中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在政策支持和市場(chǎng)需求變化的共同作用下，逐步回穩(wěn)。觀點(diǎn)指數(shù)長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)行業(yè)數(shù)據(jù)，關(guān)注重點(diǎn)企業(yè)，定期推出《卓越指數(shù) • 2025房地產(chǎn)卓越表現(xiàn)報(bào)告》，持續(xù)追蹤企業(yè)在住宅開(kāi)發(fā)、代建、土地、財(cái)務(wù)等方向上的作為，總結(jié)其在戰(zhàn)略韌性、技術(shù)創(chuàng)新、ESG實(shí)踐等維度上的表現(xiàn)，為行業(yè)提供發(fā)展參考。盤(pán)點(diǎn)這一年地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走勢(shì)，從獨(dú)具一格的視角解析行業(yè)未來(lái)。

同時(shí)，相關(guān)成功匯聚成卓越指數(shù) • 2025房地產(chǎn)卓越表現(xiàn)，如果您的企業(yè)在2025年擁有無(wú)可替代的競(jìng)爭(zhēng)力、讓資本市場(chǎng)青睞的表現(xiàn)力、獨(dú)占鰲頭的銷(xiāo)售案例、卓越的企業(yè)管理之道、獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式或值得驕傲的企業(yè)品牌以及特別標(biāo)志性產(chǎn)品……那么，它們將進(jìn)入我們2025房地產(chǎn)卓越表現(xiàn)的行列，成為行業(yè)典范與榜樣！

當(dāng)下代建行業(yè)已處于紅海階段，各類(lèi)住宅、商業(yè)、工業(yè)、城市配套代建細(xì)分市場(chǎng)的發(fā)展如火如荼。

在此過(guò)程中，各梯次企業(yè)也形成不同的發(fā)展特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，如頭部的增長(zhǎng)規(guī)模領(lǐng)先于其他代建企業(yè)，但是增速放緩。中部企業(yè)規(guī)模和增速加快，尾部新進(jìn)企業(yè)增速最快，但是規(guī)模優(yōu)勢(shì)仍然較弱。但無(wú)論是哪一種代建主體，歸根到底是較好地給委托方解決問(wèn)題，最核心的是價(jià)值變現(xiàn)能力。

整體來(lái)說(shuō)，代建企業(yè)要想生存，就必須提高業(yè)務(wù)發(fā)展質(zhì)量，增加收入。如各家企業(yè)通過(guò)加強(qiáng)合作、提升品牌形象、降低費(fèi)率等方式獲取業(yè)務(wù)。當(dāng)然，也有企業(yè)修煉“內(nèi)功”，提升業(yè)務(wù)水平，積極擁抱人工智能，發(fā)展數(shù)智化。運(yùn)營(yíng)精細(xì)化也是代建企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的一種生存策略。

專(zhuān)業(yè)立身，綠城管理、藍(lán)城、金地管理位列代建三強(qiáng)

行業(yè)下行，許多企業(yè)在代建領(lǐng)域持續(xù)探索，獲得了較快的增長(zhǎng)。從當(dāng)下的競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)紅海趨勢(shì)，尤其表現(xiàn)在頭部代建企業(yè)出現(xiàn)增長(zhǎng)緩慢，費(fèi)率下降的現(xiàn)象。如何延長(zhǎng)價(jià)值鏈，提升企業(yè)項(xiàng)目管理水平顯得尤為重要。

經(jīng)過(guò)大量統(tǒng)計(jì)調(diào)研和研究考察，觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布“2025房地產(chǎn)代建管理卓越表現(xiàn)20”以營(yíng)運(yùn)規(guī)模、運(yùn)作管理、模式創(chuàng)新、品牌等各項(xiàng)指標(biāo)為依據(jù)，盤(pán)點(diǎn)過(guò)去一年在代建管理上有卓越成就，積極發(fā)展代建業(yè)務(wù)，并打造出優(yōu)秀品牌與管理價(jià)值的代建企業(yè)。

從研究成果來(lái)看，綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)和金地管理位居行業(yè)前三強(qiáng)，緊隨其后的是潤(rùn)地管理和旭輝建管。

