——2009 博鰲房地產(chǎn)論壇主辦方訪談

　　稱之為復(fù)蘇的必然曾經(jīng)有過低谷，有過低谷必然有過刻骨銘心的教訓(xùn)，有過教訓(xùn)必然會讓產(chǎn)業(yè)從此有了新的發(fā)展水平。

　　觀點(diǎn)新媒體：作為地產(chǎn)傳媒人士，您怎樣看待2008-2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)所經(jīng)歷的巨大轉(zhuǎn)折？在這個過程當(dāng)中，您對地產(chǎn)界印象最為深刻的事件是什么？

　　上海證券報：2008年至2009年，房地產(chǎn)先是在金融危機(jī)與宏觀調(diào)控的雙重作用下直線回調(diào)，又很快擔(dān)當(dāng)起產(chǎn)業(yè)振興接力賽第一棒的角色。國家對房地產(chǎn)業(yè)明確定位為"國民經(jīng)濟(jì)重要支柱性產(chǎn)業(yè)"，令市場從去年底開始，初步認(rèn)識到樓市回穩(wěn)的希望。到上半年，樓市從銷售量到價格快速回升，用短短三個月時間完成了從自住到改善再到投資的購買形態(tài)的過渡，也直接拉動了鋼鐵、水泥、煤炭等多個上游產(chǎn)業(yè)。但是，我們也應(yīng)該看到，這種快速轉(zhuǎn)型其實(shí)也為下一輪調(diào)控埋下了伏筆。樓市短期調(diào)整不可避免。

　　陳舒平（每日經(jīng)濟(jì)新聞總編輯）：我認(rèn)為2008～2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷的巨大轉(zhuǎn)變，這看起來富于戲劇性的突變，其實(shí)是有其內(nèi)在的必然性，這是在中國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下行業(yè)自身發(fā)展的邏輯。中國房地產(chǎn)行業(yè)的這一輪高歌猛進(jìn)大致始于2003年，到2007年達(dá)到高峰。在峰頂上的這一年中，房價飛漲，"地王"頻出，民怨沸騰，不少房地產(chǎn)企業(yè)自己都覺得這種情況十分不正常--只要是房子，修好就能賣。通宵排號，一房難求。任何一個行業(yè)如果發(fā)展到這種程度，其本身已經(jīng)積累了反對的力量，這是事物發(fā)展的客觀規(guī)律。雖然現(xiàn)在看起來好像洞若觀火，但在當(dāng)時貪婪卻蒙蔽了不少開發(fā)商的眼睛，讓他們在隨后的調(diào)整中陷入了十分危險的境地。

　　在這一變化和調(diào)整的過程中，有兩類事情我印象較深：一是一度在各大城市頻頻發(fā)生的購房者要求退房的群體事件。因?yàn)殚_發(fā)商大幅降價，前期買房的人覺得自己吃了虧，要求開發(fā)商補(bǔ)差價或退房，一些城市甚至發(fā)生了打砸售樓部的極端事件。另一個就是許多跨地域開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)前期以超高價格拿地，危機(jī)來臨時出現(xiàn)資金緊缺的情況，不少企業(yè)的狀況實(shí)際上比外界所知的要糟糕得多。

　　曾伏虎（搜狐焦點(diǎn)副總經(jīng)理）：2008年到2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)所經(jīng)歷的轉(zhuǎn)折，我認(rèn)為可以從幾個方面加以描述：

　　第一，思想觀念上扭轉(zhuǎn)了之前全社會對房地產(chǎn)行業(yè)的偏頗認(rèn)識。過去一年的經(jīng)驗(yàn)證明，房地產(chǎn)行業(yè)是宏觀經(jīng)濟(jì)的引擎，房地產(chǎn)市場的滑坡對于宏觀經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響牽一發(fā)而動全身，其"支柱產(chǎn)業(yè)"地位無可動搖。而相關(guān)決策部門端正了政策態(tài)度，取消了一系列的針對房地產(chǎn)的緊縮政策，由打壓轉(zhuǎn)為扶持，這是最大的變化。

