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　　分析師們認(rèn)為，在這次深圳斷供潮中的“主力軍”應(yīng)該是那些炒房客，買房自住者應(yīng)該占很少比例。

　　在去年中國(guó)最火爆的地產(chǎn)市場(chǎng)深圳，出現(xiàn)了部分購(gòu)房人因?yàn)榉績(jī)r(jià)縮水太快而拒絕還貸的現(xiàn)象。發(fā)生在深圳的這場(chǎng)房貸“斷供潮”到底有多嚴(yán)重？“斷供潮”會(huì)蔓延的其他城市嗎？這將給銀行和地產(chǎn)商帶來多大的風(fēng)險(xiǎn)？對(duì)地產(chǎn)業(yè)倚重頗深的地方政府會(huì)不會(huì)出手救市？專家們對(duì)此予以了全面的解讀。

　　“斷供”為什么爆發(fā)在深圳？

　　獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠把它歸結(jié)于“深圳的炒房投機(jī)現(xiàn)象比較嚴(yán)重”。來自仲量聯(lián)行廣州研究主管李暢處得到的研究數(shù)據(jù)則證明了謝國(guó)忠的看法。李暢表示，2007年以后的深圳購(gòu)房者中有差不多50%的人是炒房客——因?yàn)閿?shù)據(jù)顯示有30%左右的人是在購(gòu)房后的兩至三個(gè)月內(nèi)再次進(jìn)行交易，還有20%的人在一年內(nèi)再進(jìn)行交易。針對(duì)當(dāng)時(shí)深圳發(fā)生這種炒房猖獗的現(xiàn)象國(guó)務(wù)院還為此下派了工作組來調(diào)查。但李暢認(rèn)為，2007年深圳出現(xiàn)房?jī)r(jià)漲幅70%，廣州漲幅50%的這種大的房?jī)r(jià)泡沫在全國(guó)是個(gè)案。

　　分析師們認(rèn)為，在這次深圳斷供潮中的“主力軍”應(yīng)該是那些炒房客，買房自住者應(yīng)該占很少比例。“如果是自用而購(gòu)房人的收入來源沒有疑慮的話，那他為什么要選擇斷供呢？負(fù)資產(chǎn)只是一時(shí)的，那并沒有影響他的現(xiàn)金流。如果是買房用來投資，那負(fù)資產(chǎn)后他斷供的誘因就相當(dāng)大。一個(gè)基本概念是如果房?jī)r(jià)下跌50%的話，一般投資客通常斷供的機(jī)會(huì)就非常大。”瑞士信貸的分析師Sherry Lin說。

　　對(duì)比香港1997年出現(xiàn)的相似斷供情景，Sherry Lin說，香港1997年房?jī)r(jià)是掉到對(duì)半，但引發(fā)斷供的原因還要考慮當(dāng)時(shí)是亞洲金融風(fēng)暴，有很多失業(yè)的問題，而且很多炒樓的人是先炒股，然后再拿賺的錢去炒樓，所以那時(shí)是很多因素加起來的。而這次深圳的情況來看，當(dāng)然股市也是跌了很多，但還沒有很大的失業(yè)問題，所以與香港的情況是有些不同的。

　　銀行與地產(chǎn)商的風(fēng)險(xiǎn)

　　中銀國(guó)際銀行業(yè)分析師袁琳認(rèn)為，斷供對(duì)銀行的影響主要看對(duì)它權(quán)益和流動(dòng)性的影響。這具體取決于各個(gè)銀行在深圳放的貸款有多少，而這些貸款中房貸占多少，這其中不規(guī)范放貸——比如零首付或是一成首付的貸款，又占了多大比重。

　　Sherry Lin表示，由于按揭本身是資產(chǎn)抵押的放款，如果斷供的話通常銀行會(huì)拿到樓的所有權(quán)，但由于有負(fù)資產(chǎn)的情況，即使銀行把房子拍賣掉還是不夠還購(gòu)房人欠的貸款，所以會(huì)對(duì)銀行造成損失。但與別的市場(chǎng)相比，在中國(guó)最大的風(fēng)險(xiǎn)是銀行拿走房子的所有權(quán)然后作拍賣的這一套程序還沒有在樓市走過，所以從銀行作為投資人的角度來說就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)：一是時(shí)間會(huì)被拖得很長(zhǎng)，二是拍賣的機(jī)制還不確定——是直接拿到市場(chǎng)還是要走法院的程序，這也會(huì)影響到拍賣的價(jià)格。所以通常如果買房人決定要斷供，會(huì)對(duì)銀行造成一定的沖擊。

　　對(duì)于應(yīng)該如何評(píng)估銀行承受此類風(fēng)險(xiǎn)的能力，Sherry Lin認(rèn)為首先要看在當(dāng)初銀行放貸時(shí)要求首付的比例有多高，首付比重越高銀行承受不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格下跌得能力就越大。還有就是當(dāng)時(shí)在借貸人中到底投資客占多大比例。在成熟的市場(chǎng)，銀行會(huì)計(jì)算借貸者每月還貸的現(xiàn)金流和月收入的現(xiàn)金流的比列，通常不到1/2才是合理的。

　　謝國(guó)忠則提醒說要警惕現(xiàn)在“銀行出現(xiàn)新一輪的不良資產(chǎn)可能性是非常大的”，而這里面的關(guān)鍵人物不是斷供的買房者，而是地產(chǎn)開發(fā)商。據(jù)謝國(guó)忠估計(jì)，在中國(guó)的銀行里房貸約占其總貸款的3成，而其中的大頭是借給開發(fā)商的。

　　“房地產(chǎn)公司融資的需求很大，它會(huì)通過各種各樣的名目來借錢。深圳斷供潮只是反映了下游的問題，中國(guó)房地產(chǎn)的問題是它堵在了中間（房地產(chǎn)生產(chǎn)開發(fā)）的這一塊。看這個(gè)問題要比較開發(fā)商賣房資金回籠多少，而他們買土地應(yīng)付款多少。每個(gè)房地產(chǎn)周期都會(huì)帶來不少壞帳，不知道這次有多高。” 謝國(guó)忠說。

　　又一個(gè)次貸危機(jī)？

　　渣打銀行房地產(chǎn)基金的中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理高世斌表示，以前中國(guó)其他城市并非沒出現(xiàn)過類似的斷供危機(jī)，但因?yàn)槁?lián)想到美國(guó)的次貸危機(jī)，致使這次深圳斷供被媒體過于渲染。“我個(gè)人認(rèn)為這不是又一個(gè)次貸危機(jī)。首先這只是在深圳，而且即使在深圳，也是發(fā)生在幾個(gè)具體的項(xiàng)目上。從購(gòu)房人來說，他應(yīng)該能認(rèn)同房?jī)r(jià)的漲跌是一個(gè)市場(chǎng)行為。”