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　　尊敬的林省長(zhǎng)、各位嘉賓、同行，今天很高興參加第二屆“泛珠三角區(qū)域房地產(chǎn)合作與發(fā)展論壇”，論壇選擇了非常有意義的主題就是“攜手共建和諧人居”今天我的發(fā)言也就圍繞這樣的主題，談一點(diǎn)我個(gè)人的想法和大家進(jìn)行交流。

　　我談四點(diǎn)意見：

　　一、關(guān)注人居、構(gòu)建和諧。

　　十年以前，1996年在伊斯坦布爾，聯(lián)合國(guó)召開了人居大會(huì)，這次大會(huì)確定了或者是提出了人類居住事業(yè)的兩個(gè)發(fā)展目標(biāo)。第一是人人享有適當(dāng)?shù)淖≌?；第二是快速城市化進(jìn)程中，住區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。我理解這些世界性的人居政策，核心就是構(gòu)建和諧社會(huì)，一方面是人與人之間的和諧，前提就是要人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊?/p>

　　另一方面，就是人與自然的和諧，要實(shí)現(xiàn)人居事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。這個(gè)會(huì)已經(jīng)過去十年了，中國(guó)政府積極響應(yīng)這兩個(gè)目標(biāo)，并且提出了符合中國(guó)國(guó)情的一系列的方針政策和措施，要解決好中國(guó)這樣的人口大國(guó)的住房問題，構(gòu)建和諧人居，絕非輕而易舉，也非一蹴而就，中國(guó)政府高度重視人居事業(yè)的發(fā)展，經(jīng)過多年的改革探索和實(shí)踐，我們已經(jīng)從長(zhǎng)期的平方米饑餓的狀態(tài)走出來了，步入初期小康的居住水平。

　　當(dāng)年我們確定小康居住目標(biāo)就是人均8平方米的目標(biāo)，大體相當(dāng)與人均16平方米的建筑面積。我們的人均建筑面積已經(jīng)從1978年6.7平方米增加到2005年26.11平方米。在全面建設(shè)小康社會(huì)的新的歷史時(shí)期，為落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，建設(shè)節(jié)約型社會(huì)，更好的解決人民群眾的住房問題，我認(rèn)為要做好三方面的工作：

　　1、深化住房制度改革，建立起更加完善的符合中國(guó)國(guó)情的住房體系，實(shí)現(xiàn)人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊?/p>

　　2、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控要保持產(chǎn)業(yè)能夠平穩(wěn)健康較快的發(fā)展，防止大起大落。

　　3、推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化，提高住房及人居環(huán)境質(zhì)量，讓群眾住上更好的房屋。需要建立完善住房供應(yīng)體系和房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控是緊密聯(lián)系在一起，目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)居者有其屋。實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化的觀點(diǎn)就是房屋都應(yīng)該是好的。

　　第一個(gè)目標(biāo)是人人都有房屋居住，第二目標(biāo)是群眾居住的房屋應(yīng)該是好的房屋。我們總的目標(biāo)就是構(gòu)建和諧人居，讓人民群眾可以安居樂業(yè)。

　　二、著眼宏觀，尋求平衡。

　　針對(duì)目前房地產(chǎn)存在的一些突出的問題，國(guó)家實(shí)施全面的宏觀調(diào)控。調(diào)控就是要調(diào)整關(guān)系控制平衡，不要失衡，就是要在矛盾的兩難中尋找和諧的平衡點(diǎn)，這是我對(duì)調(diào)控的理解。

　　比如說，開發(fā)總量的調(diào)控，我們到底開發(fā)多大的總量是比較合適的？因?yàn)殚_發(fā)總量涉及到土地和資金的供應(yīng)問題。過熱了不行，過熱了就要膨脹。就要發(fā)泡、出沫，我們有過深刻的教訓(xùn)，就是上個(gè)世紀(jì)九十年代初期，部分地區(qū)過熱造成了巨大的損失。過冷了也不行，就要收縮、疲軟，一潭死水也是不行的。

　　大家還記得九十年代末，98年以后，有一段時(shí)間為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)，采取的是金融政策、啟動(dòng)消費(fèi)、鼓勵(lì)消費(fèi)，過冷和過熱也不行的。所以要找一個(gè)平衡點(diǎn)，這就是適度的開發(fā)規(guī)模。

