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　　受深圳市清繳“房屋公用設(shè)施基金”(也稱(chēng)房屋“養(yǎng)老金”)政策發(fā)布的影響，昨日滬深兩市地產(chǎn)股全面下沉，萬(wàn)科B、招商地產(chǎn)和華發(fā)股份股價(jià)跌停，金融街、天房發(fā)展、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商B、華僑城跌幅在7%以上。那么，“高價(jià)”地產(chǎn)股能否承受調(diào)控之重？

　　深圳地產(chǎn)商要準(zhǔn)備35億

　　土地增值稅的影響剛剛散去，兩市地產(chǎn)股再度遭受新調(diào)控政策的影響。2007年1月26日，深圳房地局網(wǎng)站公布《關(guān)于依法申報(bào)繳交房屋公用設(shè)施專(zhuān)用基金的通知》。要求開(kāi)發(fā)商在4月1日前繳交1994年11月以來(lái)所有竣工項(xiàng)目的公用設(shè)施專(zhuān)用基金。

　　公用設(shè)施專(zhuān)用基金主要用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施及設(shè)備大中修、更新、改造項(xiàng)目，是房屋的“養(yǎng)老金”。這個(gè)政策并不是新政策，去年8月份深圳已經(jīng)全面啟動(dòng)該專(zhuān)用基金的收取和追繳工作。至今已有103家企業(yè)繳交116個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目專(zhuān)用基金7.18億元。

　　1994年到2006年深圳房地產(chǎn)投資額約4000億元，假設(shè)地價(jià)和建安成本占其中60%，征收比例按2%計(jì)算，深圳13年來(lái)的房屋“養(yǎng)老金”總額應(yīng)達(dá)到50億元左右。估計(jì)最終85%能夠追繳回來(lái)，則深圳現(xiàn)有地產(chǎn)商應(yīng)繳納42.5億元，扣除目前已經(jīng)繳納的7.18億元，此次清繳目標(biāo)額度應(yīng)在35億元左右。

　　多方陣營(yíng)出現(xiàn)裂痕

　　按理說(shuō)，35億元對(duì)于數(shù)百家深圳地產(chǎn)公司而言影響并不大，但何以滬深兩市地產(chǎn)股出現(xiàn)如此暴跌？

　　首先，從政策影響看，一方面，征收公用基金的政策正好在土地增值稅清收政策出臺(tái)后數(shù)天，這使得地產(chǎn)股投資者對(duì)宏觀調(diào)控產(chǎn)生了一定畏懼心里。另一方面，清繳房屋“養(yǎng)老金”在多數(shù)研究機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)之外。而且，深圳市清繳后，其它城市會(huì)否步深圳后塵，也啟動(dòng)房屋“養(yǎng)老金”的征收工作？這使得深圳的這個(gè)政策對(duì)全國(guó)地產(chǎn)股都產(chǎn)生了影響。

　　其次，多方陣營(yíng)開(kāi)始動(dòng)搖。研究機(jī)構(gòu)方面，周二中信證券(37.67，-1.30，-3.34%)在深圳清繳房屋“養(yǎng)老金”政策出臺(tái)后，立馬調(diào)低了整個(gè)地產(chǎn)股板塊的評(píng)級(jí)，由“強(qiáng)于大勢(shì)”調(diào)低為“中性”；中金公司方面，在剛剛出版的2月份投資策略中未將銀行、地產(chǎn)等對(duì)宏觀調(diào)控政策敏感的公司放入推薦行列。而國(guó)外大行早在本月中旬已經(jīng)開(kāi)始調(diào)低國(guó)內(nèi)地產(chǎn)股評(píng)級(jí)。

　　優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股其實(shí)很安全

　　在昨日中信調(diào)低地產(chǎn)板塊評(píng)級(jí)的同時(shí)，有機(jī)構(gòu)卻給投資者打氣，原因在于：1、深圳本地龍頭地產(chǎn)公司房屋“養(yǎng)老金”基本按要求作出了計(jì)提；2、對(duì)大中型地產(chǎn)商是利好，因?yàn)橹行￠_(kāi)發(fā)商日子更加艱難，中小企業(yè)退出會(huì)帶來(lái)行業(yè)集中度的提高；3、房地產(chǎn)板塊目前正處于敏感期，但不用過(guò)于悲觀。

　　從過(guò)去幾年的調(diào)控結(jié)果看，調(diào)控確實(shí)有利于龍頭地產(chǎn)公司做大。2004年以來(lái)的調(diào)控中，尤其是在最近兩年，萬(wàn)科充分利用了調(diào)控帶來(lái)行業(yè)集中度提示的機(jī)會(huì)，迅速加大了企業(yè)并購(gòu)力度，進(jìn)而大幅度提示土地儲(chǔ)備。到2006年年底，公司土地儲(chǔ)備已經(jīng)超過(guò)2000萬(wàn)平米，以目前的速度，儲(chǔ)備已經(jīng)可以支持公司5年開(kāi)發(fā)之用。

　　從更加宏觀的角度看，地產(chǎn)公司仍然是當(dāng)前市場(chǎng)中罕見(jiàn)的低估類(lèi)板塊。分析人士指出，作為一個(gè)高增長(zhǎng)行業(yè)來(lái)說(shuō)，大部分房地產(chǎn)發(fā)展商盈利增長(zhǎng)在2005年到2008年幾乎都在四成以上。在同樣情況下，相對(duì)其他低增長(zhǎng)的板塊來(lái)說(shuō)，這個(gè)領(lǐng)域的市盈率其實(shí)很低。而且房地產(chǎn)商買(mǎi)了很便宜的土地，所以在這么多行業(yè)里面，最安全的反倒是房地產(chǎn)，因?yàn)槌杀驹缇驮谫I(mǎi)便宜土地時(shí)鎖定了，未來(lái)的利潤(rùn)是穩(wěn)定的。