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　　2008年一季度，上海別墅市場(chǎng)在供求量雙雙下滑時(shí)，價(jià)格卻堅(jiān)挺上揚(yáng)，表現(xiàn)出較為強(qiáng)勁的價(jià)格支撐。隨著3月份供應(yīng)的大量釋放，預(yù)計(jì)二季度別墅市場(chǎng)將迎來(lái)成交高峰。

　　一、一季度別墅整體市場(chǎng)概況

　　2008年第一季度上海別墅市場(chǎng)供應(yīng)總量為41.6萬(wàn)平方米(總套數(shù)為1406套)，環(huán)比去年第四季度減少12.5%，同比去年第一季度增加39.6%；第一季度上海別墅市場(chǎng)成交總量為25.6萬(wàn)平方米(總套數(shù)為984套)，環(huán)比去年第四季度減少55.5%，同比去年第一季度減少40.7%。第一季度上海別墅市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求局面，供求比為1：0.6，受到市場(chǎng)觀望和元旦、春節(jié)等節(jié)日的影響，成交量的大幅萎縮是導(dǎo)致供求比下降的主要原因。但供大于求的局面非但未造成價(jià)格的大幅跳水，反而有明顯的上漲，第一季度上海別墅市場(chǎng)成交均價(jià)為19,374元/平方米，環(huán)比去年第四季度上漲23.7%，同比去年第一季度上漲46.4%，究其原因，別墅用地的急劇減少是根本。

　　二、一季度別墅市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

　　1、政策動(dòng)態(tài)

　　　　嚴(yán)禁“類別墅”，住宅用地出讓合同限定容積率

　　內(nèi)容摘要：1月3日國(guó)務(wù)院下發(fā)關(guān)于《促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，未來(lái)住宅用地出讓合同將規(guī)定最低容積率，明確單位面積內(nèi)所建住宅的套數(shù)和套型；工業(yè)用地如果增加容積率，將不再增收土地價(jià)款。

　　中原點(diǎn)評(píng)：土地出讓合同一般只標(biāo)明最高容積率，開(kāi)發(fā)商在不超過(guò)這一容積率范圍之內(nèi)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，在這一過(guò)程中，一些開(kāi)發(fā)商為了提高住宅附加值，有時(shí)候會(huì)采取犧牲容積率的辦法來(lái)進(jìn)行規(guī)劃。一旦這一辦法實(shí)行，故意犧牲容積率的“類別墅”產(chǎn)品就不太可能出現(xiàn)。

　　　　國(guó)土部：堅(jiān)決停止供應(yīng)別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地

　　內(nèi)容摘要：國(guó)土資源部高級(jí)官員3月28日在北京強(qiáng)調(diào)，今年要從嚴(yán)控制新增建設(shè)用地，嚴(yán)格審查新開(kāi)工項(xiàng)目建設(shè)用地，堅(jiān)決停止供應(yīng)別墅類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地。

　　中原點(diǎn)評(píng)：別墅用地繼續(xù)停批早在市場(chǎng)意料之中，集約化用地將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，這也為別墅的稀缺創(chuàng)造了條件。對(duì)于純別墅社區(qū)，投資潛力不容忽視。

　　2、行業(yè)動(dòng)態(tài)

　　　　新別墅時(shí)代滬上精裝修別墅全新推出

　　內(nèi)容摘要：銀都名墅三期以其“風(fēng)格獨(dú)特、功能齊全的精裝修別墅形象”于2008年1月2日公開(kāi)認(rèn)購(gòu)！歲末的寒冷也無(wú)法遮掩如火的激情和熱盼的矚目。截止2日中午1時(shí)許，該項(xiàng)目已簽約近4成，銀都名墅引爆冷清的冬季別墅市場(chǎng)。

　　中原點(diǎn)評(píng)：從萬(wàn)科紅郡到銀都名墅，精裝修別墅逐漸被別墅客戶認(rèn)可，在別墅逐漸缺乏賣點(diǎn)的時(shí)候，精裝修不失為一種很好的提升別墅檔次，增加賣點(diǎn)的方法，相信隨著公寓房精裝修的普及，別墅精裝修也將是發(fā)展的方向。

