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引言：當前局勢下，中央政府的宏觀調(diào)控信號頻頻和廣大中低收入者的住房有效(有支付能力)需求日漸趨弱，而各地樓市卻仍在飄紅，房地產(chǎn)前景突然變得撲朔迷離，老百姓更是猶如在云里霧里，中國房地產(chǎn)市場怎么了？到底會怎樣走？應該怎樣走？這里有太多的疑問，太多的思考。
《觀點》(以下簡稱“觀點”)：房地產(chǎn)從某種意義上說也是整個宏觀經(jīng)濟中的一個棋子，其所表現(xiàn)出的各種形態(tài)、衍生出的各種現(xiàn)象以及引發(fā)的各種相關(guān)政策的也都是由其所處的經(jīng)濟環(huán)境所決定的。當前，影響我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外部經(jīng)濟局勢是怎樣的？
顧海波(以下簡稱“顧”)：在宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策頻頻的2004年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值仍比上年增長9.5%(計劃7%)，是1996年以來增速最快的一年；全國全社會固定資產(chǎn)投資70073億元，同比增長25.8%；國家統(tǒng)計局2005年3月4日公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年，全國商品房平均銷售價格上漲14.4%，漲幅比上年提高10.6個百分點，商品住宅平均銷售價格上漲15.2%。遠遠高于GDP和人均可支配收入的增長速度。積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策所帶來的投資乘數(shù)效應，加上房價過高和大規(guī)模的城市建設帶來了GDP的持續(xù)高漲。
中國經(jīng)濟當前受到通貨緊縮和通貨膨脹的雙重擠壓，投資渠道狹窄、負利率加上各級地方政府的竭力扶持，千軍萬馬(政府、企業(yè)、個人)都上了房地產(chǎn)的“獨木橋”，嚴重扭曲了資本效率和房地產(chǎn)價格，房價飚升(尤其是長三角地區(qū))、房地產(chǎn)風險陡然增加，雖然樓市繁榮促進了GDP增長，卻在一定程度上掩蓋了資源能源浪費、國有資產(chǎn)的流失、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、投機盛行、產(chǎn)業(yè)能級不高及銀行潛在金融風險增加的可持續(xù)發(fā)展隱患。由于房地產(chǎn)在投資和消費兩端都是高負債的典型行業(yè)，隨著房地產(chǎn)“新政”的逐步實施和國內(nèi)外加息周期的到來，中央政府、地方政府、開發(fā)商、銀行、投資投機客(以租養(yǎng)房者)之間的博弈將加劇，如若任何一方資金鏈斷裂，均會引起樓市供需、樓價及人們心理預期的變化。普通老百姓(可能是接最后一棒者，也是最需要政府關(guān)心的弱勢群體)之間的博弈將加劇，如若任何一方資金鏈斷裂，均會引起樓市供需、樓價及人們心理預期的變化。
每個利益主體由于各自利益訴求不同，會發(fā)出不同聲音，“權(quán)力和金錢”基本上掌握了樓市的話語權(quán)(有“說教型”、“隔靴搔癢型”、“隨風型”、“不到翁型”、“事后諸葛亮型”等等)，尤其是我們當前的樓市本質(zhì)上說是政策市，有許多非市場因素和失真信息，老百姓又沒有話語權(quán)、始終處于弱勢，因此大家特別需要認真甄別。
觀點：您覺得在當前的政策因素和經(jīng)濟局勢的影響下，中國房地產(chǎn)業(yè)的整體走勢如何？
