男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所
　　王阿忠博博士 蔣依嫻
　　海峽都市報(bào)《房產(chǎn)周刊》編輯部

　　【熱點(diǎn)分析】

　　指數(shù)攀升緣于市中心房?jī)r(jià)走高

　　進(jìn)入2007年1月，福州房地產(chǎn)的均價(jià)在2006年末首次突破5000元大關(guān)后回跌，而2月又重新高揚(yáng)，住宅的均價(jià)從上月4953元/平方米上漲到5675元/平方米，上漲722元/平方米，漲幅高達(dá)14.58%。這是2004年以來(lái)單月均價(jià)變化最大的一個(gè)月。如此大的漲幅主要是由于福州七個(gè)板塊中價(jià)格最高的兩個(gè)板塊———北江濱板塊和市中心板塊2月的成交量之和占全市交易總額的比例有較大幅度的提高，從上個(gè)月的15.70%提高到本月的37.99%，市中心樓盤(pán)的高端高價(jià)和高銷量讓我們不得不對(duì)其近一年來(lái)的均價(jià)走勢(shì)加以關(guān)注。

　　從市場(chǎng)上可以看出，市中心的均價(jià)總體是一個(gè)上漲的走勢(shì)。尤其是近半年來(lái)，除去在1月份的下跌外，漲幅有猛升之跡象。本月均價(jià)為6687元/平方米，而去年同期的為4145元/平方米，上漲了2542元/平方米，這高達(dá)61.33%的漲幅令人觸目驚心。市中心樓盤(pán)的房?jī)r(jià)高速上漲縱觀其原因，大體有如下幾點(diǎn)：

　　一是隨著城市化進(jìn)展，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，市中心地價(jià)大幅抬高。地價(jià)是構(gòu)成房?jī)r(jià)最重要的硬性因素，它的大幅上漲必然推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。再加上拆遷補(bǔ)償提高，又增加了樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的成本，使市中心的新開(kāi)樓盤(pán)價(jià)格高企。

　　二是市中心得天獨(dú)厚的設(shè)施優(yōu)勢(shì)吸引福州八縣買家強(qiáng)勁入市，形成市中心房?jī)r(jià)呈高速上漲。

　　三是由于開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃。由于房地產(chǎn)是一種特殊商品，開(kāi)發(fā)交易的信息不對(duì)稱，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃得以逐期提升房?jī)r(jià)，消費(fèi)者隨眾心理強(qiáng)，買漲不買跌，于是就造成一個(gè)循環(huán)，樓盤(pán)愈是熱銷，人們購(gòu)房熱情愈是高漲，樓價(jià)就愈是居高不下。

　　四是市場(chǎng)存在隱性價(jià)格聯(lián)盟，合力將市中心樓盤(pán)價(jià)格推高，從而達(dá)到“領(lǐng)頭羊”效應(yīng)。伴隨著住房需求的不斷釋放，大房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始在利益極大化的共同追求中默契配合，在新開(kāi)樓盤(pán)以周邊已售或待售房?jī)r(jià)作為定價(jià)參照下，相互協(xié)調(diào)，從而使市場(chǎng)整體價(jià)格走強(qiáng)。這種價(jià)格聯(lián)盟，在市中心這個(gè)寸土寸金的開(kāi)發(fā)量較集中的地方體現(xiàn)得尤其明顯。

　　在成交量上，本月成交面積驟降，為29.69萬(wàn)平方米，相比上月下降了26.2萬(wàn)平方米，跌近一半，這主要是春節(jié)期間房地產(chǎn)市場(chǎng)停止交易，所以這個(gè)交易量的減少應(yīng)屬正常。

　　【產(chǎn)品分析】

　　大戶型交易上揚(yáng)

