我們國家在2012年之前，政策不會(huì)出現(xiàn)太大的改變，經(jīng)濟(jì)也希望求穩(wěn)。在這個(gè)之前，也希望保持一個(gè)非常穩(wěn)定、相對(duì)快速的成長。

　　8月13日，由觀點(diǎn)新媒體主辦，上海證券報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)合主辦的2009博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲正式開幕。論壇第二天上午，摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄先生發(fā)表了主題為“中國房地產(chǎn)市場的未來”的演講。以下為龔方雄先生演講的全文實(shí)錄：

　　龔方雄：謝謝主持人。今天我想的這個(gè)題目主要是跟大勢有關(guān)，中國房地產(chǎn)市場的未來以及貨幣市場可能對(duì)我們產(chǎn)生的影響。剛才瑞銀的蔡洪平先生已經(jīng)講了，現(xiàn)在市場整個(gè)大勢非常好，給人感覺流動(dòng)性非常多，企業(yè)融資非常好。上半年中國房地產(chǎn)市場在外面融資差不多就有幾十億美金，下半年更多。整個(gè)加起來全年可能會(huì)超過100億美金。這種現(xiàn)象跟全球的流動(dòng)性是有關(guān)系。跟我昨天提到的全球基金經(jīng)理做未來資產(chǎn)配置，資產(chǎn)配置過程中增加對(duì)新興市場的投資，重倉新興市場的同時(shí)，也選擇了重倉中國。重倉中國關(guān)鍵還是要看內(nèi)需，房地產(chǎn)、耐用消費(fèi)品、汽車是內(nèi)需的首要。所以房地產(chǎn)就成為大家非常青睞的投資產(chǎn)品。

　　這種勢頭會(huì)持續(xù)多久？我們很多企業(yè)家，房地產(chǎn)開發(fā)商們都想在未來6-12月把自己公司推向上市，要趕上浪潮。昨天晚上一個(gè)提法，驚弓之鳥，我們的任志強(qiáng)先生的講法。大家都想趕上這一浪，害怕這一浪沒了。比如說未來6-12月后，全球的央行開始改變政策，緊縮流動(dòng)性，這個(gè)機(jī)會(huì)之窗是不是為為中國房地產(chǎn)開發(fā)商和所有要在外面集資的企業(yè)關(guān)閉呢？這是一個(gè)很大的問題。

　　大家做企業(yè)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃的時(shí)候現(xiàn)在可能想的最多的，從大局來講，從微觀企業(yè)營運(yùn)角度看問題外。全球非常寬松的流動(dòng)性局面何時(shí)會(huì)改變。如果出現(xiàn)變化的話，對(duì)我們房地產(chǎn)市場到底有多大影響。最近市場有一個(gè)很明顯的趨向，中國資產(chǎn)不但是房地產(chǎn)市場，對(duì)中國所有股票的估值都在趨于所謂的正?；４蠹铱吹揭韵M(fèi)類為主的板塊的估值會(huì)比整個(gè)大市估值高很多。耐用消費(fèi)品，尤其是日用消費(fèi)品，它的估值會(huì)很高，20倍、30倍。我提這一點(diǎn)的原因在哪里？有時(shí)候你關(guān)注流動(dòng)性，主要是一個(gè)周期性的因素。但是如果你想把自己的股票、估值做上去。如果你想在上市的時(shí)候取得一個(gè)比較高的估值，不但周期要把握好，最重要的是要把這個(gè)趨勢做好。為什么日用消費(fèi)品估值20、30倍，而且金融海嘯的時(shí)候。

　　我記得1、2月份當(dāng)時(shí)推房地產(chǎn)是主要板塊、汽車是主要板塊。當(dāng)時(shí)選擇推汽車，汽車就象房地產(chǎn)一樣，當(dāng)時(shí)大概4、5倍市盈率。但是耐用品市盈率仍然是20倍。房地產(chǎn)也好、汽車也好，其實(shí)它的周期性對(duì)公司盈利性的影響是短暫的，最重要的還是趨勢性。趨勢性在哪里呢？中國城市化進(jìn)程還在初期階段，整個(gè)城市化程度還非常低。經(jīng)過過去五年也好、十年也好，市場幾番波動(dòng)，全球投資者也認(rèn)識(shí)到這個(gè)趨勢。房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)隨著周期性因素下跌，但是每次下跌都非常短暫，下跌了幾個(gè)月，馬上能恢復(fù)?，F(xiàn)在市場，很多城市樓盤價(jià)格又創(chuàng)了新高。這里面有一個(gè)很強(qiáng)的趨勢性在里面，趨勢受貨幣政策、流動(dòng)性影響并不是很大。從企業(yè)來講，要達(dá)到這個(gè)也不容易。每年盈利成長要非常穩(wěn)定。不能非常高峰的時(shí)候，你盈利水平50%、100%，低谷的時(shí)候，下降20%、30%。大家還是要以事業(yè)為重，要把中、長、短期的開發(fā)布局做好。然后在這個(gè)過程中什么時(shí)候拿地、什么時(shí)候開發(fā)，什么時(shí)候到市場集資，把這個(gè)流程掌握好。這個(gè)非常不容易。說起來容易做起來難。

