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　　“黑中介吃差價”這一普遍現(xiàn)象終遇“殺手锏”。

　　1月23日，建設(shè)部聯(lián)手人民銀行發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)，強(qiáng)制要求“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)必須在銀行開立客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶”，并明確該帳戶所有權(quán)屬于交易當(dāng)事人。

　　“上海長期是實(shí)行經(jīng)紀(jì)公司自愿參與的方式，但自愿率幾乎為零。”上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會有關(guān)人士坦言，二手房交易資金的監(jiān)管強(qiáng)制是“唯一選擇”。

　　強(qiáng)制取代自愿

　　二手房交易一直是糾紛頻發(fā)，因此國內(nèi)許多城市都在不同程度上做過一些努力，但大多流于表面。要從根本上減少二手房交易糾紛的產(chǎn)生，關(guān)鍵還在于交易資金監(jiān)管的環(huán)節(jié)。

　　正因如此，23日出臺的《通知》重點(diǎn)對二手房交易資金的監(jiān)管作了明確規(guī)定：“今后，通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)必須在銀行開立交易結(jié)算資金專用存款賬戶，賬戶名稱為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)名稱后加‘客戶交易結(jié)算資金’字樣，該專用存款賬戶專門用于存量房交易結(jié)算資金的存儲和支付。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和交易保證機(jī)構(gòu)應(yīng)在銀行按房產(chǎn)的買方分別建立子賬戶。”

　　同時，明確了各地有關(guān)部門的職責(zé)：“各市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)采取定期或不定期檢查的方式，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶的開立情況、交易資金支付情況等加強(qiáng)監(jiān)管。對違反合同約定使用資金的行為，要嚴(yán)肅查處。”

　　“與以往一些二手房交易規(guī)定明顯不同的是，《通知》的強(qiáng)制色彩非常明顯。”上海中穗投資管理有限公司總經(jīng)理俞斌指出，有關(guān)部門下定決心強(qiáng)制監(jiān)管，主要是源于近幾年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)挪用客戶資金性質(zhì)的案件增多。

　　另據(jù)知情人士透露，過去，上海有關(guān)部門對二手房交易資金的監(jiān)管主要是采取寬松的自愿方式，由相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司自愿申報，這直接導(dǎo)致二手房交易資金參與監(jiān)管的經(jīng)紀(jì)公司比例不到10%，而僅有幾家申報監(jiān)管的公司，也是在客戶提出要求的情況下。

　　“因此，和國內(nèi)其他城市類似，在上海，二手房交易資金監(jiān)管一直形同真空，去年就有幾個社會影響較大的二手房交易中介攜款潛逃案件發(fā)生。”

　　央行角色

　　建設(shè)部在去年11月通報2006年房地產(chǎn)專項(xiàng)整治十大典型案件之前，以二手房交易資金監(jiān)管為核心的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)相關(guān)法規(guī)已在緊密討論中。2006年底，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長侯淅珉在一個名為“二手房交易‘資金監(jiān)管實(shí)施方案’研討會”上公開透露，相關(guān)的文件將在近期出臺。

　　《通知》很大程度上明確了資金監(jiān)管的第三方。而在很長一段時間里，許多地方交易資金監(jiān)管難見成效的關(guān)鍵原因就在于第三方不明確。

　　據(jù)俞斌介紹，到目前為止，上海二手房資金監(jiān)管的第三方一般是每個區(qū)設(shè)立一家專門的公司，這家監(jiān)管公司由每個區(qū)的房地產(chǎn)交易中心牽頭成立。“這一模式約兩年前就已在上海實(shí)施，但因并未采取強(qiáng)制手段等原因，監(jiān)管公司并未發(fā)揮實(shí)際作用。”

　　另據(jù)記者了解，交易資金監(jiān)管主要分為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)管、銀行監(jiān)管、交易中心監(jiān)管、律師事務(wù)所監(jiān)管四種模式。而目前，上海部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在客戶提出監(jiān)管要求的情況下，采取委托律師行監(jiān)管的方式相對較多。

　　“而此次通知中‘人民銀行上?？偛?、各分行、營業(yè)管理部、各省會(首府)城市中心支行’的表述，央行介入扮演監(jiān)管第三方的模式已經(jīng)顯現(xiàn)。”俞斌指出，隨著二手房交易市場逐漸擴(kuò)容，二手房交易資金的量也在逐年遞增，對這一龐大的資金進(jìn)行監(jiān)管，對監(jiān)管第三方的權(quán)威和專業(yè)性要求也相應(yīng)提高。

　　據(jù)記者了解，目前上海的二手房交易資金規(guī)模相當(dāng)巨大，僅以徐匯區(qū)為例，該區(qū)一年的二手房交易資金超過20億。而據(jù)文章開頭提到的“成績單”，若以每套80萬元簡單計算，今年頭22天，全上海的二手房交易資金已超過80億。

　　“相應(yīng)的，銀行參與資金監(jiān)管，在某些操作細(xì)節(jié)上可能需要調(diào)整，甚至針對這一職能在銀行政策上局部開小口。”一位銀行人士表示。

　　另一方面，增加資金監(jiān)管的環(huán)節(jié)，在提高二手房交易安全性的同時，也可能導(dǎo)致交易周期延長。有分析人士指出，今后雙方的資金需要完全通過專用監(jiān)管帳戶，對賣家而言，要等到整個產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)完成后才能拿到錢，而這個過程一般需要20天，而以往，賣家往往能預(yù)先拿到部分房款，這一變化對急于轉(zhuǎn)手房產(chǎn)獲得資金的投資者而言有影響。