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　　大量的外資基金正在趕赴中國(guó)房地產(chǎn)盛宴。繼去年上半年摩根士丹利出手五十多億人民幣拿下上海幾大商業(yè)項(xiàng)目后，上個(gè)月，摩根士丹利再下一城，以六億人民幣收購(gòu)上海永新城三期項(xiàng)目。一時(shí)間，業(yè)界的注意力再次聚焦外資基金。專(zhuān)家發(fā)現(xiàn)越來(lái)越多的外資基金對(duì)華南商業(yè)項(xiàng)目表現(xiàn)出濃厚的興趣，而且鐘情于直接開(kāi)發(fā)。

　　據(jù)報(bào)道，國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)五大行之一的第一太平戴維斯中國(guó)南區(qū)董事長(zhǎng)林木雄日前透露，目前不少外資基金對(duì)華南商業(yè)項(xiàng)目表現(xiàn)出濃厚興趣，其中包括在建和已經(jīng)成熟的項(xiàng)目。有的則已經(jīng)進(jìn)入實(shí)際洽談階段。

　　外資基金身影頻現(xiàn)樓市

　　雖然政府對(duì)外資投資房地產(chǎn)屢屢設(shè)限，但這絲毫未能阻擋國(guó)外投資機(jī)構(gòu)涌入中國(guó)的腳步。據(jù)了解，目前投資中國(guó)的外資地產(chǎn)基金機(jī)構(gòu)數(shù)量已超過(guò)一百家，摩根士丹利、荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)、高盛基金、美林證券、ING、萊曼兄弟、瑞銀集團(tuán)、新加坡騰飛基金等機(jī)構(gòu)蜂擁而至，投資國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。

　　去年，摩根士丹利全球房地產(chǎn)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人索尼·卡爾斯公開(kāi)表態(tài)：當(dāng)年將在中國(guó)追加三十億美元投資。而荷蘭ING銀行、凱德置地、美林國(guó)際等全球知名公司也先后宣布要增加在中國(guó)等亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資。

　　除摩根士丹利之外，凱德置地斥資18億元吞下北京西直門(mén)西環(huán)廣場(chǎng)，而德意志銀行則花四億元購(gòu)買(mǎi)了北京美林香檳小鎮(zhèn)174棟別墅。去年，還有一家韓國(guó)基金機(jī)構(gòu)挺入上海。林木雄透露，該韓國(guó)基金出手三億美元吃進(jìn)了合生位于上海的商業(yè)項(xiàng)目——合生國(guó)際大廈。

　　而在廣州市場(chǎng)，摩根士丹利也表現(xiàn)活躍。其除了以股權(quán)投資的形式參與了廣州龍津路和沿江路的商住項(xiàng)目外，還參與了南海一個(gè)住宅項(xiàng)目。除此之外，外資基金欲購(gòu)買(mǎi)廣州物業(yè)的消息不斷傳出，例如正佳廣場(chǎng)被多個(gè)外資基金看好，中華廣場(chǎng)正在與眾多基金洽談，欲整棟出售其寫(xiě)字樓等等。而最近又傳來(lái)一則消息，市中心一個(gè)大型MALL正在跟外資機(jī)構(gòu)親密接觸。

　　外資鐘情于長(zhǎng)線投資

　　外資基金公司雖然出手闊綽，但都非常低調(diào)，而且往往通過(guò)中間機(jī)構(gòu)完成交易，讓外界難尋蹤跡。到底外資基金對(duì)什么樣的項(xiàng)目比較感興趣，其衡量標(biāo)準(zhǔn)是什么？林木雄表示，外資基金往往會(huì)選擇兩類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行投資：在建或剛剛建成的項(xiàng)目以及已經(jīng)開(kāi)始收取穩(wěn)定租金的項(xiàng)目。其中，前一類(lèi)項(xiàng)目是外資基金的投資首選，因?yàn)榭梢詤⑴c設(shè)計(jì)，把自己的理念灌輸?shù)巾?xiàng)目中。

　　而在投資規(guī)模上，最低要求是五千萬(wàn)美元，外資基金一般不會(huì)收購(gòu)規(guī)模比較小的物業(yè)。至于合作模式，外資基金大多會(huì)首先考慮整體收購(gòu)，擁有整個(gè)項(xiàng)目。

　　與此同時(shí)，在做市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，該項(xiàng)目發(fā)展商的誠(chéng)信問(wèn)題也是考察的重點(diǎn)，林木雄表示，外資基金一般愿意與有實(shí)力的發(fā)展商進(jìn)行合作。此外，還要考慮到該項(xiàng)目的市場(chǎng)增長(zhǎng)空間有多大，投資回報(bào)率為多少。林木雄透露，對(duì)于已經(jīng)成熟的商業(yè)項(xiàng)目，外資基金要求其年回報(bào)率達(dá)到8%以上；而對(duì)于剛剛開(kāi)始建設(shè)的項(xiàng)目，由于其中的風(fēng)險(xiǎn)比較高，因此年回報(bào)率往往要求在30%以上。

　　據(jù)了解，外資基金在接觸一個(gè)新項(xiàng)目到最后達(dá)成交易，所經(jīng)歷的時(shí)間大多不短，最快的也需要幾個(gè)月。例如摩根士丹利收購(gòu)上海永新城三期項(xiàng)目，林透露，其間談判過(guò)程較為復(fù)雜，經(jīng)歷了比較長(zhǎng)的一段時(shí)間。但一旦買(mǎi)入之后，外資基金一般不會(huì)走短線，對(duì)該物業(yè)至少持有三五年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。

　　多家基金覬覦華南市場(chǎng)

　　對(duì)于華南的商業(yè)項(xiàng)目，越來(lái)越多的外資基金表現(xiàn)出濃厚的興趣，這些機(jī)構(gòu)大多實(shí)力雄厚。林木雄透露，很多基金明確表示出投資意向，包括在建的和成熟的項(xiàng)目。據(jù)悉，目前第一太平戴維斯正在廣州和深圳幫幾家基金機(jī)構(gòu)尋找商業(yè)物業(yè)和寫(xiě)字樓項(xiàng)目。

　　林木雄表示，在國(guó)外，很多商業(yè)項(xiàng)目的擁有者并不是開(kāi)發(fā)商，而是基金機(jī)構(gòu)，開(kāi)發(fā)商往往持有一段時(shí)間后就把項(xiàng)目賣(mài)給基金機(jī)構(gòu)，這應(yīng)該是未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的一個(gè)出路。林木雄認(rèn)為，在國(guó)內(nèi)，這一趨勢(shì)也會(huì)越來(lái)越明顯。因此，外資基金在國(guó)內(nèi)的投資腳步也會(huì)逐步加快，除了北京、上海、廣州等一線城市外，外資基金也將逐漸涌入二線城市。