并不是拿到地王的就是“進(jìn)”，沒(méi)有拿到的就是“退”，實(shí)際上國(guó)有企業(yè)和民企在管理和經(jīng)營(yíng)上有著很大的差異。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 林向 親赴海南參加2009博鰲房地產(chǎn)論壇的福建三盛地產(chǎn)總經(jīng)理程璇女士，在論壇現(xiàn)場(chǎng)接受了觀點(diǎn)新媒體的專(zhuān)訪(fǎng)。與參加博鰲房地產(chǎn)論壇前不一樣的是，程璇女士在這一次的訪(fǎng)問(wèn)中，更深入地觸及了房地產(chǎn)的“靈魂”。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)程璇女士的專(zhuān)訪(fǎng)實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：能否談?wù)劰驹贗PO方面的打算？

　　程璇：我一直認(rèn)為，每一場(chǎng)比賽勝出的背后，都是長(zhǎng)期積蓄的大量能量，因?yàn)檎嬲闹苿俳^非偶然。房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)要做強(qiáng)做大勢(shì)必得走IPO上市的道路，所以近年來(lái)三盛采取了一系列的措施，確保企業(yè)嚴(yán)格按照IPO的要求和思路來(lái)做準(zhǔn)備。其中包括多方式拓寬融資渠道，提高資金使用效率，以增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)提升與資本擴(kuò)張的良性互動(dòng)；重視土地儲(chǔ)備工作，力求規(guī)模適當(dāng)、相對(duì)低價(jià)、布局合理、有利周轉(zhuǎn)等等。我們相信，以上每一項(xiàng)工作都是三盛要現(xiàn)實(shí)IPO的必須準(zhǔn)備。

　　所以，對(duì)于IPO，三盛并未抱有強(qiáng)求的心態(tài)，也不會(huì)為IPO而放下公司的“專(zhuān)業(yè)化”管理進(jìn)程。因?yàn)椋覀兿嘈?，只要扎扎?shí)實(shí)把事情一一做好，機(jī)會(huì)永遠(yuǎn)只給有準(zhǔn)備的人。

　　觀點(diǎn)新媒體：能否從管理以及營(yíng)銷(xiāo)的角度談?wù)劯＝ㄈ⒌禺a(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？

　　程璇：說(shuō)到競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，不得不談到是三盛擁有的一支富有激情、理想與專(zhuān)業(yè)的人才團(tuán)隊(duì)，也正是憑著這個(gè)團(tuán)隊(duì)打造的五個(gè)“管理”，讓三盛在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中具備優(yōu)勢(shì)能立于不敗之地。這五個(gè)管理包括“時(shí)間管理”、“品牌形象管理”、“人才管理”、“精細(xì)化管理”與“成本管理”。大家知道三盛是依靠制造業(yè)起家的，制造業(yè)為什么做得好？最關(guān)鍵的有兩點(diǎn)：一個(gè)是工業(yè)企業(yè)的精細(xì)化管理；另外一個(gè)是精細(xì)控制。這些東西一開(kāi)始就被我們帶到了年輕的房地產(chǎn)行業(yè)中來(lái)，所以和其他公司不一樣的是，三盛精細(xì)化的管理流程一直貫穿于每一項(xiàng)工作的始末。

　　從營(yíng)銷(xiāo)角度上，我們的優(yōu)勢(shì)貫穿于銷(xiāo)售到售后的全過(guò)程。三盛一開(kāi)始就定位于文化地產(chǎn)。08年，我們成立了客戶(hù)會(huì)，在社區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)等方面導(dǎo)入了很多高端的文化氣息和一些高附加值的元素。今年我們組織了郎朗音樂(lè)會(huì)、大型社區(qū)鄰友節(jié)、杜拉拉話(huà)劇、文化生活體驗(yàn)月等客戶(hù)會(huì)活動(dòng)，在相當(dāng)大的程度上塑造和闡釋著業(yè)主（會(huì)員）的一種優(yōu)越的生活狀態(tài)、生活質(zhì)量與生活方式。