過(guò)去的2024年，綠城管理實(shí)現(xiàn)合約建筑總面積1.25億平方米，在建面積5400萬(wàn)平方米，市占率連續(xù)九年超20%。2024年新拓代建項(xiàng)目的合約總建筑面積同比增長(zhǎng)約3.4%，新拓代建項(xiàng)目代建費(fèi)預(yù)估達(dá)93.2億元人民幣。綠城管理有著深厚的行業(yè)積累，競(jìng)爭(zhēng)力突出，并且這一地位也有助于企業(yè)繼續(xù)擴(kuò)大行業(yè)影響力，獲取業(yè)務(wù)增量。

藍(lán)城集團(tuán)擁有全產(chǎn)業(yè)鏈基礎(chǔ)，以藍(lán)城農(nóng)業(yè)、藍(lán)城頤養(yǎng)、藍(lán)城健康為服務(wù)產(chǎn)業(yè)核心，提供以房產(chǎn)品開(kāi)發(fā)為依托的全生命周期、全產(chǎn)業(yè)鏈的一站式綜合服務(wù)。藍(lán)城聚焦復(fù)合式理想小鎮(zhèn)建設(shè)。截至2024年12月，藍(lán)城已進(jìn)駐中國(guó)27個(gè)省及直轄市、146個(gè)地級(jí)市。其中小鎮(zhèn)項(xiàng)目73個(gè)，政府代建項(xiàng)目215個(gè)，其他項(xiàng)目402個(gè)。

作為國(guó)內(nèi)較早布局代建領(lǐng)域的頭部企業(yè)，金地管理持續(xù)保持高質(zhì)量發(fā)展，管理規(guī)模連續(xù)六年穩(wěn)步提升，綜合實(shí)力穩(wěn)居行業(yè)前三。截止2024年，金地管理累計(jì)簽約面積為3831萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33%。其中，住宅項(xiàng)目累計(jì)簽約貨值為3204億元，同比增長(zhǎng)34%。金地管理為不同領(lǐng)域的委托方提供商業(yè)代建、政府代建、資本代建三大基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，及提供駐場(chǎng)式項(xiàng)目管理及非駐場(chǎng)式顧問(wèn)咨詢(xún)兩類(lèi)服務(wù)。

商用代建細(xì)分市場(chǎng)前景廣闊，金地管理積極把握機(jī)遇

隨著代建賽道競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，業(yè)務(wù)版圖持續(xù)細(xì)化。2024年城市更新和商用建設(shè)需求驅(qū)動(dòng)，催生大量非標(biāo)商用代建業(yè)務(wù)。卓越的商用代建管理者已突破傳統(tǒng)工程代建邊界，實(shí)現(xiàn)“投-建-管-退”全生命周期價(jià)值‌。

在“2025商用代建管理卓越表現(xiàn)10” 中，金地管理、潤(rùn)地管理和綠城管理位居前列，緊隨其后的是新城建管和招商建管。

金地管理在商用代建細(xì)分市場(chǎng)擁有亮眼的表現(xiàn)，商辦項(xiàng)目累計(jì)簽約管理面積為455萬(wàn)平方米，簽約管理投資規(guī)模超849億元。金地管理典型簽約項(xiàng)目中包含深圳深圳灣超級(jí)總部基地C塔項(xiàng)目、佛山虎牙三龍灣總部項(xiàng)目、廣州新華保險(xiǎn)大廈項(xiàng)目，這些都較好地檢驗(yàn)了其對(duì)復(fù)雜業(yè)態(tài)的操盤(pán)能力。

投資項(xiàng)目代建制推廣深化，城市更新帶來(lái)機(jī)遇

2024年洛陽(yáng)、南陽(yáng)、石家莊、南京、湖南、鄭州、佛山、深圳龍崗等省市地方政府發(fā)布了關(guān)于投資項(xiàng)目代建制的管理辦法。

觀點(diǎn)指數(shù)觀察到，地方發(fā)布的代建項(xiàng)目范圍與投資門(mén)檻相對(duì)明確。實(shí)行代建制的范圍普遍涵蓋：黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等辦公、業(yè)務(wù)用房及相關(guān)設(shè)施；科技、教育、文化、體育、衛(wèi)生、民政等社會(huì)事業(yè)方面的建設(shè)項(xiàng)目；市政公用、園林綠化等城市基礎(chǔ)設(shè)施。

