主持嘉賓：

黎振偉 世聯(lián)行首席技術(shù)官

討論嘉賓：

邱曉華 國家統(tǒng)計局原局長、陽光保險集團首席經(jīng)濟學(xué)家

朱榮斌 榮宇建設(shè)（廣州）有限公司董事長

吳卓殷 法國外貿(mào)銀行亞太區(qū)高級經(jīng)濟學(xué)家

黎振偉：鏗鏘行是我們觀點論壇里面最有觀點的，希望大家講一講務(wù)實的東西。這里面很重要的一點，我們?nèi)绾握业桨l(fā)展的新的路徑？其實今天說增長不容易，說穩(wěn)定更重要。

大會給了我們這個題目，如何去找到增長的象限。如何冷靜地、淡定地蓄力地布局，第一個題目是工具箱里“止跌回穩(wěn)”的攻堅戰(zhàn)。工具箱太重要了，過去聽的最多的是李克強總理老說的工具箱，到現(xiàn)在還是工具箱。如何讓工具箱的手段更精準(zhǔn)、更有效，既解決短期，又兼顧長期，同時提供信心，很不容易。我知道王會長馬上要到北京去探討，大家也要關(guān)注有沒有效，這個環(huán)節(jié)希望給王會長多點意見，讓他去反映。

首先請問邱局長，工具箱里面的“止跌回穩(wěn)”攻堅戰(zhàn)在哪里？怎么做好工具箱？在當(dāng)前工具箱政策里面金融是最重要的，在工具箱里面提到了保交樓、專項款、降低貸款利率等等很多措施。但是剛才您的演講里面講到去年金融已經(jīng)有很多措施了，但是您剛才說到我們的銀行貸款、個人貸款還在下降，企業(yè)貸款還在下降，而且下降幅度比較大。國家政策對推動市場有沒有天花板？還能不能繼續(xù)有效？我也看到有些地方利率再降，銀行不能再降了，首付款不能再低了，再低也麻煩了。這個天花板在哪里？這個政策如何更有效地推行？

邱曉華：從整個國家而言，今年的基調(diào)是很明確的，那就是實施更加積極有為的宏觀政策，財政到適度寬松的貨幣，應(yīng)當(dāng)說在剛剛結(jié)束的“兩會”中都已經(jīng)作了表述。剛才王會長舉了財政方面的一系列更加積極的，從4%的赤字，從1.3萬億的超長期國債，從5000億的國債注資，商業(yè)銀行5000億的國債，再到4.4萬億的地方債，這些都是更加積極的財政政策的表現(xiàn)。

但是又是留有后手的，因為去年年底的中央經(jīng)濟工作會議曾經(jīng)說要注資1萬億給商業(yè)銀行，這是5000億，說明5000億是留著看清楚的。第二是去年的超長期國債雖然是1萬億，但是在前年結(jié)轉(zhuǎn)下來還將近8000億，其實去年是將近1.8萬億的超長期國債，今年只是看到1.3萬億，好像比去年的1萬億好像多，但是相對比實際1.8萬億還少，也還是留有余地的。

適度寬松的貨幣政策說了三方面的意思：降準(zhǔn)、降息、保證流動性。但到今天為止，降準(zhǔn)還沒有拉開序幕，降息也沒有看到聲音，更多的還停留在紙面上，停留在文件中。最新的精神是要擇機降準(zhǔn)降息。從這個角度來說，適度寬松的貨幣政策也還沒有露出尖尖角，因此是有后手的。

從房地產(chǎn)來說，個人按揭貸款利率到去年的9月份為止是平均3.3億，這樣的價位肯定還是有下調(diào)的空間，這是從政策工具來說，降息依然是可以有為的。

財稅方面，這些年雖然從住宅面積、印花稅、交易稅等方面做了一些調(diào)整，但是還不夠，還可以有更大力度的降費降稅的措施，所以政策工具還是很多的。這是對購房者來說。

對建設(shè)者、對投資者、對開發(fā)商來說，也是一樣。我在兩年前曾經(jīng)呼吁過，要用發(fā)特別國債的形式拿出1萬億來支持房地產(chǎn)，收儲房地產(chǎn)。國家千呼萬喚終于拿了3000億，現(xiàn)在還不夠，應(yīng)當(dāng)說還是要做。再一個呼吁是要設(shè)定專門的金融機構(gòu)來做這方面的工作，目前還在醞釀中。這些方面還是有工具可做的。

