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　　近期深圳房地產(chǎn)研究中心的一份半年報(bào)中指出深圳房?jī)r(jià)與銷(xiāo)售量雙雙告跌，建議政策層面應(yīng)放松貨幣政策、刺激市場(chǎng)需求，同時(shí)擴(kuò)大土地供應(yīng)、減免房產(chǎn)的交易稅收，由此一場(chǎng)救市與反救市的爭(zhēng)論鋪天蓋地而來(lái)，在此我們可以作冷靜的思考：

　　首先，正如深圳房地產(chǎn)研究中心當(dāng)事人所言，這只是份常規(guī)的市場(chǎng)報(bào)告，文中的“救市”方案有四個(gè)要點(diǎn)：(1)放松貨幣政策，這是整個(gè)經(jīng)濟(jì)界和所有產(chǎn)業(yè)界都關(guān)注的問(wèn)題，已經(jīng)超出了房地產(chǎn)業(yè)本身的需求。為了抑制高通脹，銀根是該進(jìn)一步緊縮，其中加息手段將使企業(yè)負(fù)擔(dān)更加沉重，從而加速宏觀經(jīng)濟(jì)的由盛轉(zhuǎn)衰，央行對(duì)利率調(diào)整在上半年很謹(jǐn)慎，下半年會(huì)更謹(jǐn)慎——當(dāng)然，領(lǐng)導(dǎo)人講話中還是要放出加息預(yù)期的存在性，用政策預(yù)期替代實(shí)際政策來(lái)引導(dǎo)民間的投資決策；上調(diào)準(zhǔn)備率、增發(fā)央票等回籠資金的手段已經(jīng)常規(guī)化，目前我國(guó)的儲(chǔ)蓄余額已接近44萬(wàn)億元，在儲(chǔ)蓄回流的背景下，無(wú)論是商業(yè)銀行還是民間信貸組織，都不缺乏可貸資金，需求方的貸款困難是因?yàn)轫?xiàng)目收益率下滑和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的上升，從而使得金融機(jī)構(gòu)“惜貸”。

　　(2)通過(guò)出臺(tái)購(gòu)房貸款的優(yōu)惠措施，激活更多的自住需求。這一點(diǎn)是無(wú)可厚非的，也符合“有保有壓”的調(diào)控思路。當(dāng)前家境一般的青年置業(yè)者不僅要應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)，還要應(yīng)對(duì)首付之后的高額房貸利息，給予首次購(gòu)房者和購(gòu)買(mǎi)90平米以下購(gòu)房者一些信貸優(yōu)惠也體現(xiàn)了保障中低收入群體住房需求的政策精神。

　　(3)擴(kuò)大土地供應(yīng)，這條建議其實(shí)不是“救市”，是“打壓樓市”，如同股市中集中批準(zhǔn)IPO，從而出現(xiàn)更多的上市公司爭(zhēng)奪有限的市場(chǎng)資金。擴(kuò)大土地供應(yīng)一方面會(huì)帶來(lái)更多新增商品房供應(yīng)，加劇當(dāng)前供給過(guò)剩的局面，也促使各樓盤(pán)之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈；另一方面，由于地價(jià)波動(dòng)性數(shù)倍于房?jī)r(jià)，目前大多城市的住宅地價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)大跌，新增土地供應(yīng)的地價(jià)會(huì)非常低廉，其綜合開(kāi)發(fā)成本相應(yīng)降低，最終能夠制定出的房?jī)r(jià)可以低于市場(chǎng)現(xiàn)價(jià)，從而促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌。事實(shí)上，很多地方政府在08年已經(jīng)減少供地，尤其是住宅用地，即便供應(yīng)，也不推出高質(zhì)量的地塊。

　　(4)減免房產(chǎn)交易稅費(fèi)，這倒算得上一個(gè)真正的“救市”方案，不過(guò)它的實(shí)際意義也是非常有限的：第一，二手房市場(chǎng)的畸高價(jià)格離市場(chǎng)均衡價(jià)太遠(yuǎn)，買(mǎi)家更關(guān)注的是市場(chǎng)走勢(shì)和產(chǎn)品價(jià)值本身，如同熊市中降低印花稅對(duì)股市基本面的刺激作用是很有限的。第二，我國(guó)二手房市場(chǎng)掛出了大量房源，實(shí)際成交率卻很低，沒(méi)有在保障住房供應(yīng)上與新房“比翼雙飛”，卻走向了“炒家樂(lè)園”，是應(yīng)該予以矯正的，但規(guī)范二手房市場(chǎng)不應(yīng)該依賴對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的重稅，降低交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)是房地產(chǎn)稅制改革的必然趨勢(shì)。