　　從住宅交易成交面積來(lái)看，120～150平方米之間的大戶型依然穩(wěn)居第一，占成交總數(shù)的33%，較上月的30%有所增加，金額高達(dá)61986萬(wàn)元，占成交總金額的37%。2月150～180平方米的住宅的成交量取代90～120平方米居第二，成交350套，成交金額為36962萬(wàn)元，成交比例和成交金額所占比例與上月相比，分別上升了2個(gè)和4個(gè)百分點(diǎn)。90～120平方米的成交比例和成交金額所占比例分別下降了4個(gè)和5個(gè)百分點(diǎn)。90平方米以下的住宅，成交套數(shù)為749套，所占比例較上月的28%略增1%，而成交金額所占比例較上個(gè)月反而下降1%，這是由于2月此戶型多個(gè)樓盤(pán)價(jià)格向下微調(diào)。180平方米以上的成交了139套，交易金額20598萬(wàn)元，所占比例與上月的16%持平。

　　與上個(gè)月中小戶型風(fēng)光的情形不同，2月大戶型的交易有上揚(yáng)的趨勢(shì)。120平方米及以上的住宅銷售量超過(guò)一半，占51%。90～120平方米和90平方米以下的中、小戶型住宅交易量降至總成交量的49%。當(dāng)然，2月小戶型的交易略遜不一定代表總趨勢(shì)，只是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的暫時(shí)變化導(dǎo)致的。

　　高檔住宅引領(lǐng)風(fēng)騷

　　2月交易資料顯示：7000元/平方米以上的高檔商品住宅取代上個(gè)月的3000～4000元/平方米的商品住宅奪得榜首，成交648套，成交金額為60703萬(wàn)元，交易面積為7.13萬(wàn)平方米，成交面積占2月市場(chǎng)住宅成交總面積的24%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上月，這與2月市場(chǎng)主推高檔樓盤(pán)有關(guān)。典型的如位于2月樓盤(pán)銷售首位的融僑錦江G區(qū)的交易均價(jià)為9564元/平方米，緊隨其后的依然是4000～5000元/平方米的商品住宅，成交面積為6.64萬(wàn)平方米，所占比例為22%。位居成交面積第三的是5000～6000元/平方米的住宅，成交量5.97萬(wàn)平方米。而3000～4000元/平方米的住宅交易面積較上個(gè)月降低了7個(gè)百分點(diǎn)。4000元/平方米及以上的住宅共占全部交易面積的77%，較上個(gè)月增幅較大，尤其6000元/平方米及以上住宅交易面積共占總交易面積的36%，比上月的19%激增17個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明福州住宅消費(fèi)仍存在高端化趨勢(shì)，且此趨勢(shì)發(fā)展速度較快。

　　新盤(pán)占據(jù)成交排行榜

　　2月樓盤(pán)成交排行榜完全是另一副景象，除了名城港灣外，其余的都是新面孔。融僑錦江G區(qū)以成交金額的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)———21868萬(wàn)元問(wèn)鼎榜首，這是2月北江濱板塊均價(jià)領(lǐng)跑七大板塊的重要原因，也為2月住宅均價(jià)上升起到主力作用。排名第二的是臺(tái)江的書(shū)香大第，成交面積略次于融僑錦江G區(qū)，為2.159萬(wàn)平方米，均價(jià)高達(dá)7148元/平方米。此二甲與排在第11位的左海筑家(均價(jià)7032元/平方米)共創(chuàng)了2月高檔住宅引領(lǐng)風(fēng)騷的局面。位居探花的是金山板塊的融信第一城三期，成交面積為2.462萬(wàn)平方米，均價(jià)為4214元/平方米，與同在金山片區(qū)的排名第十的中天·金海岸(均價(jià)4193元/平方米)一起平衡了2月高昂而上的房?jī)r(jià)。前12名中有6個(gè)樓盤(pán)的均價(jià)在2月全市均價(jià)5675元/平方米以上，直接導(dǎo)致了2月這一價(jià)格區(qū)段成交所占比例的較大幅度的增加。二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升

　　2月，福州市房地產(chǎn)交易登記中心公布了今年新修訂的二手房指導(dǎo)價(jià)，這是根據(jù)市場(chǎng)變化，對(duì)去年4月4日登記中心首次公布《福州二手房交易代征稅費(fèi)指導(dǎo)價(jià)》(2006年修訂)做了改進(jìn)。與去年相比，新指導(dǎo)價(jià)中的商品房基本價(jià)上調(diào)35%左右，這意味著，今后福州二手房(除別墅外)交易稅費(fèi)將增加3成以上。