　　第二，糾正了什么樣的房子都好賣的認(rèn)識錯誤，提醒開發(fā)企業(yè)要更專注于產(chǎn)品品質(zhì)。在本輪金融海嘯發(fā)生之前，即便觀點(diǎn)市場上有多種呱噪，但是"房價只漲不跌"幾乎是業(yè)內(nèi)默認(rèn)的共識，而很多企業(yè)因此不注重企業(yè)品牌，忽視產(chǎn)品品質(zhì)。但是金融海嘯的沖擊讓房地產(chǎn)市場承受前所未有的沖擊：價跌量減，某些城市甚至陷入交易停滯，觀望情緒籠罩行業(yè)。世界上所有不正常的東西，都會回歸正常，中國的房地產(chǎn)市場也會受到經(jīng)濟(jì)規(guī)律的左右，企業(yè)家要做的是鉆研產(chǎn)品做好企業(yè)，加強(qiáng)客戶服務(wù)工作--修煉內(nèi)功，才能度過大危機(jī)而立于不敗之地。

　　這個過程中最深刻的事件應(yīng)該是"退房門"和"退地門"。價格漲了買房人都沉默，但是容不得價格下跌；地價也是，開發(fā)商拿地王，看地價跌了退給政府。這說明我們的消費(fèi)者、開發(fā)商都需要重新審視契約精神，以更成熟的心態(tài)面對投資行為。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前對于房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的爭論很多，您如何看待這種爭論？您是否認(rèn)為房地產(chǎn)市場的這一輪調(diào)整已經(jīng)結(jié)束？

　　上海證券報：樓市的短期調(diào)整與長期上行，是很多業(yè)內(nèi)高層人士的共識。房地產(chǎn)市場的爭論多數(shù)集中在刺激成交與房價泡沫之間的矛盾上。如果要令房地產(chǎn)起到經(jīng)濟(jì)引擎的作用，就要給予寬松的信貸和政策環(huán)境，促進(jìn)供銷兩旺。但這樣做的后果之一是容易導(dǎo)致房價上升。在目前國民收入無法與不斷上漲的房價形成匹配的情況下，國家很可能通過大幅度建設(shè)保障性住房，來拉平城市房價均價。商品房市場，尤其是一線城市的商品房市場，較難出現(xiàn)大幅度的房價回調(diào)。

　　陳舒平：在中國，房地產(chǎn)這個行業(yè)十分特殊，它承載了很多東西，糾纏著各方利益，我認(rèn)為這正是圍繞著這個行業(yè)爭論疊起的根源。房地產(chǎn)行業(yè)在這一輪調(diào)整中陷入低迷，這是不爭的事實(shí)，但這同樣是掌握著社會話語權(quán)的利益各方刻意回避的話題，就像我們從前忌諱用"失業(yè)"這個詞而用"待業(yè)"去替換它一樣，現(xiàn)在我們的話語中，習(xí)慣用復(fù)蘇的預(yù)測來替換對現(xiàn)實(shí)的正視，于是就冒出來很多專家，就有了所謂爭論。

　　調(diào)整是否已經(jīng)結(jié)束，這是一個復(fù)雜的問題?？偟膩碚f，由于中國市場化的房地產(chǎn)行業(yè)興起不過十來年光景，加之前面說的糾纏著各方利益的特殊性，這一調(diào)整還遠(yuǎn)未結(jié)束。我們可以用兩個最基本的標(biāo)準(zhǔn)加以判斷：一個是需求與供給之間的關(guān)系，中國的人口眾多，城市化進(jìn)程還在加快，加之老百姓的投資渠道不暢，投資工具較少，這二者決定了我們的需求巨大。二是目前房價與老百姓的收入之比是否合理？如果房價已經(jīng)降到了合理的水平，它是否還有反彈的內(nèi)在動力？我看這一輪調(diào)整并沒有真正解決利益格局和供需格局的深層次問題，反而因?yàn)楸?nèi)需、促增長、保穩(wěn)定的現(xiàn)實(shí)需要而重新壓抑了不少的矛盾。我們繞開問題從門口走了出去，但問題遲早還會從窗戶上爬進(jìn)來找我們的麻煩。

　　曾伏虎:爭論永遠(yuǎn)都有，我認(rèn)為這是個好事情，我更害怕的是沒有爭論，而對大勢形成可怕的一個聲音。我不敢說這一輪調(diào)整是不是結(jié)束了，不過具體的某個城市或者某個區(qū)域的市場，我認(rèn)為有些地方已經(jīng)走上了強(qiáng)勢復(fù)蘇之路。