　　然后是供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問題，既要滿足作為消費(fèi)主體的廣大中低收入群眾住房的要求，同時(shí)也要考慮住宅商品化的多元化需求。

　　首先滿足廣大中低收入者基本的住房的需求，但還有多元化的問題。這就是如何選擇平衡和和諧的問題。例如說，商品房的價(jià)格問題，過高了，會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)的過量的開發(fā)，而且過高的價(jià)格，群眾也購(gòu)買不起房屋，必定出現(xiàn)崩盤和爛尾。但是，如果房?jī)r(jià)過低了，開發(fā)商無利可圖，整個(gè)的產(chǎn)業(yè)就要萎縮，我認(rèn)為過高和過低都不可取，都是不可持續(xù)的，所以就有價(jià)格合理的問題，如果投資性活動(dòng)過于活躍，甚至于出現(xiàn)了炒作行為、投機(jī)的現(xiàn)象，必定產(chǎn)生泡沫，形成虛假的旺盛，反過來市場(chǎng)冷清，全部都是自住自用，沒有一定經(jīng)營(yíng)性的流通和存量庫(kù)存的周轉(zhuǎn)，很難通過活躍的二手市場(chǎng)改善群眾的住房。

　　交易過熱，鼓勵(lì)投資是不行的。反過來搞得過死也不行的，開發(fā)之后都是自用，二手房如何存在，說了這些情況，總量的問題，結(jié)構(gòu)的問題，價(jià)格的問題，市場(chǎng)秩序、交易行為的問題，中間都是一個(gè)選擇的問題，要選擇和諧的平衡點(diǎn)，這種平衡點(diǎn)往往是兩難中的選擇，說起來容易，但是實(shí)際操作起來應(yīng)該講是有相當(dāng)難度的。我們應(yīng)當(dāng)朝著這個(gè)目標(biāo)逼進(jìn)的。

　　我認(rèn)為構(gòu)建和諧、尋找調(diào)控的平衡點(diǎn)，就是選擇政策的過程。

　　形勢(shì)是隨時(shí)變化的，平衡點(diǎn)就要移動(dòng)，不是固定不變的，政策也要有相應(yīng)的修整或者是變動(dòng)。但是，應(yīng)該明確，在一定的時(shí)期內(nèi)，政策應(yīng)該保持必要的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

　　因此，我主張，既然是宏觀調(diào)控，我們就應(yīng)該從整體和長(zhǎng)遠(yuǎn)研究一些重大問題，及房地產(chǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，從而提出相對(duì)穩(wěn)定的政策，穩(wěn)定的政策應(yīng)該包括三方面：

　　一、有明確的調(diào)控預(yù)期

　　調(diào)控要達(dá)到什么樣的目標(biāo)，就是應(yīng)該保持房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)行，保證或者是實(shí)現(xiàn)住房的公平性，住房質(zhì)量應(yīng)該快步的提高。

　　這是我們調(diào)控的一期預(yù)期。

　　二、要有鮮明的政策取向，調(diào)控就存在往哪里調(diào)的問題。

　　結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，重點(diǎn)是增加中小戶型的供應(yīng)，滿足廣大中低收入者他們的住房需求，我們的住房?jī)r(jià)格主要是防止不正常的非理性過快的增長(zhǎng)，部分地區(qū)非理性的增長(zhǎng)，我們?cè)谧》渴袌?chǎng)要抑制投機(jī)，鼓勵(lì)自住，可以投資，但要對(duì)投資進(jìn)行抑制，對(duì)投機(jī)進(jìn)行限制。對(duì)總量我認(rèn)為，要使開發(fā)的能力、供應(yīng)的總量及其有效的需求，要和當(dāng)前的有效需求相適應(yīng)，那么總量就是比較合適的。

　　三、遵循規(guī)律，有效調(diào)控。

　　這就要遵循行業(yè)規(guī)則，房地產(chǎn)是有自身規(guī)律的，任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)都有自身的規(guī)律。同時(shí)我們要回歸市場(chǎng)的基本準(zhǔn)則，不同的行業(yè)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有基本的原則和準(zhǔn)則。

