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　　一方面，深圳樓市的確隱藏著很強的剛性需求，購買力并未減弱；另一方面，在政策打壓下，置業(yè)者觀望氣氛濃厚，如果開發(fā)商不主動調(diào)整價格策略順應(yīng)市場，結(jié)果肯定是價量齊跌、交投不旺。

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　　深圳人有一個稱謂：“新客家人”，意指短短30年城市進程聚集的1100萬人口，絕大多數(shù)來自全國各地，所以與全國其它大中城市不同，深圳蘊含著龐大的剛性需求，居民購買力與經(jīng)濟發(fā)展水平都處于國內(nèi)一線城市之列。2000年開始深圳取消福利化分房制度，加上暫停特區(qū)內(nèi)居住土地供應(yīng)和經(jīng)濟房分配，巨大的剛性需求在2005年底開始釋放，新房成交均價于2006年8月突破1萬元（每平方米10669元），并開始一路瘋狂上漲，到2007年10月的每平方米17350元歷史最高點。但隨著嚴厲的“927新政”出臺后，深圳房地產(chǎn)市場首當其沖，一夜之間置業(yè)者心態(tài)從峰頂滑到谷底，一年以來市場主要呈“價量齊跌”態(tài)勢。至2008年6月份，深圳新建商品住宅均價每平方米11159元/平方米，較去年高峰期10月份已下跌了36%，日均成交量更是回到了十年前的水平。

眾廈地產(chǎn)董事長兼總經(jīng)理 郭澍楠

　　由于近年來深圳新增住宅供應(yīng)用地集中于特區(qū)外的龍崗和寶安兩區(qū)，“關(guān)外”成為深圳樓市的主戰(zhàn)場。由上市房企金地集團開發(fā)的“金地·梅隴鎮(zhèn)”，自2006年6月底一期開盤旺銷，創(chuàng)同片區(qū)銷量和售價最好紀錄后，其走勢與深圳樓價同步，經(jīng)歷了一個“啟動-沖高-見頂-回落”的過程，這個過程，同時也是一個開發(fā)商與置業(yè)者在不同樓市氛圍中博弈的過程。如在2007年7月的房產(chǎn)投資高峰期，金地梅隴鎮(zhèn)二期第二批單位開盤銷售，均價高達15000元/平方米，部分熱門戶型和樓層甚至達到了17000元/平方米，較一期升幅超過100%。

　　到了次年2月底，之前樓市一直處于“寒冬期”，“金地·梅隴鎮(zhèn)”三期作為春節(jié)后深圳首個入市大盤，開盤均價主動大幅下調(diào)，僅為11000元/平方米（開盤當日購買可打9.7折，并贈送精裝修），實際折算下來每平米還不到1萬元，較上一期產(chǎn)品的售價下跌幅度也同樣驚人。開盤當天共售出近300套單位、開盤銷售率接近40%，這是927新政出臺后深圳樓市最好的開盤率，一度被視作樓市“復蘇”的信號。但如此大幅度降價，在當時的市場上形成了較大的轟動效應(yīng)，很大程度上刺激了前期購房者發(fā)起“維權(quán)”行動。但在深圳1-6月全市銷售排行榜中，“金地·梅隴鎮(zhèn)”名列全市銷售面積第二名。

　　以“金地·梅隴鎮(zhèn)”案例得出結(jié)論：主動“降價”營造熱銷，“特價房”同比最好賣。一方面，深圳樓市的確隱藏著很強的剛性需求，購買力并未減弱；另一方面，在政策打壓下，置業(yè)者觀望氣氛濃厚，如果開發(fā)商不主動調(diào)整價格策略順應(yīng)市場，結(jié)果肯定是價量齊跌、交投不旺。綜上所述，眾廈地產(chǎn)認為：由于深圳的房地產(chǎn)市場尚處于初級發(fā)展階段，大起大落的樓價走勢可理解為供需雙方不成熟的表現(xiàn)。無論是幾年前的“捂盤”加價，還是今天的“降價促銷”，各方都在政府的“有形之手”調(diào)控市場背景下，無時無刻不進行利益博弈。但也要看到，經(jīng)歷了這輪從狂熱到寒冬的洗禮，促使參與各方更趨于理性和冷靜。預計整體市場調(diào)整到一定周期過后，理性取代瘋狂、價格回歸價值，在一個市場各方認同的價格平衡點上，自2007年深圳樓價到達高峰后被壓抑已久的剛性需求會迅速釋放，市場交投兩旺的場面必將出現(xiàn)，而自彼時開始，深圳將步入一個穩(wěn)定期，形成以適銷對路為主導的較為成熟的房地產(chǎn)市場。

　?。ū疚臑橛^點網(wǎng)六城樓市分析專稿 作者：眾廈地產(chǎn)董事長兼總經(jīng)理 郭澍楠）