　　從數(shù)據(jù)中我們可以看到，經(jīng)歷春節(jié)的二手房交易市場(chǎng)所受的影響相對(duì)較小，總成交面積226967平方米，略少于上個(gè)月，而均價(jià)略增，達(dá)到2250元/平方米，這一方面是由于新的二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)產(chǎn)生了一定的效用，還有一方面是因?yàn)?月的別墅交易量較上個(gè)月猛增895平方米，從而抬高了均價(jià)。

　　別墅價(jià)量回升

　　2月別墅市場(chǎng)價(jià)量均有所回升。2月交易價(jià)格為6614元/平方米，較上月略升218元/平方米，成交面積為2425平方米，相對(duì)上月的1441增多984平方米，回到去年末的水平。

　　從市場(chǎng)可以看到，別墅的成交量震蕩較大，別墅的價(jià)格走勢(shì)也不穩(wěn)定，一方面是由于別墅的高價(jià)注定其投資性質(zhì)的高成本以及高風(fēng)險(xiǎn)，讓逐漸走向理性的投資者多有猶豫。另一方面，政府的宏觀調(diào)控在一定程度上抑制了別墅建造與交易的自由度，降低了開(kāi)發(fā)商與投資者的開(kāi)發(fā)與購(gòu)買的積極性。當(dāng)然，從另一方面看，由于政策的限制，未來(lái)別墅自然會(huì)成為稀缺的品種，存在價(jià)格上漲的潛力。

　　【板塊分析】

　　北江濱漲幅最大五四北跌幅居前

　　[五四北板塊]五四北板塊2月的交易均價(jià)為4337元/平方米，比上個(gè)月的6059元/平方米有大幅度的下跌，主要原因該板塊的別墅樓盤(pán)———君臨香格里本月交易量為零，而上個(gè)月則占到整個(gè)板塊交易總額的56.35%。

　　[東區(qū)板塊]2月東區(qū)板塊交易均價(jià)為4897元/平方米，比上個(gè)月的4440元/平方米漲幅微升。主要原因是該板塊中價(jià)格比較高的樓盤(pán)———福晟錢隆首府在2月的交易增加，進(jìn)入排行榜的第9。

　　[西區(qū)板塊]2月西區(qū)板塊均價(jià)下降6.2%，交易均價(jià)為5419元/平方米，較上個(gè)月的5777元/平方米有較大幅度的下降。緣由是左海筑家的交易量在本月減少，退出了排行榜。

　　[北江濱板塊]今年2月份北江濱板塊的交易均價(jià)高達(dá)9189元/平方米，比上個(gè)月的7709元/平方米有大幅度的提高，這是融僑錦江G區(qū)的交易量在2月驟增的貢獻(xiàn)，占到整個(gè)板塊交易總額的94.45%，交易均價(jià)為9564元/平方米。

　　[倉(cāng)山板塊]倉(cāng)山板塊2月均價(jià)達(dá)到了5067元/平方米，相對(duì)上月的4688元/平方米，上漲幅度為8.08%，

　　較上個(gè)月的2.24%有較大的漲幅。另外，欣隆盛世的表現(xiàn)也不俗，排名第7，均價(jià)5331元/平方米。

　　[金山板塊]2月金山板塊交易均價(jià)略有回升。交易均價(jià)為5000元/平方米，比上月增加了260元/平方米，增幅為5.49%。這是因?yàn)檫@個(gè)月該板塊均價(jià)較高的旭輝花園(6327元/平方米)進(jìn)入銷量排行第4，從而托高了金山整個(gè)板塊的均價(jià)。

　　[市中心板塊]市中心板塊2月的交易均價(jià)達(dá)到6687元/平方米，明顯高于上個(gè)月的5881元/平方米。這是幾個(gè)銷售價(jià)格較高的高層樓盤(pán)交易量提高的杰作，如書(shū)香大第、左海筑家、融耀世紀(jì)大廈，這三個(gè)樓盤(pán)的交易均價(jià)分別為7148元/平方米、7032元/平方米、8891元/平方米，這三個(gè)樓盤(pán)交易量之和占整個(gè)板塊交易總額的55.80%.