　　在這兩個(gè)前提下，尊重行業(yè)規(guī)律，回歸市場(chǎng)的基本準(zhǔn)則，要明確調(diào)控的重點(diǎn)和方向。

　　首先要堅(jiān)持住房商品化、貨幣化的原則，98年住房改革最成功的一點(diǎn)就是借助了長(zhǎng)期的實(shí)物分配，實(shí)施了貨幣化的分配，堅(jiān)持了住房的商品化和社會(huì)化。

　　所謂商品化就是要用錢購(gòu)買的。所謂社會(huì)化就是，不是自己為自己蓋房，而是到社會(huì)上、市場(chǎng)上找自己的房屋。商品化、社會(huì)化是基本的改革方向，我們應(yīng)該堅(jiān)持下去。主要是通過貨幣化的分配，實(shí)現(xiàn)住房資源有效合理的配置，滿足社會(huì)多元的住房需求。

　　第二、回歸住房作為消費(fèi)品的基本屬性

　　建房到底是為了什么？我想大部分會(huì)想，我們建造住宅就是給老百姓住的，也可以作為投資品，我認(rèn)為現(xiàn)在更多要強(qiáng)調(diào)回歸住房的基本屬性，住房是必須的消費(fèi)品，建設(shè)住房就是給人居住的，滿足消費(fèi)需求，我們的政策取向是鼓勵(lì)自主消費(fèi)，抑制投資，限制投機(jī)。

　　第三，要明確住房具有公共產(chǎn)品的特殊屬性。

　　和諧人居必須要兼顧社會(huì)的公平，必須建立起完善的住房保障體系，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)解決社會(huì)保障問題是失靈的。必須由政府行使公權(quán)，利用公共財(cái)政解決最低收入者的住房的問題。

　　因此，不能將住房全部絕對(duì)的商品化，我想構(gòu)建和諧人居必須關(guān)注而且是要解決好的問題，就是建立起完整的社會(huì)保障。

　　四、級(jí)差地區(qū)，區(qū)別對(duì)待，不要搞一刀切。

　　不動(dòng)產(chǎn)的顯著特點(diǎn)，就是不可移動(dòng)性，區(qū)位是排他的，這在市場(chǎng)上呈現(xiàn)出級(jí)差地區(qū)的特性和特征，所以各個(gè)項(xiàng)目之間，項(xiàng)目的地塊之間，地價(jià)是有差異的，這是長(zhǎng)期的社會(huì)投入和歷史性經(jīng)營(yíng)的結(jié)果，為什么會(huì)有級(jí)差？因?yàn)槌鞘兄g、地區(qū)之間，中心區(qū)和郊區(qū)之間，城區(qū)和城區(qū)之間的地價(jià)都是不一樣的。

　　所以我們?cè)谥贫ㄕ叩臅r(shí)候要區(qū)別對(duì)待，因地制宜，這樣才符合實(shí)際，更加合理有效的操作，中央一再?gòu)?qiáng)調(diào)我們要因地制宜，不能搞一刀切，這就是符合行業(yè)規(guī)律。

　　五、強(qiáng)調(diào)政府調(diào)控市場(chǎng)的基本職能。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，政府是特殊的角色，既是市場(chǎng)的管理者，又是土地的經(jīng)營(yíng)者。

　　現(xiàn)在要強(qiáng)調(diào)政府的基本職能，首先它是一個(gè)管理者，這是我個(gè)人的觀點(diǎn)。在別的市場(chǎng)可能是以管理者的身份出現(xiàn)，唯獨(dú)在房地產(chǎn)市場(chǎng)是雙重角色，因?yàn)檎鲎屚恋?，收取土地出讓金。這兩個(gè)角色偏重哪個(gè)，我認(rèn)為應(yīng)該強(qiáng)調(diào)管理的基本職能。因?yàn)檎且婪ㄐ姓?，政府是代表公眾利益，行使公?quán)，政府掌握了調(diào)控的手段和資源。說明政府在調(diào)控中是起主導(dǎo)作用的。因此，政府的職能首要是營(yíng)造健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，這樣才可以談得上土地的經(jīng)營(yíng)，而不能本末倒置。

　　我想這一點(diǎn)我們應(yīng)該取得共識(shí)，政府首先要將市場(chǎng)管好，有了好的市場(chǎng)，土地經(jīng)營(yíng)才會(huì)有好的環(huán)境。

