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　　“新開盤的商品房太貴了，相比較而言二手房比較便宜，而且小區(qū)居住環(huán)境也成熟，住著方便，挺劃算的。”北京的張先生剛辦完過(guò)戶手續(xù)，他打算在年底時(shí)搬進(jìn)剛剛購(gòu)買的二手房。

　　與張先生相似，意欲在年底購(gòu)買二手房的人并不在少數(shù)，這其中既包括與張先生一樣有剛性居住需求的消費(fèi)者，也包括一些投資者。接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的滯后、年底低價(jià)房入市以及海外資金的積極介入等利好因素的影響，二手房投資迎來(lái)了好時(shí)機(jī)，年底前二手房投資還會(huì)火一把。

　　二手房投資升溫

　　記者了解到，進(jìn)入第四季度，京城二手房房源量和成交量都再攀高峰。在近日結(jié)束的北京秋季二手房交易會(huì)上，組委會(huì)的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，二手房的意向成交額為1.34億元，與去年同期相比，成交量上漲了30%。另?yè)?jù)北京信一天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的統(tǒng)計(jì)顯示，進(jìn)入11月份以來(lái)，北京二手房的交易量增幅為23.4%，房源供給量則上漲了27.6%。

　　與此同時(shí)，受北京地稅局近日出臺(tái)的《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問(wèn)題的通知》影響，買賣雙方為減少交易成本，在12月1日前，二手房交易量和過(guò)戶量將繼續(xù)增長(zhǎng)。而在12月份之后二手房房?jī)r(jià)也將隨之水漲船高，因?yàn)橥恋卦鲋刀愐廊皇墙灰篆h(huán)節(jié)的一種稅費(fèi)，部分二手房的交易成本必然增加，而賣方很可能會(huì)將稅費(fèi)轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)當(dāng)中，這帶來(lái)的直接后果是在一定程度上進(jìn)一步拉高房?jī)r(jià)。

　　北京信一天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理羅煜說(shuō)，在經(jīng)歷了今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的“高壓”后，二手房市場(chǎng)已經(jīng)開始全面回暖。而伴隨著銀行加大對(duì)二手房市場(chǎng)的貸款扶持力度，貸款額度的明顯增加以及租賃市場(chǎng)的巨大容量和租金的穩(wěn)定回報(bào)，二手房市場(chǎng)迎來(lái)了投資的好時(shí)期。

　　在京城已有多處房產(chǎn)的張女士告訴記者，她在年底前還想挑選一兩處學(xué)校周邊的二手房進(jìn)行投資。張女士說(shuō)，投資學(xué)校周邊的房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)小、租金回報(bào)率高，同時(shí)，房產(chǎn)升值也快，比把錢存在銀行里劃算多了。

　　據(jù)介紹，京城CBD、中關(guān)村、望京等地區(qū)二手房源一向緊俏，良好的商業(yè)環(huán)境吸引了大批的投資者。而近來(lái)，北京各名校周圍的二手房也逐漸形成了新的購(gòu)買熱點(diǎn)。根據(jù)北京千萬(wàn)家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的統(tǒng)計(jì)，北京目前的二手房供需比維持在1：5左右，而像高校云集的中關(guān)村大街沿線、五道口區(qū)域的供需比則達(dá)到了1：7左右，特別是以高校為中心，一公里半徑范圍內(nèi)的房子成了搶手貨。其中，海淀區(qū)學(xué)校集中區(qū)域的房產(chǎn)投資比例占到了25%至30%，相比全市二手房15%的投資比例高出了將近一倍。

　　北京千萬(wàn)家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)常淑娟說(shuō)，除開較大的人文環(huán)境附加值，較高的租金回報(bào)率也是導(dǎo)致名校周圍房產(chǎn)受投資者青睞的原因。她告訴記者，高校固定而龐大的學(xué)生群體保證了租賃客戶來(lái)源的穩(wěn)定性，使得周邊的租賃市場(chǎng)總是顯得很活躍。同時(shí)，租金較高，空置期較短，使租金收益非常穩(wěn)定，租金回報(bào)率能高達(dá)9%，而目前北京市小戶型公寓平均租金回報(bào)率只有7%左右。

　　年底是投資好時(shí)機(jī)

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受價(jià)格以及房源供給等多重因素影響，年底對(duì)于二手房而言無(wú)疑是一個(gè)投資的好時(shí)機(jī)。

　　記者了解到，今年國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列的政策，這使二手房買賣雙方在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)持謹(jǐn)慎觀望的態(tài)度，“金九銀十”的置業(yè)需求有所推遲，而這也導(dǎo)致了二手房市場(chǎng)的“發(fā)熱”滯后。

　　常淑娟認(rèn)為，“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的滯后帶來(lái)了投資的好時(shí)機(jī)。她說(shuō)，國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)象是炒房者和投機(jī)者，主要目的是防止地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱及房?jī)r(jià)過(guò)快上漲影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，目的卻并非打壓房?jī)r(jià)，隨著市場(chǎng)的明朗化，被壓制許久的正常投資需求將會(huì)迅速爆發(fā)出來(lái)。而從目前二手房放量的情況以及部分投資項(xiàng)目的熱銷情況看，年底的投資高峰已經(jīng)來(lái)臨。

