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　　整個商業(yè)地產(chǎn)的融資特別是投資市場陰晴不定.對預(yù)售資金的嚴(yán)格監(jiān)管與金融產(chǎn)品的創(chuàng)新將是未來并行的兩大焦點(diǎn)話題。

　　渴望成長，期盼強(qiáng)大，這是每個企業(yè)和行業(yè)的發(fā)展方向，商業(yè)地產(chǎn)也不另外。

　　在每個企業(yè)和行業(yè)成長的道路上，總有一些令人煩惱的問題需要解決，也許有些很容易解決，并會隨著時(shí)間的流失煙消云散，但有些則可能一直困擾著前進(jìn)的腳步甚至?xí)蔀榘l(fā)展的壓力和阻力……

　　雖然中國的宏觀調(diào)控主要面向住宅市場傾斜，中國城市化進(jìn)程的加速和CPI的持續(xù)居高不下以及追求國際化和時(shí)尚化不可遏止的潮流，都給中國的商業(yè)地產(chǎn)，無論是短期還是長期均帶來巨大的機(jī)遇和成長空間，但成長的煩惱也如應(yīng)相隨，特別是近兩年的中國商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出一些新的走勢和特點(diǎn)，行業(yè)或者企業(yè)成長的煩惱以及行業(yè)本身存在的問題都值得關(guān)注和研究。

　　四大煩惱與解決思路

　　煩惱一：資金短期化和單一化,總量缺失\錯位供應(yīng)\變現(xiàn)方式匱乏

　　困擾中國商業(yè)地產(chǎn)多年的資金供應(yīng)和變現(xiàn)渠道的短期化和單一化問題目前更加嚴(yán)重，尤其是一些缺乏資本通道的中小開發(fā)商更是如熱鍋上的螞蟻，要么無法獲得最短缺的開發(fā)資金，要么資金成本陡升，民間融資要30%以上，連銀行的投行性貸款都作到25%，特別是一些付了土地款，希望用預(yù)售回籠資金的開發(fā)商，由于趕上今年加劇的調(diào)控政策造成消費(fèi)者和投資者的心理預(yù)期的質(zhì)變，再加上接踵而來的天災(zāi)人禍?zhǔn)谷说男那橼呌谙麡O，因此整個商業(yè)地產(chǎn)的融資特別是投資市場陰晴不定.對預(yù)售資金的嚴(yán)格監(jiān)管與金融產(chǎn)品的創(chuàng)新將是未來并行的兩大焦點(diǎn)話題。

　　解決思路:

　　1,要針對商業(yè)物業(yè)開發(fā)和運(yùn)營周期長尤其是長期持有和整體運(yùn)營的特點(diǎn),銀行信貸應(yīng)設(shè)計(jì)和推出針對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和持有階段的中長期貸款品種,而不是現(xiàn)在實(shí)驗(yàn)性推出的針對成熟運(yùn)營的商用物業(yè)抵押貸款租約抵押貸款;只有這樣才能從根本上解決商業(yè)地產(chǎn)被迫散售回籠資金帶來的整體招商和運(yùn)營管理的系列問題,從而保證核心土地資源的商業(yè)價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值最大化.

　　2,參考和學(xué)習(xí)新加坡\澳洲和美國的成熟的基金模式和交易系統(tǒng),盡快開放商業(yè)地產(chǎn)基金的私募和公募市場.一是可以解決所謂流動性過剩的問題,化解金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn);二是解決了消費(fèi)者和投資客的集合性和資本化的投資通道;三最重要是解決了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金短缺難題和證券化變現(xiàn)路徑.

　　3,盡快出臺原人民銀行副行長吳曉靈多次呼吁的民間借貸合法化的有關(guān)管理?xiàng)l例如5月8日銀監(jiān)會和央行聯(lián)合發(fā)布的<小額貸款公司試點(diǎn)指導(dǎo)意見>,使已經(jīng)洶涌澎湃的民間融資包括房地產(chǎn)的預(yù)售,納入法律和信用的軌道,避免隱藏的市場風(fēng)險(xiǎn)乃至政治風(fēng)險(xiǎn).

　　煩惱二：招商的瓶頸與同質(zhì)化,大量商業(yè)物業(yè)閑置或經(jīng)營慘淡

　　中國商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和投資速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商家(主力店和品牌)的開店計(jì)劃，很多區(qū)域性的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和跨區(qū)域發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)投資商都面臨招商的瓶頸和同質(zhì)化競爭的困境;而商家選址標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求與地方政府和開發(fā)商的錯位和差異也是形成很多商業(yè)項(xiàng)目招商不利與經(jīng)營困難.

　　解決思路:

　　1,政府主導(dǎo)和開發(fā)商主體的商業(yè)地產(chǎn)投資現(xiàn)狀必須尋求改變,應(yīng)盡快通過商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理?xiàng)l例,通過與每個城市的城市規(guī)劃的有機(jī)結(jié)合實(shí)現(xiàn)整體性和前瞻性的布局包括土地供應(yīng)和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的制訂;

　　2,對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和所在城市的資金能力和金融資源進(jìn)行評估和論證,采取提高自有資金比例(商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)在原35%的基礎(chǔ)上提高到50%)或融資計(jì)劃書的審批程序.避免開發(fā)商沿用住宅開發(fā)商杠桿資金的投資方式,造成后續(xù)開發(fā)資金無已為繼導(dǎo)致工程延期\停工甚至爛尾.