　　觀點(diǎn)新媒體：能否談?wù)勅⒌耐恋貞?zhàn)略？

　　程璇：說(shuō)到三盛的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略，我們是基于一個(gè)明確的市場(chǎng)業(yè)務(wù)推廣目標(biāo)而制定的，要求資產(chǎn)持續(xù)增值，所以做投資決斷有眼光、有效率的同時(shí)，也力求謹(jǐn)慎冷靜和穩(wěn)步持續(xù)發(fā)展。三盛從來(lái)不拿“地王”，但我們非?？粗赜邪l(fā)展?jié)摿Φ耐恋刭Y源，也善于憑借我們穩(wěn)定安全的資金流，抓住機(jī)會(huì)進(jìn)行理性的投資儲(chǔ)備。一般而言，我們所選定投資的土地資源規(guī)模適當(dāng)、性?xún)r(jià)比高、布局合理，并至少可供我們持續(xù)開(kāi)發(fā)五至十年左右。未來(lái)，我們也將嚴(yán)格執(zhí)行長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，以嚴(yán)控項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本水平和風(fēng)險(xiǎn)為開(kāi)發(fā)前提，每1-2年新增1個(gè)新進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，每年新增1-2個(gè)新進(jìn)開(kāi)發(fā)城市，各區(qū)域每1－2年新增1-2個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。土地儲(chǔ)備的戰(zhàn)略布局主要以我們現(xiàn)有的開(kāi)發(fā)區(qū)域?yàn)榘l(fā)展重心，以沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)為重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，以?xún)?nèi)陸經(jīng)濟(jì)區(qū)域?yàn)橹饕逻M(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。

　　觀點(diǎn)新媒體：能否談?wù)勅?duì)城市住宅地產(chǎn)的市場(chǎng)容量和發(fā)展?jié)摿Φ呐袛鄻?biāo)準(zhǔn)？

　　程璇：就公司決策而言，我們主要通過(guò)關(guān)注目標(biāo)城市的區(qū)域定位、人口增長(zhǎng)情況、城市整體經(jīng)濟(jì)水平、住宅地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度和住房消費(fèi)需求等，來(lái)綜合判斷一個(gè)城市的住宅市場(chǎng)容量和發(fā)展?jié)摿?。同時(shí)由于三盛一直致力于打造具有文化氛圍的品牌社區(qū)樓盤(pán)，因此，我們更加重視把城市空間布局、人文地理環(huán)境和水木景觀條件等納入評(píng)估住宅地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ姆懂?，最后基于合理的市?chǎng)判斷、綜合分析，盡可能地降低風(fēng)險(xiǎn)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您怎么看待土地招拍掛市場(chǎng)上“國(guó)進(jìn)民退”的現(xiàn)象，怎樣看待房地產(chǎn)市場(chǎng)中國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？

　　程璇：前些日子，地王大多被國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)收入囊中。在這場(chǎng)拿地的博弈中，國(guó)有企業(yè)占有了更多的優(yōu)勢(shì)。銀行認(rèn)為貸款給國(guó)有企業(yè)較為放心，所以，他們?cè)诮鹑诜刨J中拿到了更多的資金。資金不可能閑置，所以就搶一些地王。包括一些上市企業(yè)，拿了地之后也希望在資本市場(chǎng)上把利潤(rùn)拿回來(lái)。實(shí)際上，這一輪很多地王還是存在很大風(fēng)險(xiǎn)的。

　　最近很多人講“國(guó)進(jìn)民退”，我沒(méi)有這么看，并不是拿到地王的就是“進(jìn)”，沒(méi)有拿到的就是“退”。國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)在管理和經(jīng)營(yíng)上有著很大的差異，比如很多民企的成本控制做得很好，他們拿地的方式也不一樣。我認(rèn)為民企有民企的優(yōu)勢(shì)，例如，民企拿地可能就不會(huì)強(qiáng)行去拿地王。像三盛絕對(duì)不會(huì)拼地王，我們會(huì)根據(jù)自身的情況去拿適合的土地。

