xiàn)在國家節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)是50%、60%也好，管的是設(shè)計，設(shè)計上窗戶要達(dá)到系數(shù)多少，達(dá)到這些標(biāo)準(zhǔn)根本不能說明你這套房子在使用過程中能耗降到了多少。這里面包括一些具體的技術(shù)，在這里不詳細(xì)講了，就講講大的方面，包括外遮陽有很多的形式，可以最后變成防盜的設(shè)施、自鎖功能、電動控制、自動對準(zhǔn)太陽入射角度，包括新外墻的做法，現(xiàn)在都做外保溫，十幾年過來證明是錯了，隨著時間的演唱，最后外墻保溫材料掉下來砸壞了車，砸了人，這樣的做法是失敗的，現(xiàn)在提倡的是雙掛式，留有空氣層，最重要的是如何解決冷橋的問題，現(xiàn)在很多的做法都錯了，很多高端公寓為了漂亮，上面做了落水管，但是落水管做在墻里面，為了外墻漂亮，外墻保溫做在外面，水在里面，冬天化水，零度的水走在里面，墻就是零度，有很多的案例是使墻內(nèi)結(jié)水。要解決陽臺板的保溫問題，你的門窗、墻面保溫性能做得做好沒有用，直接挑出陽臺板，直接從陽臺板跑掉了，你再做保溫沒有意義。門窗現(xiàn)在的性能非常好，有雙層、中空、單輻射、雙輻射，雙層玻璃單墻中空，各種技術(shù)都有?，F(xiàn)在的門窗性能都已經(jīng)非常好了，好到什么程度呢，五公分厚的門窗系統(tǒng)那的保溫系統(tǒng)能夠達(dá)到30公分的磚墻，外加13公分的保溫材料，主要還是成套使用的概念。

　　再有就是活性能量基礎(chǔ)，不再做能量熱泵，不管是裝機還是平面基礎(chǔ)，在做基礎(chǔ)的時候讓熱盤管下去，利用潛層熱源，控制空氣的溫度在22-26度，正負(fù)可調(diào)節(jié)2度，這樣的話你就可以不用空調(diào)了，沒有空調(diào)，沒有暖氣，是通過控制建筑的溫度來調(diào)節(jié)室內(nèi)的舒適度。第一代用串聯(lián)、并聯(lián)，現(xiàn)在用貼膜式的，最根本的目的就是取代空調(diào)，傳統(tǒng)的空調(diào)技術(shù)都是一樣的，用的是混合式新風(fēng)，每次循環(huán)換掉20%的廢氣，補充20%的新風(fēng)，現(xiàn)在用的是置換式的新風(fēng)，新風(fēng)靠近地面的地方，溫差控制在1度，人呼吸的廢氣在屋內(nèi)就可以排出去，保證在人的高度以下有新風(fēng)，剛才提到的衛(wèi)生間橫排水系統(tǒng)，衛(wèi)生間可以做到屋內(nèi)的任何位置，是完全干燥的衛(wèi)生間，這是一個交叉污染源，你上廁所感到臭，打開排風(fēng)扇經(jīng)過的是別家的空氣到你家來，你兩三天不往地漏里放水，就會形成交叉污染。還有戶式的新風(fēng)系統(tǒng)，現(xiàn)在很多的陽臺為了漂亮，做雙扇落地門，導(dǎo)致沒有窗戶，很多人睡覺喜歡透氣就得開著窗睡覺，在沒有窗的情況下就得開著門睡覺，對北京這樣的氣候，沙塵暴冬天你怎么開著門睡覺，很多樓盤靠著高速公路，外面噪音很大，怎么可能開著窗睡覺，需要這樣的戶式新風(fēng)系統(tǒng)，防塵、防噪聲。

　　包括怎么樣節(jié)水，說現(xiàn)在洗澡，打開水龍頭之后，放掉很多的冷水才能有熱水，每天浪費都是熱水，用管中管微循環(huán)的技術(shù)，可以長期利于節(jié)水。下面講一個實例，就是怎么用的這個技術(shù)，我們做的南京鋒尚，能耗上做到零能耗，townhouse這部分是微能耗，這邊是護(hù)城河，有很寬闊的水面和窄的水面，這是明城墻遺址公園，這是政府出資修的中式園林。這一側(cè)是鋒尚這一側(cè)，完全是洋人做的景觀設(shè)計，非常干凈、整潔，好像什么也沒做，住在里面是非常舒服的，開發(fā)商在里面辦公，護(hù)城河里面開發(fā)商修的溫泉，這是草坪、入口，這個雕塑是根據(jù)國外找的藝術(shù)圖片由民工拿水捏的，這是會所，全部是用太陽能的。

