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　　“如果我是投資人，會(huì)問那些全國擴(kuò)張的房地產(chǎn)企業(yè)兩個(gè)問題。”在博鰲接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者專訪時(shí)，河南建業(yè)住宅集團(tuán)(下稱“建業(yè)”，00832.HK)董事長胡葆森首先拋出了自己的問題。

　　這兩個(gè)問題分別是：公司上市后的目標(biāo)是什么？如何控制下一塊地的獲取成本？

　　對(duì)于第一個(gè)問題，胡葆森的答案是，未來5~10年，建業(yè)要成為中原地區(qū)的“老大”。

　　而對(duì)第二個(gè)問題，深耕于河南16年的胡葆森，早已成竹在胸。

　　回應(yīng)“縮水論”

　　盡管建業(yè)在香港成功上市被視為今年內(nèi)地房企的“破冰之旅”，但建業(yè)此番上市被普遍認(rèn)為是資產(chǎn)大幅度折讓的結(jié)果。

　　此次建業(yè)共發(fā)行5億股，占其擴(kuò)大后總股本的25%，由于市況不佳，建業(yè)最終以招股價(jià)下限2.75港元定價(jià)，融資規(guī)模為13.75億港元。

　　之前，業(yè)界多用“縮水”、“廉價(jià)”等詞匯形容建業(yè)上市，因?yàn)?3.75億港元的融資規(guī)模與最初公布的擬募集資金80億港元相距甚遠(yuǎn)。

　　對(duì)此，胡葆森在接受本報(bào)記者采訪時(shí)作了澄清。他表示，80億~100億港元是彼時(shí)對(duì)建業(yè)整體資產(chǎn)的估值，最早報(bào)道的媒體誤讀了這個(gè)數(shù)字，從而導(dǎo)致了后面跟進(jìn)報(bào)道的媒體的普遍誤解。“我當(dāng)然不會(huì)將所有股權(quán)都賣掉，實(shí)際上募集到的資金與最初的計(jì)劃有一定差距，但差距并不大。”

　　“按25%的比例計(jì)算，這次充其量能融到20多個(gè)億，我們不過是少拿了10多個(gè)億而已。”

　　與一定幅度的折讓相比，胡葆森認(rèn)為上市的收獲更大。他表示，因?yàn)楸敬稳谫Y的目標(biāo)已經(jīng)鎖定，錢一融到就可以付清土地款，未來項(xiàng)目升值的回報(bào)可以彌補(bǔ)上市中的一些損失。

　　作為一個(gè)擁有800萬平方米土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)企業(yè)，建業(yè)上市的融資規(guī)模顯然已不能與去年上市的房地產(chǎn)企業(yè)同日而語，甚至近似土地儲(chǔ)備偏少的SOHO中國所得資金的1/10，也只是規(guī)模相當(dāng)?shù)倪h(yuǎn)洋地產(chǎn)融得資金的1/9。

　　盡管造成上述情況的原因之一為土地價(jià)格的不同，SOHO中國和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)多在北京開發(fā)，而建業(yè)的土地全部集中于河南的二、三線城市。但上市的時(shí)機(jī)也是不可忽略的重要原因。

　　胡葆森表示，建業(yè)的上市時(shí)間實(shí)際上幾年前已經(jīng)基本確定，去年公司的利潤增長還達(dá)不到聯(lián)交所的要求。今年公司預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入45億元，實(shí)現(xiàn)利潤6.5億元，較去年增長300%。

　　那么建業(yè)為什么不推遲上市？胡葆森表示，上市是戰(zhàn)略問題，早晚都要上，到時(shí)市場變好變壞還很難說。

　　立體擴(kuò)張版圖

　　胡葆森并不吝嗇披露自己的上市成功秘訣，那就是講一個(gè)可以讓投資人信服的故事。

　　他的故事是這樣的：河南地處中原腹地，擁有1億人口，毗鄰多個(gè)省份，且擁有全國里程最多的高速公路網(wǎng)絡(luò)。

　　他表示，1億人口代表本地市場，高速公路代表輻射半徑的延伸，而中原腹地的地理位置就意味著以鄭州為核心，建業(yè)完全有可能不斷地延伸公司的發(fā)展半徑。“從鄭州到河南省的邊界城市，最遠(yuǎn)的距離大約為300公里。那么以鄭州為中心，以300公里為半徑，畫了一個(gè)圓。隨著我的管理能力、系統(tǒng)控制能力、品牌影響力得到提升，我會(huì)在四五年后把開發(fā)半徑擴(kuò)大到350公里。在8到10年后，擴(kuò)大到400公里。300公里的時(shí)候是一億兩三千萬人，擴(kuò)大到400公里后就是兩億人口。”

　　今后，建業(yè)將走出河南，到鄰省開發(fā)項(xiàng)目。

　　此前，胡葆森在接受記者采訪時(shí)曾表示，建業(yè)要在河南市場從省會(huì)城市發(fā)展到地級(jí)城市，從地級(jí)城市發(fā)展到縣級(jí)城市，最終發(fā)展到小城鎮(zhèn)，參與新農(nóng)村建設(shè)。

　　胡葆森表示，建業(yè)的策略至今也未改變，公司未來的發(fā)展將是立體的，既要向周邊省份擴(kuò)張，又要向下一級(jí)市場延伸，最終成為中原地區(qū)的“老大”。他還透露，建業(yè)參與小城鎮(zhèn)建設(shè)的試點(diǎn)已經(jīng)確定為河南省神垕鎮(zhèn)。