　　觀點(diǎn)新媒體：在此次房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整過程當(dāng)中，您如何看待房地產(chǎn)企業(yè)所表現(xiàn)出來的應(yīng)對策略？您認(rèn)為中國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在這一輪調(diào)整中學(xué)習(xí)到什么？

　　上海證券報：房企在市場火爆時跟風(fēng)買地，這種情況無論是2007年還是2009年，都十分明顯。國資企業(yè)在2009年體現(xiàn)出更樂觀的投資熱情，民營企業(yè)則相對謹(jǐn)慎。高價拿地的基礎(chǔ)是建立在房價大幅度上漲的預(yù)期之上。而房價在長期上漲的趨勢下，是否會吻合開發(fā)商對房價上漲周期的要求，卻不得而知。如果短期調(diào)整正好遭遇開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)低谷期，那開發(fā)商的戰(zhàn)略將受到挑戰(zhàn)。因此，開發(fā)商需要根據(jù)自身資金鏈周期和融資性質(zhì)，來考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。

　　陳舒平：在應(yīng)對此次調(diào)整過程中，第一階段表現(xiàn)出來的特征是需求銳減，房子滯銷。在這一階段，企業(yè)的基本策略是跑，跑得快就是好的策略，像萬科，在全國率先降價，我們本地的藍(lán)光地產(chǎn)行動也很快。這些企業(yè)爭分奪秒賣房子，讓資金回籠的速度跑過企業(yè)破產(chǎn)的速度。第二階段的表現(xiàn)是剛性需求釋放，好的策略就是控制單套房屋的總價，做中小戶型，提高產(chǎn)品性價比。第三階段，前面跑得快的企業(yè)回收了資金，開始騰出手來拿地，為下一輪發(fā)展做準(zhǔn)備?？偟目磥恚髽I(yè)的策略是被動的，許多企業(yè)大難不死都是靠運(yùn)氣--我們的調(diào)整剛剛開始卻不得不草草收場，甚至主動遞過去救命的稻草。

　　曾伏虎:這一輪產(chǎn)業(yè)調(diào)整的時間比較短，還沒有達(dá)到充分調(diào)整的程度。不過有些企業(yè)在這個調(diào)整過程中做得不錯，比如有的企業(yè)未雨綢繆提前降價回籠資金，而有的企業(yè)在行業(yè)復(fù)蘇之初甚至在最低谷的時候勇敢拿地。這一輪調(diào)整中，我認(rèn)為企業(yè)應(yīng)該學(xué)會如何把握拿地和賣房的節(jié)奏，打好時間差。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)是否出現(xiàn)了一些過熱的跡象？您如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供需狀況？

　　上海證券報：目前情況下，無論是房價還是成交增速，都已經(jīng)出現(xiàn)一些過熱跡象，這種跡象和房地產(chǎn)健康穩(wěn)定的長期發(fā)展要求不相匹配。一些城市的土地存量還無法實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的供給，因此，不能以存量絕對值來估算市場供給空間，目前供不應(yīng)求的局面仍是很多一、二線城市的主要矛盾之一。

　　陳舒平：在現(xiàn)行體制下，中國的房地產(chǎn)行業(yè)始終存在著過熱的沖動，這給國家的調(diào)控帶來了巨大的、長期的壓力。最近在國內(nèi)一線城市，"地王"開始頻繁出現(xiàn)，已經(jīng)引起了輿論的擔(dān)憂；此外，由于地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)、增加財政收入的利益驅(qū)動，在一些城市還有不少建設(shè)項(xiàng)目打擦邊球，這些在中央政府監(jiān)管視野之外的房地產(chǎn)開發(fā)，可能積蓄了更大的"過熱"隱患。