顧：從長期來看，中國無疑是前景光明的，但就目前和今后1--2年來說，樓市處于“高位縮量”的“階段性頂部”階段，樓市投資投機比例過高、房價上升速率過快、商品房供應結(jié)構(gòu)不合理，如果調(diào)控不好是新一輪住宅開發(fā)乃至整個經(jīng)濟發(fā)展的風險積聚過程。“世界級城市”是未來數(shù)十年以后的事，而現(xiàn)在我國的樓價已有相當程度的透支，這從居民房價收入比的數(shù)據(jù)就可明顯看出，國際平均為3—6倍，而我國大多數(shù)城市在十幾倍、甚至更高；樓價的上升應該是盤整式或稱波浪式、螺旋式緩慢上升，不經(jīng)過小幅盤整而直線上升是不扎實的，否則樓價的大起必然隱含巨大的風險，況且房價的對比要考慮通貨膨脹、科技含量、裝修成本(全裝修)、公建市政文化教育配套、生態(tài)環(huán)境改善及利息(貸款)等因素并且要有參照系，不能簡單論之。
未來幾年中國房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將步入一個高位盤整的階段，隨著舊區(qū)改造節(jié)奏的適度調(diào)節(jié)，隨著軌道交通網(wǎng)絡的健全和延伸，隨著中低價住宅供應的增加和住宅結(jié)構(gòu)的日趨合理，隨著利率、稅收等政策的逐步市場化和房地產(chǎn)貸款政策的調(diào)整，房地產(chǎn)住宅將逐步步入一個理性發(fā)展期。就總體房地產(chǎn)住宅的價格而言隨著其內(nèi)在品質(zhì)的提高將穩(wěn)中微升，但其內(nèi)在結(jié)構(gòu)必定是有升有降，漲跌互現(xiàn)，除部分價格和價值相符的物有所值的高檔商品房繼續(xù)受國內(nèi)外成功認識青睞及大量中低價位住宅因存在廣泛需求而價格堅挺外，相當一部分高價樓盤和環(huán)外配套不完善地方房價將首先面臨市場競爭的洗禮。
觀點：面對當前的商品房市場和加息周期的來臨，處于弱勢的廣大消費者該怎么辦？請您談談您的看法。
顧：就我個人認為，在房地產(chǎn)及整個經(jīng)濟發(fā)展的敏感期，建議消費者必須密切注意當前的政策(含住房保障、動遷、信貸和稅收政策)、利率和經(jīng)濟形勢(含物價、就業(yè)收入、住宅供需、租金)的變化，密切注意樓市的供需變化，并結(jié)合每個家庭的具體情況(資金、年齡、人口、就業(yè)、交通環(huán)境、教育、醫(yī)療、心態(tài)、心理預期等)，多看少動、勤做“功課”；靜觀其變、擇機入市。具體講：
1、樓市“高位放量”到“高位縮量”說明多空雙方意見分歧加大，具有明顯、至少是階段性“頂部”特征，切忌高位追漲“吃套”，近來樓市開盤開發(fā)商往往采取價格“一步到位”的方式，短期內(nèi)已沒有多少上升空間，除非是資金雄厚長期投資。
2、此輪房地產(chǎn)調(diào)控可謂序幕剛開，我們誰都不能熟視無睹，因為這次政策調(diào)控來自中央政府。從這次房地產(chǎn)新政來說，對比國際慣例還是相當溫和的，例如利率還是負的，還沒有增值稅和物業(yè)稅，營業(yè)稅也只有兩年，“遏制投機、抑制投資”更只是停留在文字，因此，政策調(diào)控還有相當余地。再說，這次調(diào)整的時間和幅度還無法預測，不宜匆忙進場。
3、廣大中低工薪階層的資金鏈相對脆弱，買房應量力而行、量入為出，切忌沖動、趕時髦。首先也是最重要的是充分考慮未來收入(資金鏈)、支出增長變化，要充分考慮未來就業(yè)的趨勢，要獨立思考。特別是最近各地房地產(chǎn)成交量大幅縮水、拋盤大增并拌有房松動現(xiàn)象，前景不甚明朗，因此，可采取暫時觀望，多看少動、靜觀其變。樓市在經(jīng)歷5年之久的上升通道尤其是近一、二年來的飚升后客觀上需要休養(yǎng)生息，這是常識也是客觀經(jīng)濟規(guī)律。
