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　　最嚴厲的調控，最晦澀的漲價。由戴德梁行房地產顧問(深圳)有限公司發(fā)布的數據稱，2006年深圳房價大幅上漲，1~11月全市商品住宅均價達9081.24元/平方米，較2005年同期上漲30.37%。其中，豪宅同比增幅高達59.58%，普通商品住宅同比上漲20.37%。期待深圳樓價下降的消費者們，又空等了一年。

　　戶型面積怎可左右樓市

　　2005年，深圳房價大漲，全年統計漲幅超過20%，深圳地產專家普遍認為，這一撥的房價大漲，根源于豪宅大漲，也就是建筑面積超過144平方米的大戶型的“粘連效應”帶來的全市性大漲。大戶型由此被認為是房價上漲的源頭，是罪魁禍首，由此也成為眾矢之的。深圳市政府部門顯然也持有同樣的觀點，因而連續(xù)出臺了嚴格限制大戶型的政策。但2006年的情況卻未因此而改變，保持了20.37%的漲幅。而造成這種情形的前提是，144平方米以下的普通商品住宅占到了全市住宅銷售總套數的88.53%。也就是說，戶型面積大小，在短期內左右深圳樓價的能力極其微弱。

　　當然，理論派專家認為，“90/70”政策的最大變數，是減少了每一戶的單元面積，在市場供應總量不變的情況下，增加了供應市場的單位套數，給了更多深圳人選房的機會。

　　但據深圳中原統計，2006年深圳全市新增住宅供應達6.7萬套單位，銷售面積700余萬平方米。與往年平均1000萬平方米上下的數量相比，實際上有較大幅度的減少。

　　而預測2007年深圳市的住宅供應面積，戴德梁行的研究認為，一方面2006年深圳的商品房施工面積同比只增長了1.32%，商品房新開工面積卻同比減少了28.30%，竣工面積增長30.14%的同時，全市商品房的空置面積卻降低了4.37%。這說明房子基本上都賣完了。另一方面，2006年深圳開發(fā)商用于土地購置及土地開發(fā)的投資分別同比減少了36.51%和75.02%(事實上，這種情況已持續(xù)多年)，無他，開發(fā)商囤積的土地快開發(fā)完了。由此，戴德梁行認為，2007年深圳商品房竣工面積將進一步出現縮減，從而一定程度上影響商品房市場供應。

　　剛性需求無法逆轉

　　供應在減少，需求又如何？

　　有業(yè)內人士認為，現在深圳常住人口已突破1200萬，每年還有40萬至50萬的增量。假使每人消費住宅30平方米，需求增量就是1200萬平方米，現在深圳每年新房銷售900萬平方米左右，缺口依然非常大。深圳市房地產研究中心主任王鋒認為，深圳市可用于開發(fā)的土地面積約700平方公里，而目前已開發(fā)的就達500平方公里，土地供應緊張的現實不可能有很大改觀。而現在深圳樓市中新增商品房市場的需求有65%來自新增人口，在存量市場中，來自新增人口的需求更占到90%。這說明深圳現在正處在一個全民置業(yè)時期，基本的置業(yè)需求至少還需要五年的時間才能得到一定程度的緩解。

　　值得一提的是，2007年是深圳真正全面執(zhí)行“90/70”政策的第一年，大部分項目將因此推出中小套型單位，而從2006年深圳招標出讓的幾塊土地看，未來深圳樓市的新項目中中小戶型單位占到了95%以上，部分項目甚至全部是中小戶型?？偺讛凳窃黾恿?，但供應套數的增加在剛性需求面前，無異于杯水車薪。

　　而且，即使新增加出來很多可銷售單位，一戶深圳人也不可能只購買一套商品房。據深圳半求工作室統計，2005年深圳購買兩套及以上房產的購房者達7553人，在全市交易套數、面積、金額中的相應比例分別為20.16%、16.5%、21.5%。2006年的具體數字尚未得知，但從市場的情況看，城投·七里香榭、西岸觀邸、宏發(fā)、領域、深業(yè)·新岸線等樓盤的投資客不在少數。

　　政府按照一個蘿卜一個坑來考量市場供求關系，而事實是，富人可能是一個蘿卜N個坑！炒風不減，即使嚴格執(zhí)行“90/70”，市場供應總套數增加，深圳普通老百姓可選擇的房源總量，也是要從大冬瓜變成小蘿卜，恰如王小二過年，一年不如一年。

　　另外，“90/70”究竟執(zhí)行到怎樣的程度，還依然是個問題。

　　在大多數富人依然偏愛大戶型，大多數開發(fā)商雖然不敢宣揚“為富人建房”，卻在實際行動上有所作為的情況下，2007年的深圳樓價究竟可能有多大的變化，似乎也就一目了然了。