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　　但是經(jīng)濟(jì)增長7-8%的時(shí)期已經(jīng)成為過去，打工仔炒老板的現(xiàn)象相信會(huì)少很多，租金也可能出現(xiàn)回調(diào)。筆者估計(jì)本港樓市，在今后十二個(gè)月有10%左右的下降空間。

　　香港經(jīng)濟(jì)下半年的調(diào)整幅度可能大過市場預(yù)期。筆者認(rèn)為，香港出口受外圍情況影響的程度被低估，香港經(jīng)濟(jì)受廣東產(chǎn)業(yè)空心化的影響被低估，香港的通脹壓力被低估，飛漲的租金對中小企業(yè)的打擊被低估，就業(yè)市場的逆轉(zhuǎn)速度被低估。瑞士信貸將2008年全年GDP增長的預(yù)期由4.3%下調(diào)至3.9%，乃目前市場上最低的預(yù)測。

　　六月份香港出口下降0.6%，進(jìn)口僅微增1.3%，與五月份出口增長10.3%和進(jìn)口增長15.4%形成鮮明對照。月度貿(mào)易數(shù)字波動(dòng)較大，并受華南地區(qū)暴雨天氣的影響，未必可以完全做準(zhǔn)。但是，本港對中國內(nèi)地和歐洲地區(qū)貿(mào)易的急跌，卻反映出全球經(jīng)濟(jì)放緩，已開始由美國向其它地區(qū)蔓延。盡管貿(mào)易在香港經(jīng)濟(jì)中的地位有所下降，仍占香港GDP27%，并制造著80萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)（包括貿(mào)易服務(wù)和物流）。經(jīng)濟(jì)中第一產(chǎn)業(yè)的出口有事，香港難有大好。

　　成本激增和政策上的冒進(jìn)，已經(jīng)將廣東省大量中小企業(yè)推向破產(chǎn)的邊緣。產(chǎn)業(yè)空心化這個(gè)在上世紀(jì)九十年代令許多亞洲經(jīng)濟(jì)膽戰(zhàn)心驚的現(xiàn)象，勢必在廣東省重演。東莞企業(yè)成批的搬遷、關(guān)閉，一定對廣東省的房地產(chǎn)、物流業(yè)、服務(wù)業(yè)構(gòu)成沖擊，同時(shí)也難免為香港經(jīng)濟(jì)帶來負(fù)面影響。

　　香港的通貨膨脹在迅速的攀升中，能源和食品價(jià)格高企、人民幣升值的同時(shí)又美元貶值。租金今年以來更飆升30-50%，已成為通脹的主要?jiǎng)恿?。由于合約關(guān)系，租金對通貨膨脹的影響一般有兩年的周期。即使租金從今天起不再上升，租金仍會(huì)在今后兩年拉升CPI。筆者估計(jì)今年CPI可達(dá)6%。如果去除政府的減租免差餉，通脹更達(dá)6.9%。曾蔭權(quán)特首近來提出的舒緩?fù)洿胧?，媒體效應(yīng)大過實(shí)際效果。

　　商業(yè)租金從去年起快速上升，對企業(yè)、商鋪、食肆構(gòu)成重大的盈利壓力。好在內(nèi)部需求旺盛，銷售活躍，部分企業(yè)也有加價(jià)能力。然而，隨著下半年經(jīng)濟(jì)活動(dòng)放緩，消費(fèi)者實(shí)際購買力下滑，零售額難以維持在高位，企業(yè)也會(huì)調(diào)整經(jīng)營策略，并有一批商鋪關(guān)門。目前香港高企的商業(yè)租金水平，與下行中的經(jīng)濟(jì)周期并不匹配。

　　熾熱的就業(yè)市場是近兩年內(nèi)需旺暢的重要支持。但是隨著企業(yè)盈利前景轉(zhuǎn)淡，工資上漲和新職位產(chǎn)生均會(huì)停滯，就業(yè)市場從高端專業(yè)人士到低技能工人可能出現(xiàn)全面逆轉(zhuǎn)。加上股市、樓市的財(cái)富效應(yīng)，收入增長估計(jì)要顯現(xiàn)拐點(diǎn)，消費(fèi)信心趨弱。

　　新加坡在今年第一季度GDP仍錄得6.7%的增長，但至第二季度則僅微增1.9%。這似乎預(yù)示著開放型的小經(jīng)濟(jì)，盡管初始期的基礎(chǔ)面不錯(cuò)，但也難以抗拒大環(huán)境的改變，資產(chǎn)價(jià)格、消費(fèi)情緒隨之轉(zhuǎn)勢。

　　通貨膨脹升溫是目前香港面臨的一個(gè)突出難題，美元弱勢是其中一個(gè)重要的原因，港幣聯(lián)系匯率因此受到關(guān)矚。筆者認(rèn)為港幣聯(lián)系匯率的存在價(jià)值可以爭論，但是無論北京還是港府現(xiàn)時(shí)都沒有調(diào)整“盯美元”政策的政治胃納。港幣聯(lián)系匯率在可預(yù)見未來不會(huì)消失，香港經(jīng)濟(jì)仍會(huì)被綁在美國戰(zhàn)車上，受美元利率、匯率的影響。今后兩年美國經(jīng)濟(jì)對本港經(jīng)濟(jì)，應(yīng)該說負(fù)面因素多過正面因素。

　　當(dāng)然香港的形勢并不算太差。按揭成本低過租金成本，為樓市提供支持。金融企業(yè)并未大量涉足次貸產(chǎn)品，所以金融基調(diào)依然穩(wěn)健。中國經(jīng)濟(jì)有回落但無大危機(jī)，可以穩(wěn)定周邊經(jīng)濟(jì)。企業(yè)和個(gè)人的負(fù)債水平不高，所需調(diào)整遠(yuǎn)小過美國、歐洲。

　　但是經(jīng)濟(jì)增長7-8%的時(shí)期已經(jīng)成為過去，打工仔炒老板的現(xiàn)象相信會(huì)少很多，租金也可能出現(xiàn)回調(diào)。筆者估計(jì)本港樓市，在今后十二個(gè)月有10%左右的下降空間。

　　高通脹時(shí)利炒樓，是香港人的傳統(tǒng)智慧。不過今天面臨的不僅是通脹升溫，還有經(jīng)濟(jì)放緩。經(jīng)濟(jì)不景會(huì)帶來企業(yè)和個(gè)人在現(xiàn)金流上的困難，對資產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成壓力。這是目前的通脹，與過去二十年間通脹的最大不同。當(dāng)就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大時(shí)，無節(jié)制的加大負(fù)債并不可取。在滯脹環(huán)境下的投資之道是，靜觀資產(chǎn)價(jià)格調(diào)整，為日后的抄底儲(chǔ)備彈藥。