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　　全國各地的房價罔顧中央“調(diào)控政策”一路大幅上升，再度引起多方關(guān)注；而自2005年上半年房地產(chǎn)“新政”啟動，且調(diào)且漲、收效甚微的局面已持續(xù)了近兩年。我們?nèi)ツ陙碓鴥啥仍诖藱诎l(fā)表評論，對“新政”的政策實施表示批評和擔(dān)憂(參見本欄2005年5月30日《也看“房地產(chǎn)新政”》、2006年5月15日《房價猛漲及政府的缺位、越位和錯位》)?，F(xiàn)在我們進一步認(rèn)為，直面“新政”不盡如人意的后果、下決心調(diào)整政策方略已是當(dāng)務(wù)之急。

　　應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)這種“且調(diào)且漲”的局面，有多重原因。中國近年經(jīng)濟繁榮和城市化腳步加快，本身就產(chǎn)生出對于房地產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模需求；加之住房體制改革的催動、資本市場不完善等制度性因素的影響，都是房地產(chǎn)熱的經(jīng)濟發(fā)展內(nèi)因，也說明房地產(chǎn)價格上漲具備一定的合理性。與此同時，宏觀經(jīng)濟狀況也影響了房地產(chǎn)業(yè)。過低的利率水平導(dǎo)致的流動性過剩已經(jīng)成為世界性難題，中國因“人民幣因素”而資金愈發(fā)充沛，銀行有強烈的放款沖動，外資有強烈的流入欲求，必然進一步支持強大的需方購買力。

　　不過，經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在需求只可引導(dǎo)而不可壓制，中國資本市場和金融制度亦在完善中；利率對宏觀經(jīng)濟影響極大，即使在房地產(chǎn)社會保障體系和金融體系較為完善的美國，美聯(lián)儲對提高利率調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場也極為慎重。因此，政府之于房地產(chǎn)本身的政策導(dǎo)向和調(diào)控手段選擇，就成了可以影響產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要可控變量。“調(diào)控”的意義正在于此。

　　關(guān)鍵在于如何掌控這種變量。正如我們曾經(jīng)指出，作為一種特殊商品，房地產(chǎn)具有必需品和投資品的雙重特征，政府首先應(yīng)從必需品的特性出發(fā)，在解決中低收入階層的住房問題上明確自己的角色。從1998年7月啟動住房改革之初國務(wù)院頒布的《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(即“23號文”)，到2005年初的“國六條”等一系列“新政”政策，可以看出政府對承擔(dān)這一角色在道理上是清楚的。但在執(zhí)行中，如此重大的政策取向，沒有也無法進入各級政府的公共選擇程序，而強勢利益集團的影響卻極易左右決策；加之土地市場遲遲不放開，中央和地方政府在土地收益上的分配機制，也強化了地方政府在房地產(chǎn)發(fā)展中的利益驅(qū)動。因此，縱在“新政”之后，落實這一基本政策也是效率低下，進展緩慢。

　　政府缺位一時難以補足，錯位和越位卻在增加。因為過分追求“調(diào)控”的短期效果，政策文件中雖然對政府與市場的關(guān)系有正確闡釋，實踐中卻往往“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，誤區(qū)重重。兩年來從中央到地方的許多“調(diào)控舉措”，都是行政微觀干預(yù)與宏觀調(diào)節(jié)交錯運用，模糊了政府與市場的邊界；而且，因缺乏對于需求結(jié)構(gòu)的準(zhǔn)確把握，有些措施甚至加重了中低收入層的負(fù)擔(dān)。

　　時至今日，國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)不可謂不興旺。但一方面是“經(jīng)濟適用房”、公寓房、別墅房事實上全盤市場化，房價全線上漲遠超中低收入層負(fù)擔(dān)能力；另一方面是一些權(quán)錢地齊備的中央機關(guān)部門、事業(yè)單位繼續(xù)蓋房、分房，且標(biāo)準(zhǔn)越蓋越高，以“經(jīng)濟適用房”之名對本單位員工行準(zhǔn)福利分房之實。各方蓋房購房資金其實絕大部分來自銀行，房價輪番上漲后的風(fēng)險高度集中于銀行體系；往昔路徑越來越固化，政府實施調(diào)控難度更成倍放大。

　　危害是多重的，現(xiàn)在必須對“新政”方略進行調(diào)整。在認(rèn)清總的態(tài)勢及政府位置之后，我們認(rèn)為，具體的調(diào)整可從供求兩方進行。在供給一方，所有“抽刀斷水”的行政性微觀手段均應(yīng)停止，宏觀面則應(yīng)讓土地政策、廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)政策等進一步明晰化、制度化，以形成市場有效預(yù)期，為級差利得稅、利率調(diào)節(jié)等市場化的調(diào)控政策提供社會基礎(chǔ)。土地市場改革的未來制度安排對于房地產(chǎn)市場影響深遠，早下決心、明確方案，更是至關(guān)重要。在需求一方，調(diào)整要著重分清需求結(jié)構(gòu)、管理預(yù)期，以防中低收入階層承擔(dān)投機行為的財務(wù)后果。在市場熱度升騰之時，更應(yīng)當(dāng)向公眾講清房地產(chǎn)長周期、低流動性的道理，告以投資房地產(chǎn)的高風(fēng)險特征，承認(rèn)租房和買房其實是“居者有其屋”的不同形式，以使中等以下收入者量力選擇，高收入者慎重決定。為擠壓泡沫，使購房者的需求與實力真正匹配，以較大力度提高首付比例，應(yīng)是有效的政策選擇。

　　無論供方還是需方調(diào)整，都不應(yīng)無視當(dāng)前新一輪政府機關(guān)事業(yè)單位“蓋房分房熱”對房地產(chǎn)和金融市場的潛在沖擊。這種變相的“福利分房”利益極大且后果不可逆，目前僅建設(shè)部出臺文件表示“停止審批”難以迅速收效，中央政府應(yīng)盡快決策明令制止，并將相應(yīng)供需兩方的實力導(dǎo)入市場。此外，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控仍然存在政出多門的情況，部門利益往往成為正確政策議而不決的主因。在相應(yīng)領(lǐng)域建立專門的監(jiān)控機構(gòu)或各部門間相對穩(wěn)定的協(xié)調(diào)機制，也是制定房地產(chǎn)長期有效調(diào)控政策的制度性保障。