　　當(dāng)前一些城市的房價出現(xiàn)了較大幅度上漲，如上海、深圳、廣州，我不是太了解那里的具體情況，大概上海的土地供應(yīng)量一直是比較偏緊的，深圳據(jù)說早就鬧起了地荒，關(guān)內(nèi)幾乎沒有可供開發(fā)的地塊，如果是這樣，至少一部分原因是由于供需關(guān)系所引起的。但從成都的情況看，房地產(chǎn)市場的供應(yīng)一直是比較充足的，我想廣州的情況也差不多。如果房價短期內(nèi)出現(xiàn)較大波動，我不相信主要成因在于供需失衡，可能人為炒作的因素占上風(fēng)。近期媒體報道境內(nèi)外資金在通脹預(yù)期加重的情況下大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場，可能是重要的因素。

　　曾伏虎:相比于其他的行業(yè)而言，現(xiàn)在的市場銷售熱度是過熱的，而部分地區(qū)的土地成交價格也屬高估了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期。但是在整體投資上，是否過熱還不好說。目前市場的供需是在一種去庫存化的過程當(dāng)中，好地方的好房子賣得很好，顯得供不應(yīng)求，但是整體而言，去庫存化依然是未來非常重要的任務(wù)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您對今年的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢如何判斷？宏觀經(jīng)濟(jì)形勢將會對今年的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響？

　　上海證券報：宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入回暖階段，但一些經(jīng)濟(jì)要素仍處于不穩(wěn)定階段。比如集裝箱貿(mào)易體現(xiàn)出來的進(jìn)出口市場仍舊低迷，部分工業(yè)企業(yè)產(chǎn)能過剩和下游需求不足等狀況仍十分明顯。經(jīng)濟(jì)全面走出低谷尚待時日。而這正是房地產(chǎn)業(yè)不會遭遇大力的下行調(diào)控的原因。

　　陳舒平：對于今年國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，我們現(xiàn)在普遍的看法好像是沒有先前估計的那樣糟。樓市銷量未見減少，汽車市場也逆市而上，商場、酒樓照樣人來人往……我們傳媒業(yè)受到了一些影響，廣告收入有所下降，但我的判斷是比較樂觀的，遇到一些困難反而是反思和調(diào)整的機(jī)會。

　　對房地產(chǎn)行業(yè)而言，在國家寬松的貨幣政策和積極的財政政策推動下，房地產(chǎn)投資已經(jīng)開始回暖，我們注意到，尤其是像保利、華僑城這類央企業(yè)最近在拿地和項(xiàng)目投資上均有大動作，業(yè)內(nèi)人士甚至稱這是房地產(chǎn)的一輪"國進(jìn)民退"，盡管這種看法可能有失偏頗，但有些企業(yè)可能確實(shí)獲取資金的能力較強(qiáng)，它們有能力為市場提供新的供應(yīng)。從需求方面看，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)可以增強(qiáng)人們的投資消費(fèi)信心，這對房地產(chǎn)行業(yè)無疑是有利的。

　　曾伏虎:我認(rèn)為到年底的時候GDP過8是沒問題的，中國經(jīng)濟(jì)會是v型復(fù)蘇。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的走好一定會帶動房地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)勢復(fù)蘇，當(dāng)然這種復(fù)蘇不代表價格的暴漲，而應(yīng)該是在價格理性上揚(yáng)的工程中成交量放大。

　　觀點(diǎn)新媒體：在行業(yè)仍處變革中的大環(huán)境下，您認(rèn)為我們將共同主辦一屆怎樣的博鰲房地產(chǎn)論壇？

　　上海證券報：希望有更多理性的聲音，他們的判斷合乎市場現(xiàn)狀，又結(jié)合行業(yè)發(fā)展規(guī)律。另外，最好集中一些重點(diǎn)企業(yè)，詳細(xì)解剖企業(yè)戰(zhàn)略，為投資者提供明確的市場風(fēng)向和價值判斷。

　　陳舒平：正像本屆論壇的主題所揭示的那樣，這將是地產(chǎn)界精英在一個行業(yè)發(fā)展的特殊時期縱論"復(fù)蘇與改變"的思想盛宴。稱之為復(fù)蘇的必然曾經(jīng)有過低谷，有過低谷必然有過刻骨銘心的教訓(xùn)，有過了教訓(xùn)必然會讓產(chǎn)業(yè)從此有了新的發(fā)展水平。相信本屆論壇會將會在這樣一個背景下取得前所未有的收獲。

　　曾伏虎:在堅(jiān)持理性和建設(shè)性的基礎(chǔ)之上，這將是一屆更務(wù)實(shí)的論壇。