除此之外，地方政府還會(huì)根據(jù)具體情況實(shí)行代建制的項(xiàng)目，如涉及國(guó)家安全、國(guó)家秘密、網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)以及政府有特殊要求的項(xiàng)目。

而各地方對(duì)于項(xiàng)目實(shí)行代建制的投資標(biāo)準(zhǔn)界定則有所不同，一般各地以投資規(guī)模作為代建判定標(biāo)準(zhǔn)，但具體金額差異較大。河北省要求省本級(jí)項(xiàng)目投資1000萬(wàn)元以上且占總投資的50%以上；鄭州市門(mén)檻為3000萬(wàn)元及以上；湖南省以財(cái)政性資金為主要來(lái)源、總投資3000萬(wàn)元以上的非經(jīng)營(yíng)性政府投資項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)實(shí)行代建制管理。總投資低于3000萬(wàn)元的非經(jīng)營(yíng)性政府投資項(xiàng)目，鼓勵(lì)實(shí)行代建制管理。

各地方發(fā)布的政策也涉及監(jiān)督機(jī)制，對(duì)規(guī)范代建行業(yè)具有重要的指導(dǎo)意義。多地將監(jiān)督機(jī)制列為重點(diǎn)，完善代建單位考核及責(zé)任追究制度。例如，邢臺(tái)市要求行業(yè)組織加強(qiáng)自律管理并參與標(biāo)準(zhǔn)制定。資金監(jiān)管方面，明確財(cái)政部門(mén)對(duì)代建資金的撥付與使用監(jiān)督職責(zé)，如長(zhǎng)寧區(qū)財(cái)政局負(fù)責(zé)資金使用的全程監(jiān)管。

市場(chǎng)化導(dǎo)向鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)代建企業(yè)參與，部分地區(qū)（如深圳寶安區(qū)）對(duì)100萬(wàn)元以上項(xiàng)目要求公開(kāi)招標(biāo)，特殊情況下可指定代建單位?；蛘咭元?jiǎng)懲機(jī)制篩選優(yōu)質(zhì)的代建企業(yè)。如《湖南省政府投資項(xiàng)目代建制管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》中，特別明確了獎(jiǎng)懲與監(jiān)督。代建單位未履行概算調(diào)整決策及審批程序，造成項(xiàng)目超概算的，超概部分從代建單位的履約擔(dān)保中賠償；履約擔(dān)保不足的，相應(yīng)扣減代建服務(wù)費(fèi)；代建服務(wù)費(fèi)仍不足的，以代建單位自有資金賠償。

獎(jiǎng)勵(lì)方面，即項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算審核批準(zhǔn)后，決算投資比合同約定投資有節(jié)余的，應(yīng)當(dāng)按照節(jié)余資金5%—10%的比例對(duì)代建單位實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)，具體在代建合同中約定，獎(jiǎng)勵(lì)開(kāi)支計(jì)入建設(shè)成本。

值得注意的是，佛山這份文件對(duì)項(xiàng)目費(fèi)率有了更明晰的指引。

資料來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

觀察上述文件對(duì)代建費(fèi)率的變化，可以看到根據(jù)工程總概算從1000萬(wàn)元以下到20億元以上，項(xiàng)目代建管理費(fèi)被分成了五檔，普通類(lèi)項(xiàng)目代建管理費(fèi)率范圍在0.4%-2%，建設(shè)地點(diǎn)分散、點(diǎn)多面廣、建設(shè)工期長(zhǎng)、使用新技術(shù)、新工藝及功能技術(shù)復(fù)雜、協(xié)調(diào)專(zhuān)業(yè)多難度大等項(xiàng)目的費(fèi)率在1%-3%。

可以看到，各地方積極推廣代建制，本質(zhì)上是節(jié)省成本，提高效率。國(guó)家基建投資繼續(xù)作為“穩(wěn)增長(zhǎng)”的核心抓手，未來(lái)重點(diǎn)推進(jìn)“三大工程”（保障性住房、城中村改造、平急兩用）公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這部分建設(shè)計(jì)劃會(huì)給代建企業(yè)帶來(lái)新的政府代建業(yè)務(wù)。

