中國房地產行業(yè)在政策支持和市場需求變化的共同作用下，逐步回穩(wěn)。觀點指數長期監(jiān)測行業(yè)數據，關注重點企業(yè)，定期推出《卓越指數 • 2025房地產卓越表現報告》，持續(xù)追蹤企業(yè)在住宅開發(fā)、代建、土地、財務等方向上的作為，總結其在戰(zhàn)略韌性、技術創(chuàng)新、ESG實踐等維度上的表現，為行業(yè)提供發(fā)展參考。盤點這一年地產行業(yè)的發(fā)展走勢，從獨具一格的視角解析行業(yè)未來。

同時，相關成功匯聚成卓越指數 • 2025房地產卓越表現，如果您的企業(yè)在2025年擁有無可替代的競爭力、讓資本市場青睞的表現力、獨占鰲頭的銷售案例、卓越的企業(yè)管理之道、獨特的經營模式或值得驕傲的企業(yè)品牌以及特別標志性產品……那么，它們將進入我們2025房地產卓越表現的行列，成為行業(yè)典范與榜樣！

過去的一段時間里，行業(yè)繼續(xù)發(fā)生深刻變化。

宏觀層面，一系列增量政策落地，支持市場“止跌回穩(wěn)”。微觀上，房企表現繼續(xù)分化，部分房企積極自救重整，同時不乏頭部房企陸續(xù)重啟拿地節(jié)奏，行業(yè)復蘇勢頭仍在穩(wěn)步推進中。

中央經濟工作會議強調，“持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。推動構建房地產發(fā)展新模式，有序搭建相關基礎性制度。”

盡管市場還面臨諸多挑戰(zhàn)，但政策的持續(xù)寬松和市場調整的不斷深化，有望進一步改善房地產市場的供需關系，最終實現止跌回穩(wěn)。

未來一年里，除了繼續(xù)推進“保交樓”和調整負債結構外，多數房企將如何著手城市更新和深度轉型，既是筑底之下房企增長的象限，也為市場留下了豐富的想象空間。

保中華位居三甲，銷售和拓儲行動亮眼

觀點指數通過長期對行業(yè)與企業(yè)進行跟蹤研究，綜合房企權益銷售金額、權益貨值等運營指標，同時立足品牌、管理和模式與創(chuàng)城等各個維度，客觀反映房地產企業(yè)的卓越表現和未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

憑借突出的銷售表現、穩(wěn)健的拓儲行動和品牌影響力，保利躍升房地產卓越企業(yè)表現首位，中海、華潤置地等企業(yè)同樣表現亮眼。

具體銷售上，2024年保利發(fā)展和中海地產是唯二權益銷售金額突破2000億元以上的房企，其中前者2545億元，同比去年減少約500億元，后者為2889.43億元，同比去年基本持平，。華潤置地為1800.4億元，萬科1599.15億元，招商蛇口1506.01億元，與上年相比，均有不同程度下滑。

土地儲備方面，企業(yè)呈現“”高-低-高”的拿地趨勢，即一季度拿地積極，二三季度減緩拿地，四季度恢復拿地。此外，可以看到企業(yè)拿地趨同性增加，對核心城市核心地塊加大投入。頭部企業(yè)更是通過獨立、聯合等多種方式增加土儲。除了有意在去化周期較短的區(qū)域獲取土地外，期內企業(yè)拿地也注重提升權益比例，預計未來的土儲結轉質量要高于往期。

在當下的市場競爭中，銷售承壓是企業(yè)面臨的共同難題，如何穩(wěn)住銷售、打破增長困局依然值得深思。

對于產品的堅守和升級，是企業(yè)的破題法門。保利發(fā)展控股正致力于實現從產品建造到服務體系的全鏈條智慧響應。2024年保利發(fā)展蟬聯中國房地產企業(yè)銷售首位，在一線城市同樣保持著數一數二的領先成績，保利世博天悅是其代表銷售項目。位于楊浦區(qū)的保利外灘序BUND45認購結束，認購率727%，一舉打破2024年上海樓盤認購率的最高紀錄。