　　　　星獅地產(chǎn)山水四季城揭幕

　　內(nèi)容摘要：星獅地產(chǎn)是擁有124年悠久歷史的新加坡星獅集團(tuán)旗下海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展代表品牌，也是新加坡三大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一。山水四季城項(xiàng)目一期聯(lián)體花園別墅社區(qū)山語(yǔ)原墅，預(yù)計(jì)于今年春季正式推向市場(chǎng)。

　　中原點(diǎn)評(píng)：雖然限外政策縮緊，但海外地產(chǎn)商進(jìn)入的步伐并未減慢，尤其是一些高端產(chǎn)品市場(chǎng)，海外地產(chǎn)商能將土地的利用效果最大化。我們認(rèn)為，無(wú)論外資還是內(nèi)資，只有追求品質(zhì)，善待土地的開(kāi)發(fā)商才能最終存活。

　　三、一季度別墅市場(chǎng)供求情況分析

　　1、供應(yīng)反常，“獨(dú)”領(lǐng)風(fēng)騷

　　2008年第一季度上海別墅市場(chǎng)供應(yīng)總量為41.6萬(wàn)平方米(總套數(shù)為1406套)，環(huán)比去年第四季度減少12.5%，同比去年第一季度增加39.6%。供應(yīng)總量占全市第一季度總供應(yīng)量的9.5%，環(huán)比增加3.7個(gè)百分點(diǎn)，同比增加1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中獨(dú)棟別墅供應(yīng)總量為24.7萬(wàn)平方米(總套數(shù)為666套)，聯(lián)排別墅供應(yīng)總量為16.9萬(wàn)平方米(總套數(shù)為740套)，環(huán)比分別增加73.9%和減少49.4%，同比分別增加66.9%和12.7%。

　　從供應(yīng)情況看，2008年第一季度別墅市場(chǎng)同樣受到整體市場(chǎng)看淡的影響，但同公寓市場(chǎng)謹(jǐn)慎推盤不同的是，別墅市場(chǎng)供應(yīng)逆勢(shì)放量，主要表現(xiàn)在同比去年新增有較大增幅，供應(yīng)占全市比重上升。在產(chǎn)品分類中，獨(dú)棟別墅依然是市場(chǎng)供應(yīng)的主力，同比和環(huán)比均有較大增幅，套均面積達(dá)到370平方米；聯(lián)排別墅受到公寓房的影響，環(huán)比降幅較大，套均面積為228平方米。

　　2、成交萎靡，買方不買賬

　　2008年第一季度上海別墅市場(chǎng)成交總量為25.6萬(wàn)平方米(總套數(shù)為984套)，環(huán)比去年第四季度減少55.5%，同比去年第一季度減少40.7%。成交總量占全市第一季度總成交量的6.2%，環(huán)比減少3.5個(gè)百分點(diǎn)，同比減少3.1個(gè)百分點(diǎn)。其中獨(dú)棟別墅成交總量為14.4萬(wàn)平方米(總套數(shù)為451套)，聯(lián)排別墅成交總量為11.2萬(wàn)平方米(總套數(shù)為533套)，環(huán)比分別減少34.3%和68.5%，同比分別減少42.5%和38.3%。

　　從成交情況看，第一季度別墅成交市場(chǎng)未買供應(yīng)市場(chǎng)放量的賬，不但成交總量環(huán)比、同比雙雙下滑，占比也出現(xiàn)下滑，買方市場(chǎng)一片看淡景象，獨(dú)棟和聯(lián)排無(wú)一幸免，尤其是聯(lián)排別墅市場(chǎng)，環(huán)比跌幅更是超過(guò)50%。本季度獨(dú)棟和聯(lián)排的套均成交面積分別是320平方米和210平方米。