　　觀點(diǎn)新媒體：成功的背后可能會(huì)有很多壓力，很多別人想象不到的壓力，程總您是一位非常成功的企業(yè)掌門(mén)人，那么對(duì)您來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在最大的壓力是什么？

　　程璇：所有房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的壓力，我想都是很大的。政策導(dǎo)向和宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著直接的影響，很多時(shí)候并不是所有付出的努力都會(huì)得到回報(bào)。做房地產(chǎn)需要更謹(jǐn)慎，因?yàn)橹灰幸粋€(gè)項(xiàng)目踩得不準(zhǔn)，就可能影響到全盤(pán)的項(xiàng)目。

　　另外，作為企業(yè)的掌門(mén)人，我還承擔(dān)著來(lái)自行業(yè)和市場(chǎng)的壓力。三盛發(fā)展至今，已經(jīng)有能力并有責(zé)任負(fù)起產(chǎn)業(yè)的標(biāo)桿帶頭作用。即便是這樣，我們?nèi)砸嘈攀袌?chǎng)，始終對(duì)市場(chǎng)保持一份敬畏之心。為什么保持敬畏？因?yàn)槭袌?chǎng)力量最大，任何力量都無(wú)法改變整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。對(duì)于今天的三盛來(lái)說(shuō)，盡管今年我們擁有了強(qiáng)大的土地儲(chǔ)備量，也無(wú)法改變市場(chǎng)的趨勢(shì)。三盛做事情，堅(jiān)持從市場(chǎng)出發(fā)、對(duì)行業(yè)負(fù)責(zé)。我們希望，作為一個(gè)發(fā)展商，三盛的行為能夠促進(jìn)行業(yè)健康理性發(fā)展。我們不但要把房子建好，讓業(yè)主滿(mǎn)意，還要持續(xù)在產(chǎn)品上要求進(jìn)步，在配套服務(wù)上有所追求，不斷地向國(guó)外先行者學(xué)習(xí)，那是對(duì)行業(yè)負(fù)責(zé)。因此，企業(yè)掌門(mén)人要讓企業(yè)有責(zé)任，并持續(xù)健康地發(fā)展，壓力在所難免。

　　觀點(diǎn)新媒體：最近萬(wàn)科的高管提到，他們?nèi)ツ昴甑紫爰娌?、收?gòu)一些企業(yè)，但是很多都談的差不多快好了，但是等4萬(wàn)億出來(lái)，很多都反悔了，但是我們知道三盛今年收購(gòu)、兼并了很多的公司，您是怎么做到的呢？

　　程璇：一個(gè)要長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展的企業(yè)，決策層必須要有前瞻性，也就是未雨綢繆的能力。08年宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策不斷出臺(tái)，使得企業(yè)融資、地價(jià)成本相對(duì)較低，無(wú)論是二級(jí)市場(chǎng)還是頻繁流拍的一級(jí)市場(chǎng)，都在價(jià)格上體現(xiàn)買(mǎi)方市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)。股神巴菲特的決策理念很簡(jiǎn)單，但是真正能做到的沒(méi)有幾個(gè)人，能做到的基本都成功了，那就是“在別人恐懼時(shí)我貪婪，在別人貪婪時(shí)我恐懼”。所以，早在大多數(shù)地產(chǎn)商“割地求生自保”的時(shí)候，三盛就開(kāi)始張弛有道地攫取土地與項(xiàng)目。

　　另外，除了決策層具有的前瞻性，體制上三盛也具備較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。很多時(shí)候，我們的決策在談判桌上就能夠立刻拍板，或及時(shí)地調(diào)整原有的計(jì)劃。但像萬(wàn)科這樣的公司，決策層距離比較遠(yuǎn)，現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有辦法及時(shí)決策、調(diào)整，可能一個(gè)小時(shí)或者半個(gè)小時(shí)沒(méi)有回復(fù)，機(jī)會(huì)便失之交臂了。