2024年，中海地產權益銷售表現亮眼。中海聚焦核心城市核心地段，以中海領邸系列以“三開三罄”的銷售表現顯著吸引市場目光。于6月28日首開232套房源，90分鐘內清盤。據觀點指數12月底統計，僅領邸·玖序單個項目2024年的總銷售額就超過280億元，這一數字換算約等于中海上海公司2024年700億元銷售額的40%。

華潤置地積極獲取土儲，并在土地空間上打造更多好產品。華潤置地位于上海寶山大場鎮(zhèn)的中環(huán)置地中心·潤府全盤銷售金額突破百億大關。華潤置地作為綜合城市投資開發(fā)運營商，回歸產品及服務，堅持以客戶為中心，關注客戶的多元化需求。

招商蛇口、綠城中國等房企新增土儲項目集中在核心區(qū)域，并且有提高項目權重的走勢，增強了自身抵御市場風險的能力，所有者權益有望進一步提高。

此外，龍湖、濱江等部分民營房企努力在行業(yè)變革的浪潮中扎根，一方面把控拿地節(jié)奏，儲備好“彈藥”迎接未來的市場；另一方面，加強適應變化的能力，積極發(fā)揮品牌優(yōu)勢，拓展多元業(yè)務。

前100房企市占率下滑，集中度不斷提升

國家統計局數據顯示，2024年，新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%，其中住宅銷售面積下降14.1%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。

市占率方面，如果以2024年全國商品房銷售額為9.675萬億元計算，前100房企市占率合計42.24%，較去年下降7個百分點，1000億元以上房企市占率逾22.72%。

房地產行業(yè)規(guī)模持續(xù)萎縮，集中度也在不斷提升，強者愈強的局面更加凸顯。觀點指數計算房企2024年權益銷售金額同比增速，以此衡量房企在銷售下行背景下的相對銷售韌性。

數據來源：觀點指數整理

具體來看，2024年卓越100大部分企業(yè)的權益銷售金額較去年有所減少，極少數企業(yè)權益銷售實現同比增長，最高增長率為129.38%，最大降幅為84.83%，同比增速中位數為-42%。（2023年最高增長率為95.8%，最大降幅為76.2%，同比增速中位數為-25.4%）

銷售韌性的另一個觀察視角是銷售均價，存量項目的價格變動和新開發(fā)項目的價格水平將影響房企新一年的銷售均價。觀點指數計算2024年與往年的變化幅度，將其作為判斷房企銷售韌性的輔助指標之一。銷售韌性越高，去化壓力越小，價格也會保持平穩(wěn)。在銷售持續(xù)下行的情況下，觀點指數對銷售價格表現堅挺的房企給予更高的評價。

數據來源：觀點指數整理

數據計算結果顯示，100家樣本房企2024年全年的銷售均價相較2023年的變化幅度在-49.2%至114.5%之間，中位數為-3.1%。（2023年-45.3%至113.6%之間）

進一步可以看到，2024年銷售均價同比上升的企業(yè)數量明顯要少于2023年，并且同比均價降幅散點有往下的趨勢。

考慮到市場銷售低迷，不排除一些企業(yè)采取“以價換量”的策略，降低價格抓緊出貨。

據觀點指數觀察，不少項目降低售價確實能夠換來量的上升。如深鐵置業(yè)深鐵閱云境項目屬于深圳大運板塊TOD項目，首推214套房源，開盤不足2小時內售罄，去化率達到100%，銷售金額10.77億元。據觀察，這兩個項目去化較快的原因在于價格，深鐵閱云境在大運板塊比周邊均價低12%。

深圳中建觀玥項目正式開盤，據悉2047批客戶搶192套房，登記比為1∶10.66，開盤90分鐘即售罄，銷售金額約6億元。這是深圳“9.29”樓市新政策后第二個“日光盤”，也是深圳今年以來第三個“日光盤”。

該項目開盤備案價3.8萬元/平方米。據了解，開發(fā)商給出了“誠意登記優(yōu)惠3%，VIP升級優(yōu)惠3%，認購優(yōu)惠4%，按時簽約優(yōu)惠1%，五成及以上首付優(yōu)惠1%或一次性付款優(yōu)惠2%”的開盤優(yōu)惠，折后價格約3.3萬/平方米起。若以最初地塊掛牌出讓時設定的5萬/平米的銷售限價計算，最后的開盤價實際打了超過7折。