　　綜上所述，這場(chǎng)爭(zhēng)論本該是一無(wú)謂之爭(zhēng)，至于房地產(chǎn)市場(chǎng)該怎么運(yùn)行，市場(chǎng)是有著自身的內(nèi)在規(guī)律的，脫離供求規(guī)律和價(jià)值規(guī)律的非理性上漲自然會(huì)跌下來(lái)，政府要做的不是“全力打壓”，而是應(yīng)在漲速過(guò)快時(shí)給予降溫，在跌勢(shì)呈現(xiàn)時(shí)適當(dāng)維穩(wěn)，但現(xiàn)實(shí)究竟是漲還是跌還是市場(chǎng)說(shuō)了算，政府“熨平波動(dòng)”的努力是有必要但效果有限的。

　　熟悉宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的人都知道，財(cái)政政策在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的刺激作用很明顯，如減稅、增加公共開(kāi)支都有助于走出“通縮”，但在治理經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)的政策效應(yīng)卻非常有限，增稅不能平抑投資和消費(fèi)沖動(dòng)，投資和消費(fèi)能否回落更取決于公眾對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、企業(yè)盈利、收入增加的預(yù)期。同樣的道理，作用于特定產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)政策在打壓市場(chǎng)的時(shí)候或許有一定的功效(從04-07年的實(shí)踐看也是有限和漫長(zhǎng)的)，但反過(guò)來(lái)，在“救市”方面的功效未必如意。為什么呢？中國(guó)有6萬(wàn)多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)上講，已經(jīng)接近完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，就算救這些企業(yè)，也只能是其中一小部分，譬如在證券市場(chǎng)上放低融資門(mén)檻，在信貸市場(chǎng)上提供貸款便利，換言之，只有規(guī)模企業(yè)能夠享受到這種政策扶持，但事實(shí)上，往年擴(kuò)張速度最快、資金缺口最大的也是這些大型房企，中國(guó)政府拯救它們既不可能象對(duì)待石油企業(yè)那樣予以財(cái)政補(bǔ)貼，也不可能象對(duì)國(guó)有銀行那樣注入外儲(chǔ)資金。事實(shí)上，成都的“蓉十條”已經(jīng)提供了地方政府全力救市的范本，但其收效還是遠(yuǎn)低于預(yù)期，至少在中短期內(nèi)是難以起到揪市效果的。

　　“救市”爭(zhēng)論的背后有著不同利益主體，他們的聲音代表著不同的立場(chǎng)。“救市”就是“保房”，受益的范圍還是很廣的，不僅包括希望經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的中央政府，也包括依賴其提供財(cái)政收入的地方政府；不僅包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，還包括上下游其他產(chǎn)業(yè)的企業(yè)；不僅包括房地產(chǎn)投機(jī)者，還包括廣大深套其中的自住購(gòu)房者。反對(duì)“救市”的人自然也不少，譬如廣大無(wú)房但暫不著急購(gòu)房的群眾，也包括依靠“唱空樓市”而維持知名度的學(xué)者。但最直接的利益群體還是希望“救市”的應(yīng)屬手頭有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)和套牢在樓市的“新房奴”。為什么要強(qiáng)調(diào)是“新房奴”，因?yàn)?005年以前(含05年)的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于07年的房?jī)r(jià)，很多城市的熱點(diǎn)區(qū)域，即便將房?jī)r(jià)“腰斬”，也不會(huì)回落到05年以前，真正承受房?jī)r(jià)下跌之苦的是06、07年購(gòu)房的群體，后者已經(jīng)迎來(lái)了房產(chǎn)持續(xù)縮水的時(shí)代，首付三成者有斷供的行為也是可以理解的，因此，正如網(wǎng)上的一則網(wǎng)文的呼吁——“救樓市還不如先救房奴”。

　　星彥地產(chǎn)研究中心管乃生