　　但是從大局上講，在我們國家做房地產(chǎn)市場，比在其他國家做房地產(chǎn)市場，它的優(yōu)勢就在于我們的趨勢性很強(qiáng)。我們城市化進(jìn)程還很低，你可以擔(dān)心貨幣政策、財(cái)政政策，但是貨幣政策、財(cái)政政策假如出現(xiàn)通縮，會(huì)讓你日子很難過。但是這個(gè)過程很短暫，大概就1、2年。這跟西方不一樣。美國在80年代末，房地產(chǎn)泡沫破滅后，日本是80年代初到美國買房子，當(dāng)時(shí)加州房子漲的非常高，當(dāng)時(shí)是加州黃金十年。非常不幸的是90年代不到，泡沫就破裂了。房價(jià)一跌就跌15年。加州房子從87年股災(zāi)見頂后，99年后才真正復(fù)蘇。我們中國開發(fā)商就不需要經(jīng)歷這樣的煎熬。金融海嘯百年不遇，襲擊過來，不到幾個(gè)月，3月份到現(xiàn)在就是冰火兩重天。這種現(xiàn)象只有在中國可以出現(xiàn)。

　　雖然我今天講的題目是一個(gè)周期性很強(qiáng)的題目，貨幣政策。什么時(shí)候變，對(duì)房地產(chǎn)市場影響有多大，但是我的結(jié)論就是說，其實(shí)這個(gè)也是對(duì)中國經(jīng)濟(jì)最好的描述。中國房地產(chǎn)市場也好，中國經(jīng)濟(jì)也好，應(yīng)該講是這種勢不可擋，上升態(tài)勢非常明顯。這也是我這幾天整個(gè)表達(dá)的主軸，就是我們國家市場有一個(gè)很強(qiáng)的趨勢性。對(duì)我們企業(yè)來講，你把握周期，看周期問題的時(shí)候，是為了把趨勢性能做好。周期好的時(shí)候，你盈利成長50%、100%，但是周期差的時(shí)候盈利是下跌50%-20%，5年平均成長是30%。如果是這樣的成長，市場給你多高盈利，他給你的估值，給你大起大落盈利成長，但是平均30%，你的市盈率可以達(dá)到30倍嗎？達(dá)不到。如果一家公司穩(wěn)扎穩(wěn)打。在好的時(shí)候它的盈利成長是30%-50%。但是在周期底部的時(shí)候，它的盈利成長也能保持零到20%，波動(dòng)小。平均算來，也是30%的成長。從資本市場角度來講，他喜歡哪類公司，他喜歡給大家有一個(gè)非常穩(wěn)定的盈利預(yù)期，而不是大起大落。象我剛才講的耐用消費(fèi)品行業(yè)，吃喝拉撒這些東西，為什么中國這些公司市盈率能長期保持20、30倍。因?yàn)椴还苁侵芷谛皂敳浚还苁前倌瓴挥龅慕鹑陲L(fēng)暴，衣食住行總得保障。比如醫(yī)療設(shè)備這類公司，它的周期性很弱。

　　大家要盡量的減少盈利在周期這個(gè)大浪波動(dòng)當(dāng)中，隨波逐流。長江仍然是波濤洶涌，經(jīng)濟(jì)的大起大落很難避免。但是從我們國家趨勢性很長的體系當(dāng)中，你的盈利還是可以做得比較穩(wěn)定、成長的好，這個(gè)就跟企業(yè)長期規(guī)劃有關(guān)，也跟周期判斷有關(guān)。我講了這么多后，我講這個(gè)主題是要大家把周期性放在結(jié)構(gòu)性當(dāng)中去考慮，盡量對(duì)周期性把握好一點(diǎn)，減少未來盈利成長的波動(dòng)，這是我講的主要目的。

