本文為王韶先生在2025觀點(diǎn)年度論壇發(fā)表的演講。

王韶（廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長 ）：3月5日，《政府工作報(bào)告》：持續(xù)用力推進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。

“持續(xù)”表明“房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”絕非三分鐘熱度，不達(dá)目標(biāo)誓不罷休；“有力”表明措施更到位，更精準(zhǔn)，更快速，更有力，突顯國家對“止跌回穩(wěn)”的目標(biāo)堅(jiān)定，也強(qiáng)調(diào)“止跌回穩(wěn)”的重要性和緊迫感，為2025年房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)：穩(wěn)定預(yù)期、激發(fā)活力、推動(dòng)發(fā)展。

預(yù)期穩(wěn)，則信心強(qiáng)；信心強(qiáng)，則動(dòng)力足！

一、相信行業(yè)的力量

房地產(chǎn)是國家的重要支柱產(chǎn)業(yè)，國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器和驅(qū)動(dòng)器，擴(kuò)大消費(fèi)的助力器。

樓市穩(wěn)定不僅利于防范金融風(fēng)險(xiǎn)，還能有效帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)城市化發(fā)展。同時(shí)，房產(chǎn)作為居民家庭資產(chǎn)的重要組成部分，價(jià)格波動(dòng)直接影響家庭和諧、財(cái)富感知和消費(fèi)信心，只有房價(jià)穩(wěn)居民才能更好地規(guī)劃家庭財(cái)務(wù)支出，有更強(qiáng)烈的消費(fèi)意愿。

樓市穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)、金融穩(wěn)、民生穩(wěn)、消費(fèi)穩(wěn)。

二、相信國家的力量

“止跌回穩(wěn)”是一項(xiàng)政治性、全局性和根本性的重要政策，影響深遠(yuǎn)！

影響“止跌回穩(wěn)”原因復(fù)雜多變，但根本性原因依然是消費(fèi)者對房價(jià)和安全交付的信心不足，以及就業(yè)和收入預(yù)期降低。黨和國家正致力于消除打通影響“止跌回穩(wěn)”的痛點(diǎn)和堵點(diǎn)，我們需要信心和耐心。

《政府工作報(bào)告》要求政策出臺實(shí)施能早則早、寧早勿晚，與各種不確定性搶時(shí)間，看準(zhǔn)了就一次性給足，提高政策實(shí)效,促進(jìn)政策從 “最初一公里”到 “最后一公里”銜接暢通。

《政府工作報(bào)告》突出強(qiáng)調(diào)“塑造積極社會預(yù)期”的重要性，從宏觀經(jīng)濟(jì)、財(cái)政貨幣、民生保障和樓市政策等方面全方位釋放出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期、激發(fā)活力、推動(dòng)發(fā)展的積極信號，值得期待。

（1）宏觀經(jīng)濟(jì)與就業(yè)托底。穩(wěn)增長就是穩(wěn)就業(yè)，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展必然有效降低居民觀望情緒、減少對償債壓力的憂慮，增強(qiáng)購買力與意愿，帶動(dòng)收入和就業(yè)的增長預(yù)期，從而擴(kuò)大國內(nèi)需求、促進(jìn)消費(fèi)和投資。

GDP5%增長目標(biāo)，關(guān)乎未來政策力度，直接影響就業(yè)。一般而言，GDP每增長1個(gè)點(diǎn)可直接拉動(dòng)150-200萬個(gè)就業(yè)崗位。

（2）財(cái)政貨幣雙輪驅(qū)動(dòng)。貨幣政策適度寬松，財(cái)政政策更加積極，4%赤字率釋放出財(cái)政加碼信號。赤字規(guī)模5.66萬億元，新增財(cái)政赤字可化解地方存量債務(wù)，也可用于房地產(chǎn)收儲、基建和新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有利拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。

超長期特別國債1.3萬億元，地方政府專項(xiàng)債4.4萬億元，今年新增政府債務(wù)總規(guī)模達(dá)11.86萬億元，比上年增加2.9萬億元，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)支持將大大增強(qiáng)，利于降低社會綜合融資成本，也有利解決房地產(chǎn)流動(dòng)性緊張問題。

2%的CPI漲幅預(yù)期，物價(jià)溫和回升，不僅是民生保障的重要舉措，更是改善國民經(jīng)濟(jì)循環(huán)，提振市場預(yù)期、促進(jìn)投資的關(guān)鍵。

（3）民生保障筑基。逐步推行免費(fèi)學(xué)前教育，發(fā)放育兒補(bǔ)貼；加強(qiáng)靈活就業(yè)和新就業(yè)形態(tài)勞動(dòng)者權(quán)益保障……一樁樁一件件都關(guān)乎百姓民生福祉，消除百姓對就業(yè)和生活的后顧之憂。