當前，房地產行業(yè)以止跌回穩(wěn)為主基調，行業(yè)出清的市場份額將由優(yōu)質房企承接，機會向頭部房企集中的趨勢依舊持續(xù)。面對市場的巨變，房企必須在戰(zhàn)略管理、組織架構和經營理念上做出改變，將用戶體驗放在首位。

城市土拍分化，房企聚焦拿地

2024年一二三線城市合計成交住宅土地7658宗，同比去年的8184宗減少6.43%。成交面積24307.55萬平方米，同比去年減少9.44%。具體來看，一線城市成交160宗，成交面積594.32萬平方米，溢價率7.89%，較去年小幅上升。二線城市成交1784宗，成交面積6255.19萬平方米，溢價率4.95%，較去年有所下降。三線城市成交5714宗，成交面積17458.03萬平方米，溢價率2.44%，較去年下降。

通過對比各線城市的月度土拍溢價率，觀點指數發(fā)現，在一系列增量措施的出臺下，一線城市下半年的土拍熱度不減。而二線城市在517和924兩個重要政策后，均有一定程度的積極反應。三線城市的土拍熱度則表現較為平淡，對政策反應敏感度較低。

據觀點指數統計，2024年1-12月前50房企新增土地建筑面積5694.8萬平方米，同比下降35.44%。

從權益拿地金額來看，全行業(yè)權益拿地金額突破200億元的企業(yè)共有8家，100-200億元區(qū)間的則有9家。2024年1-12月土地投資力度最大的企業(yè)為中海地產、保利發(fā)展、華潤置地、綠城中國及建發(fā)房產，權益拓儲金額分別為696.35、602.07、518.18、485.3和333.81億元。另外，招商蛇口和越秀地產緊隨其后，權益拿地金額分別為314.59億元、303.4億元。

新增貨值方面，1-12月土地貨值增加最多的企業(yè)為中海地產、華潤置地、保利發(fā)展、招商蛇口及越秀地產，新增貨值分別為2130.7、1593.56、1261.48、886.71和806.54億元，延續(xù)在土地市場的優(yōu)勢。

觀點指數以土地儲備為主要觀察指標，通過計算土地儲備與銷售面積的比值，得到去化周期，以此來評估不拿地擴儲的極端假設下，房企當前土儲貨值可以支撐當前權益銷售規(guī)模的時間長度，以此判斷房企發(fā)展的基礎是否扎實。

數據來源：觀點指數整理

根據計算結果，前100房企土地儲備為22.15億平方米，平均去化周期為5.85年，比去年縮短約2年。其中，前10房企去化周期6.66年；前71-100房企的土地儲備收縮較明顯，未來去化周期在3年以內。

觀點指數認為，土地儲備去化周期下降，很大程度在于企業(yè)收縮拿地，土地儲備補充相對緩慢。大部分企業(yè)采取“以銷定投”的策略，根據市場的情況再謹慎投資，決策時間明顯延長，土地投拓力度大幅減小。

從重點房企拿地策略來看，三家房企相較往年拿地均減少，一方面受土地供應整體減少的影響，另一方面則是適應市場變化，將拿地目光進一步收窄至重點城市。

2024年全年，保利發(fā)展在上海以119.4億元斬獲8宗地塊，成為上海去年拿地數量最多的房企。同時，在大本營廣州，保利發(fā)展去年全年拿地5宗，總權益金額超255億元，總成交額超過廣州全市土拍總額的30%，同時部分二三線城市地塊同樣被保利收入囊中。

而中海拿地則較為集中，“精確”于重點城市的重點地塊，例如與華潤置地聯手，經過近300輪競價，185.12億元拿下深圳“地王”。拿地的重點策略放在華北地區(qū)，多數地塊的權益均為100%。

華潤置地方面，其拿地范圍與保利類似，既有北上廣深，同時積極布局部分城市的優(yōu)質地塊。

觀點指數統計1-12月一二線城市住宅用地競得企業(yè)的類型發(fā)現，國企在招拍掛拿地市場上位居前列。從權益拿地金額來看，報告期內城投拿地占比較高。城投介入有托底性質，例如江蘇無錫2024年第五次土拍，共計14宗地塊。其中2宗地塊溢價成交，由民營房企競得；12宗地塊底價成交，由城投競得。