　　3、價(jià)格逆勢(shì)而上

　　2008年第一季度上海別墅市場(chǎng)成交均價(jià)為19,374元/平方米，環(huán)比去年第四季度上漲23.7%，同比去年第一季度上漲46.4%。其中獨(dú)棟別墅成交均價(jià)為23,794元/平方米，環(huán)比上漲11.7%，同比上漲40.6%；聯(lián)排別墅成交均價(jià)為14,391元/平方米，環(huán)比上漲18.2%，同比上漲40.8%。

　　從成交均價(jià)看，并未因?yàn)槌山涣康拇蠓s減而出現(xiàn)價(jià)格下滑現(xiàn)象，反而呈現(xiàn)持續(xù)走高態(tài)勢(shì)，在開(kāi)發(fā)商豪賭后市必將回暖的前提下，市場(chǎng)出現(xiàn)量縮價(jià)漲的現(xiàn)象，究其本質(zhì)，別墅用地的稀缺才是導(dǎo)致價(jià)格必然走高的根本原因。

　　四、一季度別墅市場(chǎng)區(qū)域情況分析

　　1、供求區(qū)域分析

　　2008年一季度共有7個(gè)區(qū)有別墅新增，有12個(gè)區(qū)有別墅成交。新增區(qū)域中浦東、奉賢和松江名列前三，三者之和占新增總量的61.8%，其中又以獨(dú)棟別墅的新增為主，占新增的59.3%；成交區(qū)域中松江、閔行和嘉定位居前三，三者之和占成交總量的50.2%，同樣也以獨(dú)棟成交為主，占成交的56.2%。

　　2008年一季度受到一些區(qū)域新增放量和成交萎縮的雙重因素影響，使得全市別墅供求比出現(xiàn)難得的供遠(yuǎn)大于求的局面，為1：0.6，而去年一季度供求比為1：1.45，去年四季度供求比為1：0.92，目前別墅市場(chǎng)出現(xiàn)與去年截然相反的現(xiàn)象，供應(yīng)的增多極有可能使第二季度的均價(jià)有所回落。

　　在各區(qū)的成交均價(jià)方面，浦東以近40,000元/平方米的單價(jià)高居榜首，較第二名的普陀高出15,000元。在成交比較集中的幾個(gè)區(qū)域中，成交均價(jià)大多在15,000元/平方米至20,000元/平方米之間，其中以17,000元/平方米左右居多。

　　2、重點(diǎn)區(qū)域行情分析

　　2.1、松江：一季度成交量之冠

　　從松江一年多的供應(yīng)量、成交量以及價(jià)格走勢(shì)看，自去年12月左右開(kāi)始，松江首次出現(xiàn)供大于求局面，并且在今年1、3月份都出現(xiàn)供大于求的局面，一季度松江新增7.77萬(wàn)平方米，環(huán)比上季度減少37%，同比去年一季度減少26%；成交方面，連續(xù)3個(gè)月低迷，直至3月份才有所起色，一季度松江成交4.93萬(wàn)平方米，環(huán)比上季度減少60%，同比去年一季度減少65%，降幅遠(yuǎn)大于新增的降幅；成交均價(jià)在去年一路上揚(yáng)后，出現(xiàn)了兩個(gè)大起大落。松江區(qū)目前由于缺少成交量的支撐，價(jià)格易受個(gè)別樓盤影響，一季度松江別墅成交均價(jià)為14,867元/平方米，環(huán)比上季度下降15%，同比去年一季度上升29%。