黎振偉：沒到天花板。

邱曉華：再就是開發(fā)商目前從地方政府債務(wù)角度，存量的利率也還是有下調(diào)的工具，這是完全可以做的。

黎振偉：謝謝，希望它沒有天花板，明年的貸款余額里面也有所增加，這是我們所希望看到的。

第二個問題請問朱總，您之前擔(dān)負(fù)的責(zé)任蠻大的，在幾個大企業(yè)里面都遇到一些困難。您覺得工具箱對您原來幾個大的企業(yè)他們的解困有沒有效果？如果要真的解他們的困，需要哪些工具更有效、更精準(zhǔn)呢？

朱榮斌：我是三年前開始參加觀點的活動，我記得三年前說的老話，就是暴雷企業(yè)還不是很多的時候。那個時候我說：要相信我們的體制優(yōu)勢，相信政策一定會出臺，一定會扭轉(zhuǎn)、調(diào)整這個局面。

今天我們欣喜地看到的工具箱打開了，各種工具層出不窮。去年年初差不多這個時候，我看到了各種政策之后，我心潮澎湃，在一個比較公開的活動中我說了回暖可期，可能我當(dāng)時樂觀了一點。

去年政策出的還是蠻多的，尤其是建設(shè)部的全國建設(shè)工作會議，指出市場的基本問題就是供求矛盾過大，提出措施要扭轉(zhuǎn)供大于求的嚴(yán)重局面，其中一個主要措施就是對庫存過大的地區(qū)要嚴(yán)格控制土地供應(yīng)。70個大城市，存貨去化期在36個月以上的還不在少數(shù)。如果地方政府因為財政困難就賣地，賣地的結(jié)果是雪上加霜。

我認(rèn)為政府可以舉債，通過舉債解決財政收入要比賣地好很多。但是我看到各地賣地還是很多，而且很多地賣出去的效果不是那么好。如果說土地端控制住，政府再收回一些存地、存貨，供求矛盾就可以更快地得到解決。

我現(xiàn)在還是堅信，我們的工具足夠多，政策的力度也會夠強，政策會逐步落實，政策的效果值得期待。

黎振偉：朱總沒有回答我的問題，回答了另外的問題，如果工具箱早出來，你之前的企業(yè)就不需要冒進，就不會遇到困難，就是收縮一下可能也沒暴雷那么厲害了。第三位嘉賓是來自法國外貿(mào)銀行的亞太區(qū)高級經(jīng)濟師吳總，在工具箱里面很重要的是債務(wù)重組，外資銀行通常要求資產(chǎn)抵押優(yōu)先權(quán)，但是現(xiàn)在保交樓資產(chǎn)監(jiān)督很重要，這個監(jiān)管很矛盾。你們認(rèn)為如何構(gòu)建國際規(guī)則與國內(nèi)治理兼容性的工具箱以更加有利于外資銀行金融放開？

吳卓殷：最近幾年由于房地產(chǎn)行業(yè)還是有面臨一定的挑戰(zhàn)，所以我們也看到很多債務(wù)重組的事情發(fā)生。當(dāng)然，在岸市場跟離岸市場的處理方法非常不一樣。畢竟像一開始也講過，我們不能把直接的案例放到中國內(nèi)地身上，因為有時候政策目標(biāo)會不一樣。債權(quán)跟保交樓之間最核心的問題，其實是風(fēng)險放在哪里去。

在大部分國外的例子，很多時候債權(quán)人直接把資產(chǎn)收回來，之后對于民眾的保護不夠。這不代表完全沒有保護出現(xiàn)，因為現(xiàn)在要處理比較大的矛盾，最好的就是在現(xiàn)實中間找一個中間方案。例如只要在法規(guī)里面很明顯說明，如果是有什么事情發(fā)生的時候會先把居民的利益保護掉，就是會先把一些需要保交樓的資金流鎖定，之后再有可能償還一些境外的債權(quán)，再到普通債權(quán)。在白紙黑字寫出來，會對于很多外資的投資者需要去投資的時候會比較好判斷風(fēng)險。

