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黃穗誠:此次出讓有效抑制房價持續(xù)增長心理預期
廣州在全國首次推出的兩幅“三限雙競”地塊昨日名花有主！它們分別被深圳萬科聯合體和汕頭龍光集團以截然不同的兩種競標策略獲得。萬科聯合體獲得的KXC-H3地塊最高房價為6000元/平方米，最少可提供1762套中小戶型。龍光集團獲得的KXC-H4地塊最少可提供2841套中小戶型，最高房價僅為4000元/平方米，比招標公告時的6000元/平方米最高限價低了2000元/平方米！
緊連著的兩項目，最高限房價標準為什么相差了2000元/平方米？“三限雙競”的土地出讓模式是否會繼續(xù)沿用下去？帶著種種疑惑，搜房網記者在第一時間采訪了黃穗誠，請他談談自己的看法。
黃穗誠：廣東省房協處理商品房買賣糾紛投訴顧問、廣州市房協專家委委員，多年從事房地產相關法律法規(guī)和政策的研究，并長期從事商品房買賣糾紛處理。進入黃穗誠搜房個人博客>>>
搜房記者：此次土地出讓廣州首次采用“雙競雙限”招標方式，你認為將對樓市帶來怎樣的影響？
黃穗誠：此次土地出讓，最重要是抑制了房價會持續(xù)增長的心理預期。廣州開發(fā)區(qū)KXC-H3和KXC-H4地塊，地價與房價每平方米價差分別為3365元、2620元。價差大壓縮開發(fā)商利潤至20%以下，房價比同區(qū)域地價低(去年出讓的P2、P3地塊4467元/平方米)，抑制了房價持續(xù)增長心理預期，但競得的地價也并不低。H3地塊緊連萬科城可進行整體規(guī)劃開發(fā)，H3與H4價位相差大也顯得合理。
此次土地出讓基本達到預期效果，但仍有微調空間。比如，限房價；又比如，地價報價，比起始價每高90萬元可得1分(H3)，比起始價每高140萬元可得1分(H4)；房價報價比最高限價(6000元／平方米)每低10元可得1分。
搜房記者：為何要用招標“雙競三限”出讓土地使用權？
黃穗誠：雙限雙競招標出讓土地方式，是自2002年7月1日起施行的招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的做法的重大變革。
H3、H4地塊原掛牌限房價出讓，在上月改為招標“雙競三限”。建設部等九部門實施“國六條”的《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，要求“滿足廣大群眾的基本住房消費需求”，“重點發(fā)展?jié)M足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房”，規(guī)定“土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位”。
把地價與房價捆綁一起作為土地出讓競價指標使房價與地價上漲分離，去掉了目前實行拍賣掛牌“最高應價者為土地使用者”，使地價越拍越高而拉升房價的弊端。在“限套型、限房價”的前提下，實行“競地價、競房價”，這意味著土地出讓方式，從目前僅依據最高應價者得，變成也看競房價情況，房價低者得。相對拍賣出讓土地方式的最高應價者得，房價隨之上漲而言，這無疑是個具有積極意義的革命性變革：“限房價”的競房價，能促進開發(fā)商提高開發(fā)水平，降低經營成本。兩取得土地使用權的開發(fā)商，均稱此次拿地是微利開發(fā)。
搜房記者：招標與掛牌的土地出讓方式有什么根本的不同之處？
黃穗誠：招標與掛牌在促使開發(fā)商提高開發(fā)水平、降低經營成本方面有很大的不同。拍賣、掛牌是最高應價者得。用掛牌方式“雙限雙競”出讓地塊，是從競買人報出的房價，剔除最高報價和明顯偏離市場價格的報價后，取平均值作為未來房屋的最高售價，也就是說，競房價是以開發(fā)商心理預期上漲額來確定，只不過用平均值來抑制一下，使它不要太高而已。這仍不是市場經濟完全競爭的做法，會造成中小戶型商品房并不便宜的事情。在存在不完全競爭問題時，市場不能有效率地配置資源，會導致價格高于成本。商品有兩種價格，一種是生產成本的價格，一種是消費者愿意出的價格。如果沒有競爭，從企業(yè)實現其利潤最大化的本性來說，是按消費者的購買能力及承受水平來定價，而不會自愿按邊際成本定價；只有競爭才能使商品生產者既保證商品產品質量優(yōu)良，而價格又按邊際成本定價。
采用招標“雙限雙競”出讓土地方式，房價下降與地價上漲分離，價格信號可強烈影響市場，影響社會心理預期，逐漸使房價定在邊際成本上。
搜房記者：由于兩項目最高限房價標準相差了2000元/平方米。有市民認為在兩項目住房推出后，在購買上會造成不公平現象，你是怎么樣看待的？
黃穗誠：兩地塊的差價沒有可比性。就拿買房子來說，不同的戶型不同的朝向價格都會相差甚遠，何況是兩塊不同的地塊。再者，KXC-H3臨近萬科城，靠近成熟大型社區(qū)，從整體開發(fā)角度考慮，萬科對KXC-H3這塊地是志在必得，會加大此地塊價格的競爭。H3與H4價位相差大故此也顯得合理。
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