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　　廣州寫字樓市場競爭加劇呈現(xiàn)兩極分化格局焦點成都房地產(chǎn)網(wǎng)cd.focus.cn 2008年07月02日14:52廣州日報龍蕾

　　今年上半年，廣州寫字樓租賃行情同比有較大提升。

　　記者近日從滿堂紅地產(chǎn)寫字樓部了解到，現(xiàn)階段廣州寫字樓市場競爭激烈，呈現(xiàn)“多點開花、熱區(qū)更熱”的特征，在東部，天河北商圈在天河路寫字樓加入戰(zhàn)團之后，總部地位得到鞏固，加上厚積薄發(fā)的CBD珠江新城悄然崛起，兩相呼應成為全城焦點。在老城區(qū)，老牌辦公地域環(huán)市路商圈延續(xù)強勢，中山路、東風路的寫字樓欲分得一杯羹，令市場呈現(xiàn)兩極分化格局。

　　天河北商圈回報率最高

　　滿堂紅寫字樓部營業(yè)經(jīng)理簡光廣表示，今年上半年，廣州寫字樓租賃行情同比有較大提升，主要是新推優(yōu)質(zhì)寫字樓增多，帶動企業(yè)更換辦公地點的熱潮。第一季度的熱點是IT類企業(yè)，第二季度的熱點則是金融類企業(yè)。據(jù)介紹，目前廣州幾大寫字樓商圈的客戶群體各有側(cè)重，其中天河北商圈以吸引世界知名企業(yè)的總部為主，珠江新城對金融投資類企業(yè)有相關(guān)優(yōu)惠政策，越秀區(qū)則提出了“總部經(jīng)濟”的概念。

　　從出租回報率看，幾大寫字樓商圈也是參差不一，其中以天河北商圈最高，一般在7%左右；珠江新城以及環(huán)市東路的回報率次之，在6%左右；回報率相對較低的是中山路商圈，只有5%以上。不過，值得注意的是，即使在同一地段，不同寫字樓之間的出租毛回報率也不一樣。如中信廣場售價為2.8萬元/m2，以160元/m2/月的現(xiàn)時最高租金計算，回報率為6.9%。而西面的耀中廣場以130元/m2/月的最高成交租金和2.7萬元/m2的最高售價計算，回報率為5.8%。

　　滿堂紅監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年廣州寫字樓租金“局部波動，總體平穩(wěn)”，優(yōu)質(zhì)、新推寫字樓的租金有所上升、空置率減少，而舊式寫字樓的租金則略有下滑、空置率提高，呈現(xiàn)“兩極分化”趨勢。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年天河區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓租金上漲了5～10元/m2/月，如中信廣場租金已突破150元/m2/月，并向160元/m2/月邁進；耀中廣場低層租金從90～100元/m2/月升至100～110元/m2/月，高層租金從約120元/m2/月升至約130元/m2/月。相反的，同樣位于體育中心周邊的一些早期寫字樓由于競爭加劇，租金有下滑趨勢，幅度為5～10元/m2/月左右，如南方證券大廈80～90元/m2/月即有成交。

　　天河北寫字樓貴過珠江新城

　　有意思的是，雖然珠江新城貴為CBD，但天河北寫字樓1.8萬～3萬元/m2的售價已超越珠江新城1.5萬～2.5萬元/m2的售價。目前，天河北寫字樓較去年有1000～1500元/m2的升幅，珠江新城的寫字樓則因為津濱騰越大廈、富力盈泰廣場的低價入市，售價反而下降了約1000～2000元/m2。滿堂紅研究部肖文曉認為，這主要是因為天河北目前是廣州最核心的黃金商圈，寫字樓租多售少，“物以稀為貴”。

　　越秀區(qū)寫字樓租賃市場保持暢旺、租金總體平穩(wěn)，其中環(huán)市路、東風路寫字樓租金穩(wěn)中有升，中山路寫字樓租金則略有下滑。目前，越秀區(qū)寫字樓買賣單價在7500～18000元/m2，較去年有小幅度上升。