　　3,所在城市規(guī)劃和商務(wù)管理部門要對商業(yè)地產(chǎn)投資商和本城的商業(yè)資源進(jìn)行調(diào)研和評估并建立數(shù)據(jù)庫,尤其是對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要考核其商業(yè)理念\商業(yè)資源和商業(yè)團(tuán)隊(duì),一定要商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)開發(fā)商和運(yùn)營商才能投資商業(yè)地產(chǎn)甚至采取商業(yè)預(yù)訂制的管理方式,同時(shí)對外部商家的拓展計(jì)劃和開店要求要及時(shí)了解,,加大城市的推廣力度和項(xiàng)目自身的綜合素質(zhì).

　　煩惱三：商業(yè)地產(chǎn)投資力度加大和持有物業(yè)增加,考驗(yàn)市場的競爭水平和企業(yè)的運(yùn)營能力

　　資本型和品牌性企業(yè)紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)的投資比例，而且持有性物業(yè)比例逐漸提高如富力、綠地、合生等主要以住宅開發(fā)為主的大型開發(fā)企業(yè)，并出現(xiàn)了細(xì)分的專業(yè)的專注的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和投資商，如萬達(dá)\SOHO中國和寶龍集團(tuán)等，對核心土地資源稀缺性的認(rèn)識和未來資產(chǎn)價(jià)值的空間的預(yù)期正成為戰(zhàn)略和長期的聲音，這不僅符合商業(yè)運(yùn)營規(guī)律更契合資本市場的導(dǎo)向。這種情況的出現(xiàn)，加大了專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭壓力特別是對后期運(yùn)營能力的考驗(yàn)。

　　解決思路:

　　1,專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資商的出現(xiàn),一是考驗(yàn)有所不為的單一商業(yè)地產(chǎn)投資商的市場判斷能力如選址眼光和定價(jià)水平,象SOHU中國這類引起諸多爭議的商業(yè)地產(chǎn)的投資商或建造商,蓋好物業(yè)只管出售和出租,不負(fù)責(zé)招商和運(yùn)營,把風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會都自然主義的交給投資者\(yùn)運(yùn)營商和市場;二是考驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與運(yùn)營商一體的有所為的復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)投資商的專業(yè)分工能力和整合能力,如現(xiàn)在的萬達(dá)不僅負(fù)責(zé)招商和運(yùn)營甚至自己做起了萬千百貨和萬達(dá)院線.其實(shí)兩種方式都不失為中國商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的主要模式,都具備成功或短期成功的可能,除了企業(yè)自身的定位和方式外,更取決于政府管理體系\金融體系\商業(yè)資源體系和市場競爭體系的完善和提高.

　　2,持有物業(yè)的增加,不僅對有開發(fā)商向運(yùn)營商轉(zhuǎn)變的商業(yè)地產(chǎn)投資商是一種壓力,即使對專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商也是一種挑戰(zhàn).一是整體中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展周期就短,無論品牌\人才和管理都幾乎同步且匱乏;二是零售業(yè)的對外開放和新興商業(yè)業(yè)態(tài)的不斷引入,國際化的競爭壓力陡增.但持有物業(yè)必然是中國商業(yè)不動產(chǎn)的發(fā)展方向和主流形式,這是符合商業(yè)規(guī)律\金融規(guī)律和國際化大趨勢的.

　　煩惱四：地方政府和首腦主導(dǎo)和干預(yù)傾向嚴(yán)重，標(biāo)志性和政績性明顯

　　二線城市，特別是三線城市的中心型商業(yè)項(xiàng)目，最主要的是新城商業(yè)中心型項(xiàng)目，地方政府和首腦主導(dǎo)和干預(yù)傾向嚴(yán)重，標(biāo)志性和政績性明顯，很多項(xiàng)目過高過大過全，違背商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)原則、商業(yè)運(yùn)營規(guī)律和投資規(guī)律等，要么成為爛尾樓和不良資產(chǎn)，要么經(jīng)營慘淡，真正經(jīng)營成功的寥若晨星，但有些優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目還處在培育期和調(diào)整期，此時(shí)下結(jié)論尚為時(shí)過早。

　　解決思路:

　　中國的商業(yè)地產(chǎn)在政府出現(xiàn)了兩頭失重的有趣現(xiàn)象,一頭是中央政府及相關(guān)部門管理相對空白,原建設(shè)部只管關(guān)系國計(jì)民生的住宅,商務(wù)部只管千家萬戶的商業(yè),商業(yè)地產(chǎn)基本是”雞肋”處在兩不管的尷尬狀態(tài),甚至國土系統(tǒng)\金融系統(tǒng)和稅收系統(tǒng)也沒有專門的機(jī)構(gòu)和制度針對商業(yè)地產(chǎn);倒是地方政府從商業(yè)地產(chǎn)是城市發(fā)展的引擎角度和城市形象的重要性方面,過多地關(guān)注和干預(yù)了商業(yè)地產(chǎn),違背了市場的規(guī)律.也許合理和科學(xué)的方式是中央政府和相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)專設(shè)商業(yè)地產(chǎn)的管理機(jī)構(gòu)和研究部門,尤其應(yīng)參照國際慣例最大地發(fā)揮專業(yè)協(xié)會的功能和影響,在制訂行業(yè)條例,專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和競爭規(guī)則方面盡心竭力.而地方政府反而應(yīng)當(dāng)多多遵循專業(yè)的規(guī)律和市場的規(guī)則.