4、廣大的動遷居民，由于是“無房一族”，近兩年又處動遷高峰期，其買房具有明顯的“同步”及“整齊劃一”特征，表現(xiàn)為適合動遷居民的低價房及“二手房”價格堅挺、“穩(wěn)中有升”，但大家也不必“千軍萬馬過獨木橋”，可考慮臨時租房、不一次到位等克服一下短暫困難，也可考慮“拍賣房”(此類物業(yè)會增多)；對“改善型”購房者也應三思而后行，避開價格高峰期，待形勢明朗后再作決定也不遲。
5、廣大工薪階層在房屋買賣過程中，信息集取方面處于相對弱勢，在法律還不完善的情況下，買房應盡量選擇現(xiàn)房，“眼見為實”嘛，期房火爆是賣方市場、是市場不成熟時期特有的產(chǎn)物。對虛假廣告和虛假承諾要謹慎鑒別、要有法律意識，謹防樓市“黑嘴”(聽信股市“黑嘴”，教訓十分殘痛)，警惕少數(shù)樓市不良“莊家”“拔高出貨”，以免導致經(jīng)濟、精神雙重損失。
6、任何商品的的生產(chǎn)都要講求差異性，買房、投資房產(chǎn)亦不例外。象股市一樣人人都想進去“掏金”的時候，就是風險最大的時候，套你沒商量，現(xiàn)在投資房地產(chǎn)大概也到了高風險區(qū)域，至少短期內(nèi)已沒多少空間；況且房地產(chǎn)的標的和交易成本很大(不易兌現(xiàn))、投資回收期較長，期間經(jīng)濟波動(利率波動)、供求波動不易掌握；另外由于我國房地產(chǎn)業(yè)還是一個年輕的產(chǎn)業(yè)，其觀念折舊、設計折舊及升級換代也較快。
7、樓市投資是個復雜的系統(tǒng)工程，需要對國內(nèi)外經(jīng)濟形勢、統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(水電煤、產(chǎn)業(yè)、交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化等)、供需等十分了解，這樣投資才能知己知彼、物超所值，但大多數(shù)投資者缺乏知識、信息滯后或不對稱，不易操作。
8、從投資意義上講“不漲就是跌、小漲也意味著跌”，投資樓市沒有10%以上的收益不算成功，巨額的投資本身就有巨大機會成本、利息，況且還不易兌現(xiàn)有巨大的風險，尤其是在漲幅如此巨大的情況下，房價還能漲多少？對那些靠貸款來多處投資的人來說，要更多些風險意識，其有如期貨和股市中的透支行為，一旦進入下降通道或“平倉”或資金鏈斷裂，后果可想而知。任何投資都有風險，不可能沒有風險的投資，樓市也不例外，上世紀90年代日本及香港、臺灣地區(qū)、我國東南沿海(包括上海)都曾遭到過樓市重創(chuàng)的教訓(產(chǎn)生了一個“負資產(chǎn)階層”，日本及香港、臺灣地區(qū)的樓市購買者至今仍深套其中，最高樓價跌幅達60%以上)，廣大投資者要有風險意識，要掌握好波段，順勢而為。
9、樓市的供需影響房價。但需指出，現(xiàn)在樓市的投資、投機客大增(上海樓市普遍在30%左右、個別高價樓盤的投資比例高達70—80%，空住率奇高)，她是虛擬需求而不是真實需求，一旦形勢逆轉(zhuǎn)虛擬的需求就會變成新的供給，加上今年上海住宅竣工量將達創(chuàng)歷史新高的3000多萬平方米(去年3000萬平方米)，土地的供應也相當充沛，加上大量投機、投資客拋盤的涌出，短期內(nèi)樓市供大于求的局面已經(jīng)形成。
10、如果自住，時刻準備者，靜待低點出現(xiàn)，逢低吸納。
顧海波：上海市城市經(jīng)濟學會、上海市房地產(chǎn)經(jīng)濟學會會員，《中國房地產(chǎn)報》特約記者、特約撰稿人。
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