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　　2006年深圳的房地產市場依然紅火，于是，2007年深圳樓價是漲是跌成為置業(yè)者關注的問題。我們不妨通過對深圳租賃市場的分析，為普通置業(yè)者推測一下深圳樓價在2007年的走勢。

　　租金有波動

　　租金，僅僅是住宅投資者在特定租賃市場上的投資回報。租金高低最終由租賃市場供需決定，即受到出租盤源品質結構、供應量、租客人群社會結構及其收入情況影響，還有季節(jié)不同引起的需求變動也會引起租金的波動。去年10月份全市租賃宗數(shù)與租金的微跌，主要是受市場進入淡季因素影響。此外，區(qū)域、地段、配套、物管以及裝修情況等因素也會影響租金。

　　租金回報比存款收益高

　　買房出租收取房租，是一種投資行為。這種投資行為在深圳一直就很盛行，因為租金回報相當可觀。

　　真正看重租金回報收益的投資客，會分析市場需求與租賃產品的產品結構差異情況，理性選擇回報更高的產品。比如現(xiàn)在深圳小戶型產品不論在出租或是出售市場都比較受歡迎，市場誘導一些投資客將目光所訂在了1房1廳和小兩房產品。就是說，今年中央政策的有關“7090”的規(guī)定，實際上在市場上發(fā)揮效用的直接結果是：為以這種方式作投資的投資者提供了優(yōu)質而且豐富的產品。

　　購房款不是自有，而是通過在銀行辦按揭作這樣的投資，我們再來算一下他的收益情況：用自有的30萬資金通過向銀行貸款70萬，投資100萬的房子。年收益率遠遠高于(甚至達到2倍于)同期銀行存款利息收入，相對一次性付款購房的年收益也高出不少。

　　需求大于供應

　　如上所述，單從租金收益的回報分析，投資性買房不論從短期或是長期來看都是有著非常高收益的選擇。我們還沒有討論大家都看到的快速飆升的房價能在短期內為投資者帶來的巨大增值收益。各路資金進入樓市博樓價上漲，這純粹是一種資本追求利潤最大化的市場行為。這種趨利行為社會化使得國內不僅是深圳、其他一線城市甚至二線城市普遍出現(xiàn)的炒樓現(xiàn)象。

　　深圳的住房問題一直很突出，現(xiàn)在已經變得非常嚴重。解決居民住房問題，所有居民都爭往自有商品房的獨木橋上擠根本就不現(xiàn)實。況且目前給炒很高了的樓價已經把真正有居住需求的絕大部分人淘汰出局；深圳市政府的廉租房尚在規(guī)劃中，遠水解不了近渴；大片大片的城中村改造又將從租賃市場的供給上大大減少對應產品的供應，深圳的住房困局會日趨嚴重。

　　城中村改造有利租賃市場

　　當前的數(shù)據(jù)顯示：近乎89%的被訪者曾經或正在租住城中村，主要原因近九成人居住在城中村是出于租金便宜和工作生活方便的因素考慮。請注意這項調查是網上進行的，能夠在網上接受調查的人應該是深圳普通白領以上人群。就是說，城中村并非雖然也有大批的農民工居住，但應該有不少于60%的村屋租客是深圳普通白領甚至以上階層的人群。因此，在深圳樓價高企之時進行大規(guī)模城中村改造，將迫使近百萬居于關內的流動人口陸續(xù)搬出城中村屋，這一變化對于深圳的樓市(包括二級樓市和三級樓市)也好，租賃市場也罷都將產生相當大的影響。

　　將會迫使其中一部分有置業(yè)需求的普通白領在今年加入“房奴”隊伍，增加了深圳樓市需求的剛性。這將有力支撐深圳樓價維持現(xiàn)在的高位，至少不會出現(xiàn)大面積下跌的情況。

　　還會迫使一部分普通白領于所在區(qū)域尋求租金翻倍的小區(qū)房租住，對于改造中的城中村所在區(qū)域租賃市場影響巨大。同時迫使一部分普通白領尋求在關外或者更偏遠的低房租房屋。這一情況將會影響到整個深圳各區(qū)的租賃市場。租賃市場的看好也將進一步對樓市買賣成交價格穩(wěn)步上漲產生支撐和推動。