2024年，受市場因素影響，民企拿地占比繼續(xù)下降。濱江、龍湖仍活躍在土拍市場，前者拿地基本集中在杭州大本營，后者拿地分布則較為均衡，一二線城市均有涉獵，其中上海和廣州均有一宗合作拿地項目。

多元業(yè)務觸角延伸，資金仍顯緊張

面對行業(yè)的調整，企業(yè)尋求多元化業(yè)務發(fā)展，增加營收渠道，提升抗風險能力。

近年來城市更新大力發(fā)展，帶來的存量空間催生更多的開發(fā)需求。據了解，2024年國開行新增城中村改造專項借款3817億元，支持了北京、廣州、濟南、鄭州、溫州、南通、贛州等城市的723個城中村改造項目。

住建部表示，將通過貨幣化安置房方式新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造。如果前期工作做得好，還可以在100萬套的基礎上繼續(xù)加大力度。

2025年“全國兩會”期間，住建部表示，一是把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新的改造范圍，因地制宜實施改造，也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。二是城中村改造，現在范圍已經擴大到全國地級及以上城市，要在去年新增100萬套基礎上，再繼續(xù)擴大改造規(guī)模。三是大力推進完整社區(qū)建設，重點是聚焦“一老一小”，完善無障礙適老化配套設施，政府托育服務設施、兒童活動場地。

對于開發(fā)企業(yè)來說，可以借助城市更新的改造業(yè)務發(fā)展政府代建，通過輸出開發(fā)管理運營能力實現輕資產增收。另一方面是精準篩選城市更新開發(fā)項目，成為項目主體開發(fā)企業(yè)，通過操盤和管理獲取開發(fā)收益。

華潤置地除深圳項目外，入局三亞“城市更新”、與東莞市規(guī)劃設計研究院達成戰(zhàn)略合作協議。保利上海永興里作為2024年城市更新的“壹號作品”，該項目定位為城央低密墅境社區(qū)，容積率≤2.5，在內環(huán)稀缺地塊打造高品質居住體驗，屬標桿性案例。

不過，2024年“保交房”攻堅戰(zhàn)仍在持續(xù)。當下房地產市場遇到的挑戰(zhàn)和難題正是檢驗一家企業(yè)的試金石，能夠側面反映出企業(yè)的綜合實力。對于房企來說，自身的交付能力不僅關系到購房者所關心的切身利益，還凸顯企業(yè)對項目的管理運營水平、社會責任感等。

過去一年，一眾企業(yè)積極交付項目。保利發(fā)展控股去年實現交付16.5萬套。中海地產全年交付108250套住房。華潤置地在全國50余個城市交付約154個項目批次，100%實現如期交付，其中約90%項目實現提前交付。此外，還有碧桂園、綠城中國、萬科、招商蛇口等企業(yè)交付項目。

截至2024年年底，全國“白名單”項目貸款審批通過金額超過5萬億元，保交房攻堅戰(zhàn)實現住房交付373萬套，順利完成年度既定目標。

值得一提的是，去年11月自然資源部發(fā)布關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知。2025年2月，廣東省政府專項債券（八期至九期）信息披露文件對外正式公布。此次專項債券募集資金將用于2個新增土地儲備項目和84個回收閑置存量土地項目。 這也是全國首例，相信后續(xù)跟進的省份不在少數。

金融監(jiān)管總局提出將持續(xù)推進城市房地產融資協調機制擴圍增效，堅決做好保交房工作。加快制定出臺與房地產發(fā)展新模式相適應的融資制度。

綜上，這些舉措有助于部分涉險房企回籠現金流，改善因市場狀況暫時擱置開發(fā)的情況，緩解部分企業(yè)財務壓力，有利于及時調整經營方向。

值得注意的是，不少企業(yè)運用REITs產品募集資金。以青島萬象城為底層資產的消費基礎設施公募REIT華夏華潤商業(yè)REIT已于2024年3月順利上市，募集資金人民幣69.02億元。招商蛇口設立的租賃住房基礎設施公募REITs項目于2024年10月上市，募集資金總額為13.635億元‌。

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