　　松江2007年一季度至2008年一季度各月供求價(jià)格圖：

　　資料來(lái)源：上海中原研究咨詢部

　　2.2、浦東：一季度供應(yīng)量之冠、成交均價(jià)之冠

　　2008年一季度的浦東，無(wú)論是供應(yīng)、成交還是價(jià)格，都走出了一條怪異的曲線。本來(lái)就供應(yīng)不多的浦東，從去年12月份開(kāi)始，迎來(lái)了連續(xù)3個(gè)月的零供應(yīng)，直至3月份又出現(xiàn)了罕見(jiàn)的供應(yīng)爆增，對(duì)于撲朔迷離的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了空前的一致舉動(dòng)，要么不供應(yīng)，要么集體供應(yīng)，一季度浦東新增9.63萬(wàn)平方米，環(huán)比上季度增加183%，同比去年一季度增加了12倍之多，供應(yīng)量在極度壓縮之后得到釋放，預(yù)計(jì)下季度成交將得到相應(yīng)的釋放；成交方面，同樣經(jīng)過(guò)4個(gè)多月的低迷后，一季度最后一個(gè)月，成交開(kāi)始活躍，達(dá)到了去年的平均水平，一季度浦東成交2.67萬(wàn)平方米，環(huán)比上季度減少21%，同比去年一季度減少52%；由于成交量非常之少，導(dǎo)致成交均價(jià)受個(gè)別樓盤影響非常明顯，從而出現(xiàn)了從40,000元/平方米到20,000元/平方米，又到40,000元/平方米的大跨度變化，受到供應(yīng)的增加，預(yù)計(jì)下季度價(jià)格會(huì)有所回落，但不會(huì)出現(xiàn)大幅度的價(jià)格波動(dòng)了。

　　浦東2007年一季度至2008年一季度各月供求價(jià)格圖：

　　資料來(lái)源：上海中原研究咨詢部

　　2.3、嘉定：一季度各月都供不應(yīng)求區(qū)域

　　在一季度上海別墅市場(chǎng)整體供大于求的情形下，嘉定別墅市場(chǎng)卻能保持三個(gè)月供不應(yīng)求，實(shí)屬不易。一季度嘉定新增2.87萬(wàn)平方米，環(huán)比上季度減少75%，同比去年一季度減少33%；一季度嘉定成交3.67萬(wàn)平方米，環(huán)比上季度減少58%，同比去年一季度減少20%。雖然供應(yīng)和成交較以往有較大降幅，但供求比卻出現(xiàn)上升，一季度嘉定供求比為1：1.28，而上季度供求比為1：0.76，去年一季度供求比為1：1.06，在市場(chǎng)環(huán)境不好的情況下，能保持相對(duì)較高的成交量，可見(jiàn)嘉定別墅市場(chǎng)被市場(chǎng)的認(rèn)可度正在提升。一季度嘉定別墅成交均價(jià)為12,208元/平方米，環(huán)比上季度下降20%，同比去年一季度上升8%。

　　嘉定2007年一季度至2008年一季度各月供求價(jià)格圖：

　　資料來(lái)源：上海中原研究咨詢部

　　2.4、青浦：成交均價(jià)較為平穩(wěn)區(qū)域

　　自去年11月左右開(kāi)始，各別墅區(qū)的成交價(jià)均出現(xiàn)了較大幅度的波動(dòng)，而唯獨(dú)青浦，降幅非常有限，在一月份降到階段低點(diǎn)后，迅速出現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，表現(xiàn)出市場(chǎng)對(duì)青浦別墅的青睞。一季度青浦新增1.92萬(wàn)平方米，環(huán)比上季度減少79%，同比去年一季度增加140%；一季度青浦成交2.64萬(wàn)平方米，環(huán)比上季度減少73%，同比去年一季度減少38%。一季度青浦別墅成交均價(jià)為16,352元/平方米，環(huán)比上季度上升10%，同比去年一季度上升13%。

　　青浦2007年一季度至2008年一季度各月供求價(jià)格圖：

　　資料來(lái)源：上海中原研究咨詢部

　　2.5、閔行：傳統(tǒng)別墅區(qū)，供銷兩旺

　　閔行作為傳統(tǒng)的別墅生活區(qū)，憑借其良好的交通和商業(yè)，平均供求量始終名列全市前列。2008年一季度閔行新增供應(yīng)6.58萬(wàn)平方米，位列第四，環(huán)比上季度增加83%，同比去年一季度增加18%；一季度閔行成交4.28萬(wàn)平方米，位列第二，環(huán)比上季度減少32%，同比去年一季度減少41%；一季度閔行別墅成交均價(jià)為22,014元/平方米，環(huán)比上季度下降6%，同比去年一季度上升51%。可以看出，目前閔行別墅的成交價(jià)格依然在高位運(yùn)行，受到供應(yīng)的增多和傳統(tǒng)旺季的到來(lái)，預(yù)計(jì)二季度成交量將回升，成交價(jià)格將進(jìn)一步上漲。