隨著城市更新進(jìn)程的推進(jìn)，這部分的業(yè)務(wù)會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。黨的十八大以來(lái)，累計(jì)建設(shè)各類(lèi)保障性住房和棚改安置住房6800多萬(wàn)套。2024年全國(guó)實(shí)施城中村改造項(xiàng)目1863個(gè)，惠及居民136.7萬(wàn)戶(hù)，建設(shè)籌集安置房189.4萬(wàn)套。保障房是代建企業(yè)住宅代建的業(yè)務(wù)來(lái)源之一。

近年來(lái)，城中村改造進(jìn)度加快，不少代建企業(yè)承接城中村改造或老舊小區(qū)的改造業(yè)務(wù)。

據(jù)住建委披露，2024年全國(guó)計(jì)劃新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.4萬(wàn)個(gè)。根據(jù)各地統(tǒng)計(jì)上報(bào)數(shù)據(jù)，1-12月份，全國(guó)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.8萬(wàn)個(gè)。分地區(qū)看，北京、兵團(tuán)、廣東、江蘇、上海、河南、安徽、廣西、山西、湖南、湖北等11個(gè)地區(qū)超額完成2024年實(shí)際開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的計(jì)劃。

住建部披露，2025年我國(guó)將謀劃實(shí)施一批城市更新改造項(xiàng)目，全面完成2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務(wù)，持續(xù)實(shí)施完整社區(qū)建設(shè)、既有建筑改造利用和老舊街區(qū)更新改造等民生工程、發(fā)展工程。擴(kuò)大政策支持范圍。從原有的35個(gè)城區(qū)常住人口在300萬(wàn)以上的大城市可以搞城中村改造，擴(kuò)大到了地級(jí)及以上城市進(jìn)行城中村改造。

隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的提速，設(shè)施配套建設(shè)需求增長(zhǎng)，代建企業(yè)將迎來(lái)一波增量改造業(yè)務(wù)。

企業(yè)梯級(jí)分化明顯，不良資產(chǎn)代建尚有余量空間

2023年，代建行業(yè)新簽約的項(xiàng)目建筑面積同比增長(zhǎng)超過(guò)40%，顯示出強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求。2022年，我國(guó)房地產(chǎn)代建行業(yè)的新簽合約項(xiàng)目建筑面積為11059萬(wàn)平方米，比2021年增長(zhǎng)了11.3%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)測(cè)算

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)測(cè)算，預(yù)計(jì)2024年全國(guó)代建新拓面積約2億平方米，增速超過(guò)25%，創(chuàng)歷史新高，但增速同比下降近15%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

從觀點(diǎn)指數(shù)觀察的三個(gè)梯次典型企業(yè)來(lái)看，各梯級(jí)代建企業(yè)新增簽約項(xiàng)目面積表現(xiàn)均不相同。頭部增長(zhǎng)規(guī)模領(lǐng)先于其他代建企業(yè)，但是增速放緩。中部企業(yè)規(guī)模和增速加速，尾部新進(jìn)企業(yè)增速最快，但是規(guī)模優(yōu)勢(shì)仍然較弱。

各梯次企業(yè)的增速差異，主要在于采取的策略不同。頭部企業(yè)全國(guó)化全業(yè)態(tài)布局；中部企業(yè)積極獲取業(yè)務(wù)，加強(qiáng)合作；尾部新進(jìn)企業(yè)較多是屬地化探索，也有“搶單”的趨勢(shì)。

總的來(lái)說(shuō)，2024年代建企業(yè)進(jìn)行全面的業(yè)務(wù)擴(kuò)張，積極追求規(guī)模增長(zhǎng)。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，綠城管理新拓代建項(xiàng)目的合約總建筑面積達(dá)3649萬(wàn)平方米。新拓代建項(xiàng)目代建費(fèi)預(yù)估為人民幣93.2億元。截至2024年，旭輝建管在管項(xiàng)目數(shù)量超100個(gè)，新增項(xiàng)目覆蓋城市超50個(gè)，累計(jì)在管總建筑面積超3000萬(wàn)方。潤(rùn)地管理累計(jì)在管面積7607萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19%。龍湖龍智造新增代建項(xiàng)目60個(gè)，新增建筑面積800萬(wàn)平方米，總建筑面積突破2400萬(wàn)平方米。金地管理新增961萬(wàn)平方米。