另外是簡單講一下法規(guī)方面的債權(quán)的問題，另外一方面也希望盡量不要再出現(xiàn)保交樓的問題。我覺得香港有一個挺有趣的例子，上一次出現(xiàn)爛尾樓或保交樓的問題，要數(shù)到2003年。當(dāng)時香港政府做了什么呢？第一，要把房企、買房人跟債權(quán)人等等監(jiān)管的責(zé)任分得很清，然后也要加一個條款，在未來任何賣地的日子里面會說，如果是已經(jīng)民眾付了整個房子價格的話，優(yōu)先權(quán)會在銀行跟其他債權(quán)人前面。我覺得這些是現(xiàn)在國內(nèi)可以去參與的例子。

黎振偉：謝謝！這個經(jīng)驗可以給王會長參考，這個是很好的措施。我覺得保交樓是很重要的一方面，關(guān)鍵是還有市場。如果建了以后，賣不掉也是個問題，所以還是要解決市場跟經(jīng)濟的問題。

第二個分議題是長周期視角下的地產(chǎn)再平衡，這個再平衡很重要的是財稅。剛才朱總談到了政府不要急著賣地，就是怎么地產(chǎn)再平衡。這里面就要再問邱局，現(xiàn)在有很頭疼的問題，剛才講到出讓土地在2024年已經(jīng)下降了44%，整個地方財政都非常困難。您曾經(jīng)提出地產(chǎn)占GDP比重從7%到5%，地方財政依然依賴土地財政很高，在長期調(diào)整中大家最關(guān)心的問題是地方跟中央財稅方面、創(chuàng)新方面怎么解決這個問題，怎么解決朱總剛才說的讓政府不要急著賣地？

邱曉華：其實如果你注意一下今年的《政府工作報告》，中間已經(jīng)提到了要深化財稅體制改革的問題，中間重要的一項就是要把中央財政和地方財政的關(guān)系進一步理順，中央財政和地方政府的責(zé)任、權(quán)限怎么進一步平衡。中間提到了具體的內(nèi)容，其中很重要的就是把原來歸中央政府支配的稅種下移給地方，這是一方面。

第二是把原來更高比例的由中央來留存的，要適當(dāng)下調(diào)比例讓利給地方。

第三是進一步加大轉(zhuǎn)移支付的力度來支持地方。

我想通過這幾項結(jié)構(gòu)優(yōu)化和存量盤活，我相信地方政府的財力會有所改善。另外一方面，現(xiàn)在正在實施的一攬子化債方案，應(yīng)當(dāng)說也是對地方政府是有利的，減輕他們的利息負(fù)擔(dān)，延長他們的還債的期限，這都是對他們有利的。

我覺得最關(guān)鍵的還是要把經(jīng)濟進一步搞好，高質(zhì)量發(fā)展真正讓它建立起好的基本面。因為基本面如何不僅決定了房地產(chǎn)，其實也決定了資本市場，也決定了勞動就業(yè)，還決定了整個國家在全球中的地位?，F(xiàn)在還是要盡力來實現(xiàn)政府提出的今年5%左右預(yù)期增長目標(biāo)，使得經(jīng)濟大致能夠回到正常的區(qū)間，這是最重要的。

其他的，我覺得大家強調(diào)比較多的是創(chuàng)新的問題、營商環(huán)境的問題、老百姓利益的保護問題、民營企業(yè)的活力問題，這些問題進一步解決好，我相信不僅對房地產(chǎn)是有利的，關(guān)鍵對整個國家是有利的。

黎振偉：局長您提到的問題，我非常關(guān)注。但是確實現(xiàn)在大家很關(guān)心又提出房產(chǎn)稅，您估計房產(chǎn)稅能實行嗎？

邱曉華：房產(chǎn)稅遲早是要作為一個稅種來運行的，但是眼下房地產(chǎn)正好處在深度調(diào)整的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點上。另外，房地產(chǎn)稅還有一個歷史和現(xiàn)實怎么銜接的問題，還有所謂不同地區(qū)平衡的問題，所以還只能夠是一個試點，不可能是全面推行的。

