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深圳2008年一手樓市即將形成的市場格局，應(yīng)該引起政府及業(yè)界的十分關(guān)注。一個(gè)正常的健康的房地產(chǎn)市場，不應(yīng)該出現(xiàn)類同中國股市一蹶不振的極端弱市現(xiàn)象，這與國家及深圳發(fā)展的基本面狀況背道而馳。
今年1至5月份，深圳商品住宅年內(nèi)價(jià)格下降已達(dá)24.4%，對比2007年的月均價(jià)峰值10月的17350元/㎡已經(jīng)跌去35.8%，銷售價(jià)格下跌至2007年初的水平；6月份由于一批豪宅樓盤(華僑城天麓、水榭山、卓越維港、浪琴半島)的推出且熱銷，拉升了6月的均價(jià)。但是在量能始終無法釋放的弱市行情下，成交均價(jià)的標(biāo)志意義被進(jìn)一步弱化，而真正預(yù)示市場走向的是量能指標(biāo)。6月深圳住宅商品房的銷售面積環(huán)比大幅下降30.3%，同比下降55.6%，驗(yàn)證了每況愈下的弱市格局。
2008年上半年深圳市場成交均價(jià)以及成交量
2008年前6個(gè)月，一手樓共成交17229套，成交面積為161.51萬平方米。2008年前6個(gè)月的成交面積，只有2007年成交面積的34%，只有2005年成交面積的20%。
2003年至2007年上、下半年住宅成交面積(單位：萬㎡)
根據(jù)上表顯示數(shù)據(jù)，成交面積半年綜合比值為2003年為0.8：1、2004年為0.9：1、2005年為0.9：1、2006年為1.1：1，從以上數(shù)據(jù)中推算出上、下半年平均比值為0.85：1.(由于2007年下半年市場受到宏觀政策的影響比較嚴(yán)重，從保守估計(jì)，本次預(yù)測暫不采納。)由此我們可以根據(jù)2008年上半年的商品住宅成交面積161.51萬平方米推算出2008年全年商品住宅成交面積約為351.51萬平方米。
我們按照估算出的2008年全年商品住宅成交面積，與上圖數(shù)據(jù)比較可以發(fā)現(xiàn)，深圳目前的住宅銷售面積已經(jīng)回到十年前的水平，推算出2008年全年商品住宅成交面積約為351.51萬平方米，與1998年的全年住宅銷售面積351.84萬平方米相當(dāng)。但1998年末深圳全市總?cè)丝趦H395萬人，而如今深圳全市總?cè)丝谝堰_(dá)1400萬人，1998年深圳總?cè)丝趦H為2008年總?cè)丝诘牧銛?shù)，兩相對比，今天深圳市場的剛性需求何在？深圳樓市之寒可見一斑。
如果按照2003年至2007年五年的上半年與下半年的平均比值為1.06：1估算，則根據(jù)2008年上半年的商品住宅成交面積161.51萬平方米推算出2008年全年商品住宅成交面積約為314.08萬平方米，則更是這樣下降到1997、1996年的水平之下。
不比不知道，一比嚇一跳。深圳2008年一手樓市即將形成的市場格局，應(yīng)該引起政府及業(yè)界的十分關(guān)注。一個(gè)正常的健康的房地產(chǎn)市場，不應(yīng)該出現(xiàn)類同中國股市一蹶不振的極端弱市現(xiàn)象，這與國家及深圳發(fā)展的基本面狀況背道而馳。
附圖：1996年以來深圳市新建商品住宅銷售面積(單位：萬㎡)
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