　　第六、設(shè)計精度的提高

　　我們都在做小戶型，戶型創(chuàng)新方面沒有什么需要做的，有更深層次的設(shè)計，每一個部分都需要有非常充足的考慮，現(xiàn)在所有的住宅設(shè)計，你仔細(xì)看一下的話，即便是國家的標(biāo)準(zhǔn)里面有很多錯誤，我們一做圖，外窗一畫，就是在外墻的中軸線上，大學(xué)是這樣教的，標(biāo)準(zhǔn)圖也是這樣畫，我們做的是外保溫，為什么這樣做，窗的保溫做得很好，也可以做在內(nèi)墻線上，如果做成外墻線上，室內(nèi)可以做一個凹槽出來做一個花池，為什么要做在中間，內(nèi)外都很窄，什么都擺不下，我們看到這些柱子，是完全沒有必要的，特別是做住宅，結(jié)構(gòu)優(yōu)化一下的話，完全可以把它做在墻里，做成扁柱，就算一定要有柱子，柱子為什么要做成硬件，小孩過去容易碰了頭，我在德國都是壁紙，壁紙是一層一層覆蓋的，貼得很厚，壁紙很軟。在玄關(guān)部分，有很多具體設(shè)計的細(xì)節(jié)。

　　因為產(chǎn)品是一個含糊的詞，包括住宅和酒店的產(chǎn)品，這是五合國際做的一套豪宅標(biāo)準(zhǔn)，做了三年，第一版是三百多條，現(xiàn)在是九百多條，分成十大方面，什么目的呢。我們接觸了很多的開發(fā)商，是要做豪宅的，要求做豪宅，可是豪宅的標(biāo)準(zhǔn)是什么，現(xiàn)在市場上的豪宅很多，比如以北京為例，萬城華府賣兩萬多，公園六號四萬多，北京公館五萬，新出來的項目賣到八萬……這些售價很高，但是大家使用的設(shè)計規(guī)范是同樣一套規(guī)范，你用的國家規(guī)范和回龍觀的適用房用的是一套規(guī)范，你能拿到銷售許可證，誰說你是豪宅，你的價格主要是由土地成本核土地附加資源構(gòu)成的，我在CBD就貴、靠近昆明湖、玉泉山就貴、靠近清華北大就貴，所謂的豪宅中都是空調(diào)，空調(diào)在國外都是很落后的，有的開發(fā)商還說送你一套空調(diào)，做高檔的住宅，我們支持，但是如何你告訴銷售員，我的樓盤和對面的為什么不一樣，就需要一套技術(shù)的體系支撐。

　　私密性、保溫措施。現(xiàn)在中國雖然有智能化體系，保安這一系是達(dá)不到的，任何小區(qū)是達(dá)不到的，作為保安都是簡單刷一個門卡，沒帶門卡說說就能進(jìn)去，開著好車，穿得好點就能進(jìn)去。我們現(xiàn)在所有小區(qū)的大門都是人來管的，而且不是彈簧門來回推拉的，都是非常廉價的，現(xiàn)在有這么多的技術(shù)可以用，沒有人采用。我在北京只見過一家物業(yè)，全部用的是女保安，保安有多少機會是拿著警棍跟別人打架的，你為什么要拿著警棍，這里要求是服務(wù)員穿著領(lǐng)帶、西裝、襯衫，不能穿大衣，看崗?fù)?，三十公分厚的墻壁，里面是空調(diào)、新風(fēng)一應(yīng)俱全，但是沒有凳子，有凳子就可以睡覺了，就不盡職了，可以換班，但是不可以睡覺，不可以坐下，這樣的硬件要求可以提供。

　　第七、產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化

　　對于很多大的開發(fā)商，萬科、陽光一百，它和一般小的開發(fā)商的項目公司的概念不太一樣，當(dāng)一個小公司只操作一個項目或者兩個項目的時候，你可以這個團(tuán)隊配得比較齊整，全部經(jīng)歷管一個項目，像萬科這樣的公司，全國十幾個城市有項目，每個城市有兩三個項目，全國有幾十個項目，每一個項目上方案是一家設(shè)計單位，施工圖是一家設(shè)計單位，景觀圖是一家設(shè)計單位，都要面對幾個總包分包的施工隊，面對無數(shù)的材料、設(shè)備廠家供應(yīng)商，同時對著幾千家企業(yè)在作戰(zhàn)，所以它沒有一套標(biāo)準(zhǔn)化，就沒有辦法控制成本，控制采購，特別難的是控制不了質(zhì)量，不可能每個團(tuán)隊、每個項目公司的總工都招配得很齊整，對于這樣的公司來講標(biāo)準(zhǔn)化就成了唯一的出路，就像麥當(dāng)勞怎么管理全球的店，怎么來管理人的任命、考核，一定要有標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)就可以給你授權(quán)，允許你特許加盟，這是我們給國內(nèi)企業(yè)做的圈套標(biāo)準(zhǔn)化，主要是設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化。國家上分七大地區(qū)，分不同部位，內(nèi)部外部，七個地區(qū)有四個部位，有四千多個做法，十萬多個節(jié)點，投入比較大，這是給集團(tuán)公司玩的，大公司做這套標(biāo)準(zhǔn)是不掙錢的，但是長年執(zhí)行這種標(biāo)準(zhǔn)，是能夠大幅度節(jié)約成本的。

