對于目前的市場，最大的變數(shù)和不確定性就是政策是否會突然轉(zhuǎn)向，就像07年的“9.27”一樣。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 標(biāo)準(zhǔn)普爾評級機構(gòu)的地產(chǎn)分析師符蓓最近并沒有呆在長期辦公的香港，反而是花了近一個月的時間，到北京、上海深入市場去了。在和他們跟蹤評級的一些開發(fā)商做了仔細的交流之后，符蓓認為，市場真的已經(jīng)好太多了。

　　但同時，符蓓也表示，對于目前的市場，最大的變數(shù)和不確定性就是政策是否會突然轉(zhuǎn)向，就像07年的“9.27”一樣。在接受2009年博鰲房地產(chǎn)論壇系列采訪中，符蓓對我們講述了她對目前房地產(chǎn)市場的種種看法。

　　以下為采訪節(jié)錄：

　　觀點新媒體：在你剛剛與北京、上海的開發(fā)商交流之后，你對目前的房地產(chǎn)市場有什么直接感受嗎？

　　符蓓：我覺得肯定比去年有很大的進步。不是說沒有不確定性了，不確定性還是存在的，但是我們評級的一些公司的銷售情況都還比較樂觀，流動性也比去年進步了很多，從這些方面來說還是有些正面的因素。

　　觀點新媒體：你們看到目前的流動性會有一種擔(dān)憂嗎？因為我們已經(jīng)看到，有一部分業(yè)內(nèi)人士認為流動性現(xiàn)在已經(jīng)處于一個過剩的狀態(tài)，可能會造成泡沫的產(chǎn)生。

　　符蓓：對，我們還是覺得，銀行要收緊，當(dāng)然我不是銀行的分析師。我們覺得就算是收緊，也是一個逐漸的過程，而不是一個突然的過程。對于銀行來說，他們肯定也是選擇性的收緊。對于大的，或者強的公司來說，銀行這個渠道不會像08年上半年那樣完全封閉，另外海外的融資渠道也比去年要暢通。

　　從政府層面來看的話，A股市場也已經(jīng)在慢慢地恢復(fù)起來了?，F(xiàn)在不像08年那樣各條路都堵死了，開放商覺得現(xiàn)在是東邊不亮西邊亮，彼此會有一個互相抵消的作用。我們始終覺得政府的調(diào)控政策是這個行業(yè)的一個主要的不確定性因素，我們一再強調(diào)過，現(xiàn)在政府的調(diào)控政策仍然是一個很大的，主導(dǎo)市場的因素。其實我們認為07年的下調(diào)和08年的上調(diào)，09年初以來的這些變化，都是和政府的政策有關(guān)系的。所以說中國的市場還是比較獨特，市場經(jīng)濟是有一定的影響，但是政策的影響層面還是相當(dāng)大。

　　觀點新媒體：這些資金渠道的暢通對于企業(yè)來說，特別是民營企業(yè)來說，的確是一個好事。但是另一方面我們也發(fā)現(xiàn)，最近我們看到這么多地王的產(chǎn)生，拿地的都是一些國企，或者是央企，很多人分析，認為是4萬億的經(jīng)濟刺激流入給了他們錢，地價如果繼續(xù)推高的話，是不是對市場造成的沖擊太大了，因為市場才剛剛地恢復(fù)，這個刺激太大了一點。

　　符蓓：究竟流動性從哪里來？大家都在眾說紛紜。對于這個我們也很難判斷，政府4萬億的錢流向了哪里？我們現(xiàn)在覺得剛性需求在很大程度上已經(jīng)釋放出來了，投資行為也逐漸在升溫。因為錢的流向是不是健康的、可持續(xù)的？這是一個更高層面的話題，我們很難在這做出評價。但是總體的感覺是，我們要評級的這些地產(chǎn)商，至少今年上半年的銷售對他們今年全年的表現(xiàn)是一個很大的支持，下半年就算交易量下調(diào)也不用太擔(dān)心。

　　現(xiàn)在的房價又上升了，有很多人望而卻步。我們覺得銷售量很有可能下調(diào)，但是銷售價格，從政府層面來說他不希望再有一個08年的情況，我們就是這么一種判斷。當(dāng)然政府到底會作出什么決策，還要看他們自己。所以在這個情況下，我們在做評級的這些公司，他們09年的表現(xiàn)大大高于08年的機會是相當(dāng)存在的。因此對這個行業(yè)短期的判斷，沒有前幾個月的那么負面。

　　觀點新媒體：通過和銀行的人接觸我們了解到，今年在給開發(fā)商的貸款用途方面發(fā)現(xiàn)了一個很有趣的現(xiàn)象，以往開發(fā)商拿了錢，無非就兩個用途：一個是用來買地，一個是用來做項目。但今年還有一個用途就是去置換以前特別是去年的一些高成本資金。不知道從你接觸到的一些企業(yè)來看，這樣的情況是不是存在比較多？

　　符蓓：就我們所知，銀行貸款的用途其實限制還是蠻多。直接可以拿來還債的，這么做的障礙還是比較多。當(dāng)然錢也不是一個定死了不能動的東西。比如說你借了錢，你就可以少用點現(xiàn)金流來開發(fā)，你就可以拿點錢來還債，這種情況肯定是存在的。我覺得從我們評級的這些公司的角度來說，這個現(xiàn)象是有，但是還沒有覺得是非常多。

　　我們評級的這些企業(yè)中也的確是有把一些債券收回或終止的，比如中新地產(chǎn)、綠城。然后你說這個錢是不是銀行貸款的？這個我覺得我很難回答。

　　觀點新媒體：以評級機構(gòu)的角度來看，你覺得今年可能最為擔(dān)心的狀況，或者最容易對評級造成影響的會是什么呢？

　　符蓓：最為擔(dān)心的，我覺得一個是政策，政策還是一個誰都說不準(zhǔn)的事。另外是企業(yè)的激進程度，如果市場好了，又開始拼命拿土地，不計成本的去拿地，還是比較令人擔(dān)憂的。

　　觀點新媒體：目前看起來，大家在土地方面還是不遺余力。

　　符蓓：我想在我們有評級的公司里面拿地，拿的比較厲害是世茂，其他的公司今年比較收斂一些，到目前為止還是好的。像碧桂園、雅居樂，還是相對克制的。

　　觀點新媒體：在土地供應(yīng)火熱的同時，我們也看到開發(fā)商并沒有加大開工量，廣州、深圳的存貨量已經(jīng)只有3萬套左右。這樣子是否也會造成因供應(yīng)量不足，供求關(guān)系極度不平衡，使得房價繼續(xù)漲高，反而更沒有人去買。

　　符蓓：歸根到底，最終的平衡點，中低端的消費群還是要由政府來滿足的。老實說，現(xiàn)在的房價是大部分老百姓買不起的，大部分的老百姓其實也不應(yīng)該去買這些所謂的高端樓盤。從發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，最終還是要由政府來滿足中低端的需要?，F(xiàn)在中國很多都是拿人均來比，什么都太貴，是不合理的。但從長遠來看，好地段的房子是有限的，不可能要把價格降下來，這也不符合市場經(jīng)濟的規(guī)律。

　　最后，我只能說從我們有評級的這些公司，到整個的行業(yè)，肯定都沒有像今年年初的時候說得那么負面。如果供應(yīng)量少的話，銷售量可能會下去，但是如果價格下去的話，我想政府也不想看到這種現(xiàn)象發(fā)生。從調(diào)控角度來說，他們也不會想故意做到這種效果。