　　四大趨勢與主要特點(diǎn)

　　趨勢一：未來商業(yè)地產(chǎn)的競爭除了地段、價(jià)格和商品(牌)的競爭外，更是服務(wù)\細(xì)節(jié)和文化的競爭。

　　同質(zhì)化嚴(yán)重，加強(qiáng)了招商與運(yùn)營的壓力。一是指建筑形象千城(店)一面，二是指商家和品牌資源重復(fù)率高達(dá)50%以上，缺少差異化和特色化，新品牌和民族品牌匱乏，需要引進(jìn)一些尚未進(jìn)入中國和地區(qū)的國際特別亞洲品牌，同時(shí)要加大力度培養(yǎng)本土名牌，通過商業(yè)設(shè)計(jì)尤其是室內(nèi)設(shè)計(jì)表現(xiàn)和傳達(dá)分層消費(fèi)的場所精神和特質(zhì)需求，未來的競爭除了地段、價(jià)格和商品(牌)的競爭外，更是服務(wù)\細(xì)節(jié)和文化的競爭。

　　趨勢二：城市綜合體和區(qū)域性購物中心將成為未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要模式

　　城市綜合體和區(qū)域性購物中心將成為未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主要模式，一是城市綜合體無論從建筑體量、標(biāo)志形象、產(chǎn)品組合、業(yè)態(tài)分布、客群構(gòu)成和投資模式等方面都最符合城市中心型商業(yè)發(fā)展的要求，同時(shí)還滿足了政府、投資商、消費(fèi)者和投資客等多方面的需求，尤其是住宅和寫字摟等銷售產(chǎn)品的短期現(xiàn)金流可以平衡開發(fā)商短期和長期資金的困境，解決持有性物業(yè)的長期和戰(zhàn)略發(fā)展的問題。而區(qū)域購物中心(主力店、大賣場、中低擋無疑將是中國城市化加速期(40%以上)、大盤郊區(qū)化和城鎮(zhèn)化的主體商業(yè)類型。

　　趨勢三：特色商業(yè)中心和高端商業(yè)中心將成為城市進(jìn)步和商業(yè)成熟的象征

　　特色商業(yè)中心和高端商業(yè)中心將成為城市進(jìn)步和商業(yè)成熟的象征，同時(shí)也代表一個城市的消費(fèi)水平和消費(fèi)時(shí)尚，特色主要體現(xiàn)本土化、主題化和集約化，所謂高端主要顯示國際化和都市化的程度，不是絕對的高端而是相對的高端。這一切的成功來源于一個強(qiáng)大實(shí)力企業(yè)的專業(yè)運(yùn)作，目前專業(yè)運(yùn)作的企業(yè)并不鮮見。

　　趨勢四：復(fù)合型人才與專業(yè)性人才是商業(yè)地產(chǎn)人才兩大主要類型

　　商業(yè)地產(chǎn)的人才黑洞將長時(shí)間的存在，跨界、總量少、專業(yè)粗、周期短、流動頻繁，真正專業(yè)化、職業(yè)化和國際化的人才缺失，而懂地產(chǎn)\商業(yè)和金融的人才就更少;區(qū)域性和文化性的不同，更使人才的質(zhì)量和利用率大大降低。中國商業(yè)地產(chǎn)人才的成熟，一是需要行業(yè)整體的成熟，二是需要三化：專業(yè)化、職業(yè)化和國際化的培訓(xùn)，三是需要更多本土成功的經(jīng)驗(yàn)和案例的培養(yǎng)和訓(xùn)練。

　　快樂成長，需要有一個很好的成長環(huán)境和系統(tǒng)化的條件支持，同時(shí)也要付出代價(jià)和磨難.

　　中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到今天，無疑正面臨重大的機(jī)遇和轉(zhuǎn)折，隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的提速和郊區(qū)化的迅猛外擴(kuò)，大型居住區(qū)的蔓延和公共交通的輻射，新型商業(yè)中心和區(qū)域商業(yè)中心的需求巨大；國內(nèi)外零售業(yè)的連鎖大舉擴(kuò)張的發(fā)展戰(zhàn)略，也使中國城市的中心商業(yè)(土地)資源日益有限和稀缺!

　　中國商業(yè)地產(chǎn):機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存!

　　一切問題都將在前進(jìn)中解決也只能在前進(jìn)中解決.但是只有一條是最重要的正如中國的房地產(chǎn)是百年不遇的一樣中國的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在更是千年等一回,抓住機(jī)會,迅速成長并成熟是唯一的選擇!