　　要強(qiáng)調(diào)的，把我講的概括一下，就是堅(jiān)持一個(gè)基本方向，我們98年住房制度改革，商品化的方向要堅(jiān)持，第二就是要回歸，住房是消費(fèi)品的這樣的一個(gè)基本屬性，蓋房是為了主任的，第三要明確，還有一個(gè)特殊的屬性就是公共產(chǎn)品的屬性。有社會(huì)保障的屬性。

　　第四就是要遵循級(jí)差地區(qū)，這樣的基本原理，不能搞一刀切，本身是有差異的，所以要強(qiáng)調(diào)政府管理市場(chǎng)的基本職能。

　　最后提升品質(zhì)，文明消費(fèi)，構(gòu)建和諧人居，還要提兩件事。

　　第一個(gè)抓住宅質(zhì)量，第二個(gè)要提倡文明消費(fèi)。

　　也就是說，我們要選擇符合國(guó)情的住房建設(shè)模式和消費(fèi)模式。近年來，中國(guó)的住宅品質(zhì)有了很大的提高，但是質(zhì)量的缺陷還是十分明顯的。我們比較注意住宅和小區(qū)的包裝，包裝得花花綠綠，看外面的裝飾景觀弄得很不錯(cuò)的，實(shí)際上我們的內(nèi)在品質(zhì)不高，特別是能耗和其他的指標(biāo)跟發(fā)達(dá)國(guó)家相比差距不小。所以提升住宅的品質(zhì)，迫在眉睫。

　　現(xiàn)在城市每年竣工面積多達(dá)6、7億平方米的住宅，量很大，這些住宅的品質(zhì)到底如何？從節(jié)能來說，新建住宅目前只有5%符合國(guó)家節(jié)能的規(guī)定，所以差距太大了。

　　提高住宅質(zhì)量的途徑，就是推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化，我們要建立起一個(gè)完整的住宅產(chǎn)業(yè)體系，我們要抓示范工程要抓產(chǎn)業(yè)化的基地建設(shè)，要抓住宅的認(rèn)證和準(zhǔn)入，還有節(jié)能的評(píng)定。工作是很多的，通過抓住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，把中國(guó)人建造房子品質(zhì)給提起來。這個(gè)也是建設(shè)和諧人居節(jié)約型社會(huì)，環(huán)境英豪型號(hào)社會(huì)非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。因?yàn)槊磕甏罅康慕ㄔO(shè)項(xiàng)目主要是在住宅。

　　另外還必須形成健康文明、節(jié)約資源的消費(fèi)，大家知道，在今年的136次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，國(guó)務(wù)院提出要引導(dǎo)消費(fèi)模式的問題，這個(gè)問題我覺得很重要，就是要屏棄那種貪大、超前、擺闊、炫耀的不良的消費(fèi)傾向，形成合理適度、梯度漸進(jìn)、健康文明，節(jié)約資源的消費(fèi)模式，是一種綠色的消費(fèi)理念。

　　這個(gè)里面，特別要強(qiáng)調(diào)的是，在戶型的問題上，提倡要多建中小戶型，但是近中小戶型不等于是降低了居住標(biāo)準(zhǔn)和生活質(zhì)量，我們的理念是中小戶型、高舒適度。房子不是很大，但是特別好用，特別舒服，我覺得這樣的理念，是符合中國(guó)國(guó)情的，中小戶型高舒適度，要做到這一點(diǎn)，我們希望建筑師、工程師要做精密設(shè)計(jì)，最近我們組織了90平方米戶型的創(chuàng)新設(shè)計(jì)競(jìng)賽，出現(xiàn)了一批戶型不是很大，90平方米以內(nèi)，但是由于采用了精密設(shè)計(jì)，大家認(rèn)為戶型都是比較好的。

　　只要能夠更新理念、優(yōu)化方案、集成技術(shù)、精打細(xì)算，我們完全可以在中小戶型中打造高品質(zhì)的住房，可以滿足人民群眾當(dāng)前的住房需求，也有比較強(qiáng)的適應(yīng)性，創(chuàng)造高質(zhì)量的住宅品質(zhì)，我相信通過各方面的協(xié)同努力，我們構(gòu)建和諧的人居是指日可待的，謝謝大家。