值得注意的是，部分政府代建業(yè)務(wù)表現(xiàn)突出。綠城管理政府代建累計(jì)交付6390萬(wàn)平方米。潤(rùn)地管理新簽政府代建面積1016萬(wàn)平方米。旭輝建管政府國(guó)企類(lèi)代建合同額占比超50%。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，政府代建已經(jīng)成了代建企業(yè)的一大收入來(lái)源，并且隨著各地方的放開(kāi)和推廣，業(yè)務(wù)量依然十分可觀。更重要的是，當(dāng)下城市更新推動(dòng)建設(shè)項(xiàng)目改造升級(jí)，代建企業(yè)亦大有可為。

值得注意的是，市場(chǎng)中有大量的涉房不良資產(chǎn)，如果要把這類(lèi)資產(chǎn)盤(pán)活，就需要專(zhuān)業(yè)的代建企業(yè)介入，推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)入正常階段。

在此情況下，各家AMC在房地產(chǎn)紓困、資產(chǎn)盤(pán)活等方面發(fā)揮著更大的作用。長(zhǎng)城資產(chǎn)、中國(guó)信達(dá)已參與多個(gè)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目。東方資產(chǎn)與湖南省簽署全面戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，在不良資產(chǎn)處置等領(lǐng)域加強(qiáng)合作。

據(jù)了解，中國(guó)信達(dá)、東方資產(chǎn)、長(zhǎng)城資產(chǎn)、中證金融、中國(guó)農(nóng)業(yè)再保險(xiǎn)等公司相繼發(fā)布公告，控股股東財(cái)政部擬將其持有的全部股權(quán)無(wú)償劃轉(zhuǎn)至中央?yún)R金投資有限責(zé)任公司。

近日，財(cái)政部擬將持有中國(guó)信達(dá)的221.37億股內(nèi)資股，約占公司已發(fā)行股份總額的58%，無(wú)償劃轉(zhuǎn)給中央?yún)R金。財(cái)政部擬分別將持有長(zhǎng)城資產(chǎn)、東方資產(chǎn)、中國(guó)證金公司73.53%、71.55%、66.7%的股權(quán)劃轉(zhuǎn)至中央?yún)R金。

中央?yún)R金入主中國(guó)信達(dá)、中國(guó)東方和長(zhǎng)城資產(chǎn)3家AMC后，預(yù)計(jì)有更多的資金支持可以解決房地產(chǎn)不良資產(chǎn)化解和處置的問(wèn)題，如通過(guò)收購(gòu)、重組等方式緩解房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性壓力。

AMC機(jī)構(gòu)一般會(huì)尋求代建機(jī)構(gòu)對(duì)涉房不良資產(chǎn)進(jìn)行盤(pán)活，如AMC “接管+委托代建”等模式。

以中信金融資產(chǎn)徐州市潘安湖紓困項(xiàng)目為例，公司成立了專(zhuān)項(xiàng)工作組，深入對(duì)接地方政府、國(guó)有企業(yè)及項(xiàng)目公司，通過(guò)“資產(chǎn)重組+管理重組”，盤(pán)活爛尾項(xiàng)目，形成了“項(xiàng)目隔離+聯(lián)動(dòng)國(guó)資+引入資金+實(shí)質(zhì)管控+聯(lián)合開(kāi)發(fā)”的紓困模式。

但是，紓困項(xiàng)目也存在一些問(wèn)題。AMC比較關(guān)注紓困項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)、股東結(jié)構(gòu)、可售貨值、項(xiàng)目前景等，并且還會(huì)考量后續(xù)合作開(kāi)發(fā)單位。而代建企業(yè)接手紓困項(xiàng)目首先需要梳理債權(quán)債務(wù)關(guān)系；二是技術(shù)難題，此前的建設(shè)方案或已不適合當(dāng)下的市場(chǎng)，需要重新規(guī)劃和設(shè)計(jì)；

三是保交房，大部分紓困項(xiàng)目已經(jīng)逾期，在與業(yè)主洽談交付過(guò)程中需要重新明確交付時(shí)間，完成任務(wù)；四是紓困項(xiàng)目后續(xù)的銷(xiāo)售問(wèn)題，對(duì)于投入和回報(bào)需要重新測(cè)算，并與各權(quán)益人商討銷(xiāo)售分成。