　　對(duì)于這一觀點(diǎn)，北京房產(chǎn)中介“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)總監(jiān)金育松表示贊同，他也認(rèn)為年底是投資二手房的好時(shí)機(jī)。金育松解釋說(shuō)，首先，年底會(huì)出現(xiàn)一些低價(jià)二手房。由于年底出售者急于出售房產(chǎn)變現(xiàn)資金，其心理預(yù)期不會(huì)很高，并且容易松動(dòng)，因此價(jià)格往往略低于市場(chǎng)價(jià)。同時(shí)，為了年底沖刺，部分經(jīng)紀(jì)公司也會(huì)積極促成交易，在買賣雙方的博弈中，購(gòu)房者也容易得到一個(gè)相對(duì)于其他月份的低價(jià)驚喜。

　　其次，投資者可挑選房源增多。隨著市場(chǎng)的明朗化，許多不再觀望的購(gòu)房者選擇在這個(gè)時(shí)候置業(yè)升級(jí)，將舊房掛牌出售，因此房源供給量有所增加，投資者的選擇余地隨之增加，通過(guò)對(duì)不同房源加以比較，可買到性價(jià)比更高的房子。

　　除了政策和時(shí)間上的因素外，大量的資金流入京城也帶動(dòng)了置業(yè)投資。記者了解到，目前，已有大量的國(guó)際巨頭看好北京市場(chǎng)，一些國(guó)外、外地資金也紛紛流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)北京千萬(wàn)家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，海外資金主要青睞的二手房高端市場(chǎng)，尤其是郊區(qū)地域的公寓、別墅等高檔住宅已占到二手房投資市場(chǎng)的七成左右。

　　“受‘90平方米占70%’的政策影響，海外資金搶奪有限的別墅類高端市場(chǎng)產(chǎn)品必將掀起二手房市場(chǎng)新一輪的投資熱潮。同時(shí)，在價(jià)格、房源以及海外資金積極介入等多重因素的影響下，投資市場(chǎng)將成為年底二手房市場(chǎng)的重頭戲，也將成為年底二手房市場(chǎng)交易的重要支柱之一。”常淑娟說(shuō)。

　　二手房投資有技巧

　　與新房相比，投資二手房具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，而“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的滯后也給不少投資者帶來(lái)了好的契機(jī)。盡管如此，業(yè)內(nèi)人士還是提醒投資者要保持清醒的頭腦，仔細(xì)評(píng)估自己的經(jīng)濟(jì)能力，切記盲目投資。

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)顯示，地段是人們購(gòu)房考慮的首要因素，占比達(dá)到25%。由此表明，地段對(duì)于投資者而言至關(guān)重要，因?yàn)楹玫牡囟卧谀軌驇Ыo投資置業(yè)者理想的價(jià)值提升空間之外，更能夠讓居住者享受地段優(yōu)勢(shì)所帶來(lái)的生活舒適度。

　　羅煜建議投資者選擇繁華地段的一居室進(jìn)行投資。他說(shuō)，租房者都希望房子所在區(qū)域配套完善、生活方便，所以，購(gòu)買二手房用于出租投資的首要原則就是選擇繁華地段，即使房子的售價(jià)較高，也值得投資，因?yàn)榈囟问怯绊懛孔幼饨鸶叩偷闹匾蛩?。而一居室由于保有量少，價(jià)格一直堅(jiān)挺，投資投入少，也比較好出租，因此更適合進(jìn)行投資。

　　與地段因素相同，房齡也是不容投資者忽視的一個(gè)問(wèn)題。金育松說(shuō)，二手房的房齡是銀行發(fā)放貸款的主要評(píng)定依據(jù)，對(duì)于房齡較老的房產(chǎn)，部分銀行實(shí)施了限貸的政策，這在一定程度上加快了置業(yè)者對(duì)房齡問(wèn)題的認(rèn)識(shí)；另外，從房產(chǎn)的附加值來(lái)看，房齡較老所顯示的折舊風(fēng)險(xiǎn)更加明顯，這在很大程度上會(huì)抑制其未來(lái)的附加升值空間，因此，投資者要謹(jǐn)慎選擇房齡適當(dāng)?shù)姆孔舆M(jìn)行投資。

　　除了地理、房齡因素，二手房的戶型和小區(qū)物業(yè)管理也是人們投資過(guò)程中需要考慮的重要因素。好的房屋格局可以讓居住更舒適，業(yè)內(nèi)人士提醒，冬天陰冷的天氣較多，在看房時(shí)最好能選擇在天氣晴朗的時(shí)候，以便更好地觀察房屋的采光通風(fēng)。此外，隨著當(dāng)前物業(yè)糾紛日益增多，小區(qū)物業(yè)管理的優(yōu)劣也應(yīng)納入投資者的選擇范圍，可以親自去考察或是向老住戶咨詢。