　　這是針對國內(nèi)的問題，做了識別系統(tǒng)、施工工藝、材料標(biāo)準(zhǔn)化。最后做出來的是可以檢索的系統(tǒng)，意義就是實現(xiàn)了從毛坯房到精裝房的過渡，包括材料、施工工藝的標(biāo)準(zhǔn)化，最后節(jié)約的是時間成本，控制了施工質(zhì)量，當(dāng)然也就控制了開發(fā)的成本。

　　第八、頂級產(chǎn)品

　　前面講的都是標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品，畢竟樓市市場上還有高端客戶，還有高收入人群，頂級產(chǎn)品做到什么樣子了，舉兩個例子，這是我們正在做的，北京北邊的別墅項目，這個項目開始做一些別墅，做到一年，發(fā)現(xiàn)這個別墅怎么做就是別墅，最后改成了城堡，只做三個城堡，城堡的售價三個億以上，背著著山林，山林可以租可以領(lǐng)養(yǎng)，前面是高爾夫球場，我們給這套的設(shè)計就不是普通別墅居住的概念，每一套城堡是三千多平米，實際上是一個企業(yè)接待性的會所或者是私家的社交會所，我們找到了蘇格蘭三個城堡為原形改造出來，里面的一串空間設(shè)計全部配套的軸線設(shè)計，包括樓梯間的形式。整個平面的特色是非常經(jīng)典和古典的，這一類產(chǎn)品可以算是中國別墅走到一個新的境界的體現(xiàn)，別墅像我們做的上海祖園也做到頭了，一棟賣一億三，畢竟是別墅豪宅，再往上走就是城堡和莊園了，做城堡填補一下中國別墅類頂級產(chǎn)品的空白。這是內(nèi)部裝卸的一些圖片，是非常厚重的木件做得比較多。這是在廣州珠江新城做的住宅類的，當(dāng)時設(shè)計了幾套方案，可以做四棟樓，最后做成兩棟樓，一梯一戶，下面也是有少量的幾層是一梯兩戶，一梯一戶，有大貨梯，每一戶四周都是陽臺的處理，這是頂級產(chǎn)品又上了一個臺階。

　　第九、大盤的價值

　　現(xiàn)在大盤的項目越來越多，很多開發(fā)商拿城里的地塊很難了，轉(zhuǎn)向拿很大的地塊，由旅游地產(chǎn)或者酒店主題開發(fā)，項目越來越多，里面的核心就涉及到資源配置的問題，怎么樣通過旅游設(shè)施來帶動土地價值的提高，從大盤的戰(zhàn)略與做小項目是不一樣的，小項目可以采取跟從的戰(zhàn)略，你賣7千，我賣7千5。這是江西新城，是2萬2千5百米中國最大的別墅區(qū)，里面做了兩個大酒店，里面有高爾夫球場，通過所有的配置來提高它的檔次。里面核心的就是酒店和度假設(shè)施，這是非常熱的一類，現(xiàn)在做的就是酒店類和商業(yè)類的大幅度的提高，酒店現(xiàn)在是一個專業(yè)化的設(shè)計，大家都比較公認(rèn)，首先是酒店管理公司，其次就是找一個做酒店比較擅長的專業(yè)公司。

　　第十、商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)化

　　現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)非常大了，跟以前的要求不同，原來基本上是做一個商業(yè)，以開發(fā)商自己的想法為主，現(xiàn)在不一樣，多數(shù)是依賴專業(yè)化的商業(yè)策劃公司、商業(yè)管理公司，整合資源、招商，以及業(yè)態(tài)的規(guī)劃為先，這方面的理念來做。

　　最后一個結(jié)論還是那三句話，資本、品牌和產(chǎn)品，這三條是未來房地產(chǎn)競爭的核心要素，這三條是不同的，其中資本不是一夜能夠翻身的，昨天沒錢，今天就有資本，第二品牌是需要長期的積累，這三件事只有產(chǎn)品的事情能夠使你一夜翻身，國內(nèi)的例子也非常多，國內(nèi)熟知的一個是星河灣，一個是鋒尚，星河灣只做了兩個，北京星河灣，廣州星河灣，鋒尚也只做了兩個盤，北京鋒尚和南京鋒尚，由于有了品牌，贏得了資本的合作。