（4）樓市供需雙側(cè)精準(zhǔn)調(diào)控。《政府工作報(bào)告》從政策實(shí)施、預(yù)期引導(dǎo)、平衡供需、盤活存量、激活需求和房地產(chǎn)新模式等維度提出“止跌回穩(wěn)”政策措施，如：城中村及危房改造、減少土地供應(yīng)、支持商品房收儲、釋放剛性和改善性住房需求潛力，還強(qiáng)調(diào)“發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，繼續(xù)做好保交房工作，有效防范房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)”……

市場預(yù)期持續(xù)改善，以及“止跌回穩(wěn)”的實(shí)現(xiàn)必須依靠政策利好和積極市場信號的延續(xù)。2024年多次政策落地短期內(nèi)改變了居民預(yù)期不再觀望，使止跌回穩(wěn)初見成效。未來政策目標(biāo)將更精準(zhǔn)，更注重短期和長期預(yù)期的收復(fù)。可以預(yù)見，2025年或進(jìn)一步降準(zhǔn)降息，新房和存量房貸利率或進(jìn)一步下調(diào)，有利激發(fā)購房意愿。另外，針對土地庫存大、去化周期長，各地政府將加大存量土地和商品房的收儲力度，這有助土地資源優(yōu)化使用、推動(dòng)房地供需平衡、緩解供求矛盾，穩(wěn)定房價(jià)、合理引導(dǎo)市場預(yù)期、消化庫存。

三、相信市場的力量

“安居樂業(yè)”深入國人骨髓，任何時(shí)代住房都是重大民生，任何時(shí)候都有重大需求。以廣東為例：

（1）人口紅利是住房市場重要基礎(chǔ)。據(jù)第七次全國人口普查，至2020年底，廣東總?cè)丝?.26億，較2010年增加2169萬人、2000年增加4078萬人，兩次普查人口規(guī)模及增量均居全國之首。

從人口增量看，廣東常住人口增量主要來自珠三角的深圳、廣州、佛山、東莞、惠州、中山和珠海7座城市，2000-2020年年均增長率均在2.5%以上，增量達(dá)3348萬人，占全省總增量82.1%；這不難說明房地產(chǎn)市場為什么分化加劇。

此外，廣東家庭代際關(guān)系日趨簡單，規(guī)模不斷縮小，一人戶和一代戶明顯增加，越來越多的大家庭裂變?yōu)樾〖彝ィ馕吨鴮ψ》刻讛?shù)需求量也相應(yīng)持續(xù)增加。

2020年廣東常住人口中，15-64歲的總勞動(dòng)年齡人口占72.6%，65歲及以上的老齡人口占8.6%，總體進(jìn)入老齡化社會，但相比城市人口總體仍較年輕，正處人口紅利期，尤其珠三角城市更為明顯。這意味著廣東城市經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)，基本面良好，有利于住房市場持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。

（2）住房需求有保障。2020年廣東城鎮(zhèn)家庭戶人均居住面積為30.9平方米，顯著低于全國平均水平。

2020年廣東城市家庭戶人均居住面積小于30平方米的戶數(shù)占比高達(dá)59.7%，人均居住面積小于20平方米的家庭戶占36.6%。

從人均住房間數(shù)和來源看，2020年廣東城鎮(zhèn)家庭戶人均0.94間；住房來源為租賃住房的家庭占城鎮(zhèn)總家庭戶的比例達(dá)50.4%。

2020年廣東城鎮(zhèn)家庭戶居住的住房樓齡在30年以上的戶數(shù)占10.2%，樓齡在20年以上的戶數(shù)占35.3%，城市家庭戶住房有電梯的占比為33.3%，意味著廣東存在相當(dāng)大的住房改善需求。

“止跌回穩(wěn)”是量價(jià)、企業(yè)、區(qū)域和業(yè)態(tài)重新洗牌均衡新發(fā)展的開始，分化是常態(tài)，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)全國全面回穩(wěn)不現(xiàn)實(shí)，人口凈流入的超大、特大城市或許先行回穩(wěn)，反之三、四線城市回穩(wěn)或持續(xù)面臨挑戰(zhàn)。

但無論是大城市，還是小城市，傳統(tǒng)開發(fā)模式已被證明是不可持續(xù)，唯擁抱新模式，順應(yīng)新消費(fèi)、新科技發(fā)展潮流，踐行“生態(tài)+生活+生產(chǎn)+科技+文化+地產(chǎn)”，推動(dòng)產(chǎn)城融合，像制造智能汽車一樣以科技賦能；像汽車一樣建立房屋體檢和保險(xiǎn)制度；像汽車4S店一樣做好物業(yè)服務(wù)，打造真正符合百姓需求的“好房子”，特色化、差異化錯(cuò)位發(fā)展或許才是未來房地產(chǎn)的發(fā)展方向！

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