　　現(xiàn)在講講主題，全球經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了這么大的金融風(fēng)暴襲擊后，我可以簡單跟大家講貨幣政策、財(cái)政政策變化都不會(huì)太快，也不會(huì)太急。就像昨天一個(gè)主題，他說驚弓之鳥，政策制定也確實(shí)是驚弓之鳥，他現(xiàn)在求穩(wěn)的心態(tài)非常強(qiáng)。他不希望變。伯南克知道，我想我們中國政策制定者也知道，全球政策制定者都知道，30年代全球經(jīng)濟(jì)之所以進(jìn)入大簫條，就是在31年、31年曾經(jīng)出現(xiàn)過一波經(jīng)濟(jì)政策刺激下，出現(xiàn)企穩(wěn)。美國政府、全球主要政府又趕緊轉(zhuǎn)變政策，結(jié)果經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)二次探底，而且二次的底比第一次的底低很多。伯南克就是研究30年代大簫條出身的，他對(duì)這個(gè)非常熟悉，他絕對(duì)不想重復(fù)過去人犯的歷史性錯(cuò)誤。我認(rèn)為全球的政策制定者，包括中國政策制定者，從目前心態(tài)來講都愿意冒通脹的風(fēng)險(xiǎn)，而不愿意冒通縮的風(fēng)險(xiǎn)。全球經(jīng)濟(jì)在6-18個(gè)月會(huì)有一個(gè)比較強(qiáng)勢的周期性復(fù)蘇。這也是很多企業(yè)想趕在未來6-12月這個(gè)窗口趕緊上市，怕18個(gè)月后，這個(gè)窗口就被關(guān)閉。

　　我可以跟大家講，明年如果出現(xiàn)政策上的調(diào)整，在我們看來政策上的方向性變化也會(huì)非常溫和。因?yàn)槿蚪?jīng)濟(jì)2011、2012年走勢還是不確定的。明天我們宏觀政策可能會(huì)出現(xiàn)方向性改變，但是從緊的程度不可能太厲害，會(huì)非常溫和。如果明年加息的話，最多兩次，每次27個(gè)點(diǎn)左右。而且明年宏觀政策緊縮在明年第二季度以后才可能出現(xiàn)。就我們觀點(diǎn)來看，我們跟政府觀點(diǎn)也相近，因?yàn)樗吹氖撬膫€(gè)條件，現(xiàn)在為什么老強(qiáng)調(diào)政策方向不能變。講了四點(diǎn)：一個(gè)是繼續(xù)通縮的存在。第二，出口成為雙位數(shù)下降。第三，高端就業(yè)仍然非常非常難解決。第四，嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩。這四點(diǎn)，大家主要看兩點(diǎn)，一個(gè)是通縮何時(shí)變通脹。從負(fù)轉(zhuǎn)正后，政策就要開始準(zhǔn)備，方向性的改變。這一點(diǎn)還不夠，最重要的是后面的三點(diǎn)，后面三點(diǎn)跟什么有關(guān)？出口有關(guān)。出口，我們國家仍然是20%以上的速度下跌。到明年即使恢復(fù)10%的出口上漲。產(chǎn)能過剩問題仍然解決不了。因?yàn)楝F(xiàn)在20%下降，指數(shù)從100%下降到70%多，明年即使上漲10%，仍然是80%左右，仍然有15%產(chǎn)能過剩，加上2011、2012年全球經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，再加上還有一點(diǎn)，很多人關(guān)注60周年大慶，要穩(wěn)定市場、穩(wěn)定信心。但是還有一點(diǎn)，我們國家在2012年之前，政策不會(huì)出現(xiàn)太大的改變，經(jīng)濟(jì)也希望求穩(wěn)。在這個(gè)之前，也希望保持一個(gè)非常穩(wěn)定、相對(duì)快速的成長。從這個(gè)角度來看，未來的兩三年，不管從中國的政策環(huán)境也好，從全球政策環(huán)境也好，我們覺得仍然會(huì)相對(duì)寬松。大家做事不用太急，寬松的流動(dòng)性環(huán)境會(huì)持續(xù)下去。在這種環(huán)境下，如果企業(yè)家們能把企業(yè)的盈利在這幾年當(dāng)中保持在穩(wěn)定較快發(fā)展，而不是大上大落，市場就會(huì)給你一個(gè)非常好的估值。尤其是中國經(jīng)濟(jì)相對(duì)全球經(jīng)濟(jì)增長非常強(qiáng)勢的情況下，達(dá)到對(duì)一般新興市場估值的溢價(jià)應(yīng)該很容易做到計(jì)，我這部分就講到這里，謝謝大家！