黎振偉：估計廣州也不容易試點，這一點確實難度很大。在長期視角平衡里面有一個很重要的東西，外資怎么樣參與解決Reits，以前要求6到8、5到6，地產(chǎn)首批保交樓Reits是3到4，這么低的回報，外資能夠進來嗎？當(dāng)然現(xiàn)在國際也不好做，我們有沒有可能參與呢？使我們企業(yè)資金又能夠長期平衡？

吳卓殷：我們也是先講一下國內(nèi)，再講一下國外的情況。根據(jù)很多其他地區(qū)的例子，如果國內(nèi)的資金，很多時候也會有一些監(jiān)管或政策的導(dǎo)向，讓一些養(yǎng)老金等等的長期資金會以比較優(yōu)惠的稅務(wù)條件投到Reits里面。

我上次也在博鰲論壇上面講過，我覺得Reits在當(dāng)下來說是非常好的政策工具。因為一方面可以把國內(nèi)其他的長期資本引導(dǎo)到市場里面，另外是政府也可以透過工具去實現(xiàn)政策的目標(biāo)，例如自己的不同資產(chǎn)、基建的收益項目。

對于國外的投資者來說，收益率當(dāng)然是重要，可是我們也不能忽視中國市場還是有量的。很多時候，一些保險公司如果是需要去配置長期資產(chǎn)，除了收益之外，還要量。我覺得這個其實是中國現(xiàn)在可以提供給外國投資者非常重要的一點，當(dāng)然收益率高更好。

從這個季度來看，怎么把中國現(xiàn)在Reits的收益率慢慢提高到像歐美水平？我覺得這也是政策面可以去探討的。這方面就代表有沒有足夠的誘因讓國內(nèi)的企業(yè)把比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)放到Reits市場里面，這其實是通過不同政府提供的誘因來進行。

黎振偉：第三個話題是保交樓之后，房企何處去？樓建好了，干什么？首先就問朱總了，您從大企業(yè)出來同樣有這個問題，房地產(chǎn)這么重要，現(xiàn)在方式改變了，開發(fā)商如何改變繼續(xù)發(fā)揮作用呢？從國際角度，香港范式還是蠻重要的，現(xiàn)在開發(fā)商能不能繼續(xù)做更多有價值的高質(zhì)量事情？

朱榮斌：以后市場不需要那么多房地產(chǎn)企業(yè)了，有些企業(yè)把社會責(zé)任保交樓完成、債務(wù)重組完成，可能會慢慢退出行業(yè)。

前兩年大家都在探討房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，我還做過一個演示圖形，就是整體降維。過去房地產(chǎn)賺錢多，各行各業(yè)都干地產(chǎn)了?，F(xiàn)在不好干了，慢慢退出是趨勢。整體降維之后，國央企勢頭更好，比重會加大，民企現(xiàn)在是一片哀嚎，但在將來再平衡之后，我相信一定會有一些優(yōu)秀的民企冒出來，這個行業(yè)還是適合民企去做的。

剩下來不多的企業(yè)里面就會分化，過去是開發(fā)銷售，賣出去就了，我經(jīng)常說以后應(yīng)該是開發(fā)、運營，存量市場是未來的主戰(zhàn)場。當(dāng)然房子還是會折舊損壞，新房需求量還是不小的，尤其中國人口基數(shù)大，新房開發(fā)仍然還是大賽道。我們最近在與日本同行聯(lián)系交流學(xué)習(xí)時發(fā)現(xiàn)，日本現(xiàn)在好的地產(chǎn)公司在經(jīng)營上比較關(guān)心的不是弄錢、弄地，而是專心在設(shè)計、建造上研究怎么建好產(chǎn)品，工匠精神很強。我認(rèn)為在未來，我們的地產(chǎn)企業(yè)也會是這樣的局面。

黎振偉：朱總提到的這一點，我感觸非常深，因為大家擔(dān)心買民企的房子，關(guān)鍵是以后沒有你了怎么辦，我的房子誰管？民企尤其要突出運營要加強。因為民企過去建了好多房子，民企如果不在了，那誰管房子？讓社會管不容易，還是要開發(fā)商，這一點也是很重要的東西，這一點應(yīng)該發(fā)揮好運營。