體現(xiàn)在企業(yè)實(shí)踐方面，旭輝建管的客戶(hù)結(jié)構(gòu)中，國(guó)資和AMC的比重快速上升。藍(lán)綠雙城方面，已有湖印宸山、云起春暉等紓困項(xiàng)目。綠城管理入局不良資產(chǎn)紓困項(xiàng)目，2024年完成118個(gè)代建項(xiàng)目的交付，交付面積1656萬(wàn)平方米。

行業(yè)規(guī)模顯著增長(zhǎng)，費(fèi)率競(jìng)爭(zhēng)壓力較大

從上文可知，代建行業(yè)的規(guī)模在顯著增長(zhǎng)。同時(shí)，觀點(diǎn)指數(shù)觀察到，代建企業(yè)正通過(guò)不少途徑開(kāi)辟自己的業(yè)務(wù)。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，不少代建企業(yè)發(fā)布合伙人計(jì)劃。2024年下半年，金地管理發(fā)布“星辰計(jì)劃”，珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀城市群和其他省會(huì)及強(qiáng)地級(jí)市優(yōu)先。而今管理發(fā)布“引擎計(jì)劃”，誠(chéng)邀各界具有業(yè)務(wù)信息和屬地資源、愿意共謀發(fā)展的合作伙伴，全國(guó)范圍內(nèi)均可。此外，典型企業(yè)代表還有中原建業(yè)、綠城管理、旭輝建管等。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這是代建企業(yè)拓展業(yè)務(wù)的方式之一。一般來(lái)說(shuō)，合伙模式存在三種，一是帶資源入伙，比如帶項(xiàng)目資源或資金資源加入代建合作項(xiàng)目，等到項(xiàng)目完成，合伙人收取收益，結(jié)束合作。二是，合伙人成為項(xiàng)目中間人，賺取介紹費(fèi)。即合伙人為代建企業(yè)介紹項(xiàng)目，合伙人收取中介服務(wù)費(fèi)。三是，以人才的身份加入代建企業(yè)（相當(dāng)于入職企業(yè)），通過(guò)自身專(zhuān)業(yè)知識(shí)操盤(pán)項(xiàng)目獲得勞動(dòng)報(bào)酬，如果項(xiàng)目盈利達(dá)到目標(biāo)或者超預(yù)期，也會(huì)獲得一定的獎(jiǎng)勵(lì)。

上述合作方式的確為代建企業(yè)帶來(lái)了一定的業(yè)務(wù)量。如，而今管理發(fā)布計(jì)劃的首月，新增合伙人91個(gè)，新簽約項(xiàng)目4個(gè)。

要注意的是，在識(shí)別合伙人項(xiàng)目資源時(shí)仍然需要仔細(xì)甄別項(xiàng)目的可行性，而不能因與合伙人熟悉而降低標(biāo)準(zhǔn)。代建企業(yè)也需要警惕業(yè)務(wù)擴(kuò)張過(guò)程中過(guò)渡依賴(lài)外部資源，而忽視對(duì)內(nèi)部機(jī)制、人才的培養(yǎng)。

除了上述打破信息壁壘、獲取更多的業(yè)務(wù)信息，以改善營(yíng)收外，也有代建企業(yè)通過(guò)降低費(fèi)率，以?xún)r(jià)換量，提升市占率。

如某企業(yè)此前的代建費(fèi)用是項(xiàng)目銷(xiāo)售額的5%-6%，且不包含代建企業(yè)的人工費(fèi)用?，F(xiàn)在則是項(xiàng)目銷(xiāo)售額的3%-4%，且含代建企業(yè)的人工費(fèi)用。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，當(dāng)下的代建市場(chǎng)各家企業(yè)都在搶奪市場(chǎng)份額。如果企業(yè)品牌還未形成一定的影響力，降低費(fèi)率獲取業(yè)務(wù)其實(shí)也是有效的手段。

但如果是惡性競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)格戰(zhàn)，勢(shì)必會(huì)損害各方。低費(fèi)率對(duì)委托方也不一定是好事。如低費(fèi)率意味著后期的管理建設(shè)過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)偷工減料、產(chǎn)品質(zhì)量等問(wèn)題。