我們借鑒國際經(jīng)驗，中國開發(fā)企業(yè)今后在企業(yè)與業(yè)務(wù)的構(gòu)建上如何調(diào)整？你作為銀行，你更愿意與誰合作？現(xiàn)在三高了不敢合作，你希望改變了之后才跟他合作嗎？尤其是民企，你希望民企是什么樣的民企或者什么樣的房企是更愿意合作的？

吳卓殷：如果看房企的話，我們會分兩個部分去看。當(dāng)然過去幾年對于建房的開發(fā)商，合作的機會有可能沒有以前那么多，畢竟銀行還是有風(fēng)險的考量，想要尋找增長點。如果是業(yè)務(wù)比較多元化，未來會轉(zhuǎn)去比較多的收入來源比如來自于租金等等服務(wù)的話，就是有機會會帶來比較多的合作機會。

另外，過去幾年就算是住房這一塊壓力比較大，可是其他相關(guān)的，有可能跟養(yǎng)老、工業(yè)園區(qū)、物流或數(shù)據(jù)中心等等類似房地產(chǎn)提供比較穩(wěn)定收入來源的項目，其實還是吸引到很多外資的存在。在未來來說，整體還是有機會的，只是目前市場還在尋找比較新的風(fēng)口跟方向。

黎振偉：有穩(wěn)定收入、業(yè)務(wù)多元化一點，在這一點上不容易，也希望你們對他們的利息也不要太高。從邱局統(tǒng)計局的角度，中國統(tǒng)計數(shù)據(jù)也有所改變。我觀察過美國，美國房地產(chǎn)開發(fā)不高，但是在運營服務(wù)方面的統(tǒng)計占比是蠻大的。

邱曉華：這個問題，我覺得好像我不能夠發(fā)表意見，因為我已經(jīng)不在統(tǒng)計局工作了。

黎振偉：從您專業(yè)的角度。

邱曉華：但是從優(yōu)化統(tǒng)計指標(biāo)體系的角度來說，確實我們應(yīng)當(dāng)從過去的以建設(shè)為主，也逐步要轉(zhuǎn)到建設(shè)與服務(wù)相結(jié)合。比如說像誰建誰維護，這個機制要建立起來，不能建完就拉倒了，其實終身責(zé)任制由開發(fā)商來做，服務(wù)工作要有一個抓手。統(tǒng)計指標(biāo)體系，也應(yīng)當(dāng)是一樣。將來從開發(fā)商到服務(wù)商體系怎么完善，就需要進一步加強服務(wù)指標(biāo)體系的建立和完善問題，不能夠只注意投資、開工。比如物業(yè)的服務(wù)、基礎(chǔ)環(huán)境的服務(wù)、小區(qū)綠化以及醫(yī)療、教育、商業(yè)等方面的服務(wù)，都應(yīng)該納入到整個體系來考慮。

說到今天討論的問題，大家不妨注意去年中央經(jīng)濟工作會議提出的四條基本經(jīng)驗，我覺得既是對去年工作的經(jīng)驗，可能也是對未來企業(yè)、對未來每個人都要去考慮的。

第一是政府和市場的關(guān)系；

第二是供給與需求的關(guān)系；

第三是新動能和舊動能的關(guān)系。

第四是增量和存量的關(guān)系。

第五是數(shù)量和質(zhì)量的關(guān)系。

我覺得國家未來的政策一定是這五個方面，就是在體制上面怎么進一步完善市場跟政府的關(guān)系，在管理上面生產(chǎn)模式怎么完善供給與需求關(guān)系，動能培養(yǎng)方面怎么完善新動能、舊動能的平衡問題，在結(jié)構(gòu)優(yōu)化存量、增量方面，在發(fā)展前進道路上面數(shù)量與質(zhì)量怎么平衡問題？其實這是具有長遠意義的事情，無論是學(xué)者、投資者都要去關(guān)心。

黎振偉：請大家用三個關(guān)鍵詞來定義未來五年房企的生存法則。

邱曉華：提高質(zhì)量，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，改進服務(wù)。

朱榮斌：平常心態(tài)，堅定信心，做好房子。

吳卓殷：尋找需求，供應(yīng)升級，最重要是要創(chuàng)造價值。

黎振偉：謝謝三位嘉賓，我們的鏗鏘行到此為止。

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