在商業(yè)合作過(guò)程中，合理的利潤(rùn)才是維持穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)發(fā)展的關(guān)鍵。對(duì)代建企業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)運(yùn)營(yíng)精細(xì)化降低成本，提升效率，可以在激烈的代建市場(chǎng)中積累優(yōu)勢(shì)。

據(jù)了解，不少企業(yè)通過(guò)數(shù)智化，提升管理效率。如龍湖龍智造旗下的千丁數(shù)科所有數(shù)智化解決方案和產(chǎn)品已經(jīng)全面接入開(kāi)源大模型 DeepSeek R1，并成功完成本地化部署。此次借助 DeepSeek與千丁數(shù)科自有行業(yè)大模型的深度融合，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)突破傳統(tǒng)瓶頸。

品牌是了解企業(yè)的核心載體，也是商業(yè)價(jià)值的集中體現(xiàn)。2024年，代建企業(yè)積極通過(guò)微信公眾號(hào)披露新聞。相比企業(yè)官網(wǎng)，企業(yè)官微更新頻率更高。通過(guò)這個(gè)窗口，可以看到，代建企業(yè)依然重視品牌宣傳推廣，加大對(duì)自身代建品牌的投入力度，增強(qiáng)市場(chǎng)影響力。

總體來(lái)說(shuō)，2024年代建行業(yè)呈現(xiàn)“總量增長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)分化、費(fèi)率承壓”的特點(diǎn)。企業(yè)需通過(guò)項(xiàng)目深耕、業(yè)態(tài)多元化、運(yùn)營(yíng)精細(xì)化應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，同時(shí)借助科技賦能與品牌溢價(jià)維持盈利能力。

代建企業(yè)服務(wù)細(xì)化，尋求不同增長(zhǎng)路徑

合作、降低費(fèi)率、提升品牌影響力等，是代建企業(yè)的共性發(fā)展策略。隨著行業(yè)的細(xì)分和發(fā)展，代建企業(yè)積極構(gòu)筑自身的特色業(yè)務(wù)，打造抵御風(fēng)險(xiǎn)的護(hù)城河。

2024年，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積97385萬(wàn)平方米，比上年下降12.9%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降14.1%。新建商品房銷(xiāo)售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷(xiāo)售額下降17.6%。

市場(chǎng)化住宅代建亦同樣受到房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。一方面若項(xiàng)目滯銷(xiāo)或遇到不可抗力因素被迫停止，那么代建企業(yè)的回款期將被拉長(zhǎng)，其收入結(jié)算會(huì)減少。另一方面，由于市場(chǎng)銷(xiāo)售萎縮，企業(yè)的開(kāi)發(fā)信心不足，尋求代建的開(kāi)發(fā)需求自然萎縮。

需要關(guān)注到的是，此前城投企業(yè)托底拿地的項(xiàng)目仍然存在部分需求。還有政府保障房、保租房項(xiàng)目可以補(bǔ)充代建企業(yè)住宅項(xiàng)目部分的收入。但是，相比傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商給予的商業(yè)代建費(fèi)來(lái)說(shuō)，上述部分主體的代建費(fèi)率并不高。此外，部分主體委托方合規(guī)要求高、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)強(qiáng)、流程監(jiān)管?chē)?yán)密，對(duì)于代建企業(yè)的篩選近乎嚴(yán)苛。

除常見(jiàn)的住宅類(lèi)外，商業(yè)類(lèi)代建也是代建市場(chǎng)中的重要一角，主要包含商業(yè)零售建筑，商場(chǎng)、辦公樓、酒店、文旅設(shè)施等。

2024年,通過(guò)免簽入境的外國(guó)人達(dá)到2012萬(wàn)人次,增長(zhǎng)112.3%。2024年《政府工作報(bào)告》提出，要積極培育“文娛旅游”等新的消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)。過(guò)去一年，區(qū)域文旅協(xié)同發(fā)展、“文旅+”新生態(tài)構(gòu)建、特色文旅融合模式等話題持續(xù)引發(fā)行業(yè)熱議。文旅市場(chǎng)的火熱，帶動(dòng)各地區(qū)加快配套建設(shè)，如酒店、度假樂(lè)園、城市地標(biāo)建筑等項(xiàng)目。

城市更新帶來(lái)空間升維，寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、配套商業(yè)建筑亦迎來(lái)全面更新升級(jí)。這部分商業(yè)代建項(xiàng)目增量市場(chǎng)對(duì)代建企業(yè)來(lái)說(shuō)同樣不可或缺。期內(nèi)，新城建管成功簽約淄博華光路商業(yè)項(xiàng)目，還與濮陽(yáng)開(kāi)投集團(tuán)、河南崛起集團(tuán)共同簽約濮陽(yáng)吾悅廣場(chǎng)項(xiàng)目。金地管理簽約深圳羅湖聯(lián)合大廈，提供全程代建服務(wù)。這類(lèi)屬于非標(biāo)項(xiàng)目，需要代建企業(yè)根據(jù)客戶(hù)需求，結(jié)合自身的專(zhuān)業(yè)能力，做到成本可控。

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和物流園區(qū)等工業(yè)地產(chǎn)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施、建筑成為推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要載體。加快形成和發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力已成為我國(guó)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)的重要戰(zhàn)略，也對(duì)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展提出了更高的要求。

根據(jù)入駐的企業(yè)差異，工業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)施也需要相關(guān)適配。不少代建企業(yè)順勢(shì)而為。如金地管理成功中標(biāo)深圳市福田區(qū)園嶺街道兄弟高登高新產(chǎn)業(yè)園城市更新代建項(xiàng)目，為委托方提供全過(guò)程代建服務(wù)。項(xiàng)目位于深圳市福田區(qū)，可建設(shè)用地面積約2萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積約28萬(wàn)平方米，規(guī)劃涵蓋產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，產(chǎn)業(yè)配套用房，商業(yè)、辦公及公共配套設(shè)施。

招商建管中標(biāo)東莞市生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)園代建服務(wù)。遠(yuǎn)洋建管與京山輕機(jī)簽署代建合作協(xié)議，打造武漢高端智能裝備制造產(chǎn)業(yè)園。

近日，潤(rùn)地管理成功中標(biāo)嘉興市嘉善中新智能制造產(chǎn)業(yè)園及附屬工程全過(guò)程工程咨詢(xún)服務(wù)。嘉善中新智能制造產(chǎn)業(yè)園及附屬工程項(xiàng)目位于嘉善縣中新嘉善現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園的智能制造區(qū)內(nèi)，總投資約39.85億元，總建筑面積約57.8萬(wàn)平方米，總占地面積約30.43公頃，分為兩個(gè)地塊建設(shè)。

隨著城市更新的推進(jìn)和城鎮(zhèn)化水平的提高，城市配套設(shè)施的建設(shè)需求不斷上升。政府積極推行項(xiàng)目代建制。企業(yè)方面，潤(rùn)地管理已經(jīng)建設(shè)了國(guó)內(nèi)十余座頂級(jí)場(chǎng)館，規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)和場(chǎng)館改造關(guān)鍵環(huán)節(jié)管理落地、賽事活動(dòng)運(yùn)行設(shè)計(jì)等能力突出。

在政府招投標(biāo)平臺(tái)獲取的新項(xiàng)目中，城市配套代建項(xiàng)目更傾向于由地方政府的平臺(tái)企業(yè)去承接，如期內(nèi)的元宇宙未來(lái)世界代建服務(wù)項(xiàng)目、同濟(jì)大學(xué)擴(kuò)建項(xiàng)目以及鄭州管城醫(yī)院等。城市配套項(xiàng)目非標(biāo)要求更高，部分代建企業(yè)缺乏拓展的動(dòng)力。

由于代建的資源整合屬性強(qiáng)，在開(kāi)發(fā)鏈條中需要更多地承擔(dān)“橋梁”的角色。因此，一些代建企業(yè)會(huì)更傾向于尋求與其他主體的合作，而非僅僅是項(xiàng)目層面。這說(shuō)明代建企業(yè)想要尋求更多更持久的業(yè)務(wù)，側(cè)面也反映出企業(yè)對(duì)獲取新項(xiàng)目的渴望。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，潛在的代建機(jī)會(huì)固然重要，但更重要的是代建企業(yè)要有創(chuàng)造價(jià)值、放大價(jià)值的能力。

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