　　閔行2007年一季度至2008年一季度各月供求價(jià)格圖：

　　資料來(lái)源：上海中原研究咨詢部

　　五、區(qū)域租賃投資回報(bào)走勢(shì)

　　來(lái)自中原地產(chǎn)實(shí)際成交別墅租賃數(shù)據(jù)顯示，2008年一季度，共有5個(gè)區(qū)有別墅租賃，分別為寶山、閔行、南匯、浦東和松江?？傮w看，別墅的租賃投資回報(bào)率并不高，全市的平均投資回報(bào)率僅為1.67%，最高的南匯也只有2.43%，其他區(qū)域的投資回報(bào)率則更低，與普通住宅3%的平均租賃投資回報(bào)率低很多。租賃在別墅市場(chǎng)中并不活躍。

　　六、本月特色樓盤

　　棕櫚灘高爾夫別墅——海灣高爾夫

　　樓盤介紹：棕櫚灘高爾夫別墅占據(jù)海灣觀景首席位置，別墅都是圍合高爾夫的規(guī)劃，堆坡引水，依水而建，領(lǐng)略水岸景觀，讓別墅充分享受高爾夫的美景，高爾夫球場(chǎng)和別墅特設(shè)獨(dú)立的交通系統(tǒng)，使別墅即享受到美景又不受高爾夫的干擾?？傮w規(guī)劃達(dá)3000畝，其中高爾夫占地2022畝，別墅占地860畝，東面為可售別墅，西邊為度假別墅，每棟占地1.5畝至3.8畝的獨(dú)立私家園林別墅，現(xiàn)已基本成形。

　　地理位置：奉賢區(qū)位于上海市南部，距上海市中心人民廣場(chǎng)42公里，浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)30公里。北倚黃浦江，南臨杭州灣，有13.7公里長(zhǎng)的江岸線和31.6公里的海岸線，是一個(gè)風(fēng)光秀麗的濱海城市。海灣旅游開(kāi)發(fā)區(qū)占地10.2平方公里，79萬(wàn)平方米的海濱泳場(chǎng)，1.3公里的沙灘區(qū)，151萬(wàn)平方米的海上運(yùn)動(dòng)區(qū)。棕櫚灘高爾夫別墅地處的上海奉賢海灣旅游度假區(qū)，是上海地區(qū)保存最完好的海景資源和自然生態(tài)區(qū)。

　　景觀特色：以高爾夫球場(chǎng)及會(huì)所構(gòu)建起綠意盎然的高爾夫社區(qū)，作為高爾夫別墅，其草場(chǎng)和會(huì)所是不可或缺的。高爾夫俱樂(lè)部為72桿國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)錦標(biāo)級(jí)球場(chǎng)，全長(zhǎng)7288碼，流暢的球道、寬闊的水面與綠樹(shù)覆蓋的沙丘崗地相協(xié)調(diào)，構(gòu)成一幅秀美的海岸平原景觀，堪稱自然生態(tài)型球場(chǎng)的典范。

　　建筑風(fēng)格：樓盤整體采用西班牙建筑風(fēng)格，紅色暖調(diào)的屋頂陶瓦、明亮的白墻、挺拔的高墻。單元入戶口挑空，7.8米的玄關(guān)讓整個(gè)建筑空間感十足；客廳270度景觀八角餐廳，將戶外的高爾夫綠地盡收眼底；立面墻體為天然淺米黃色及拼花大理石鋪就，屋面檐頭及水平豎向線條采用法國(guó)拉法基英紅彩瓦，給人以沉穩(wěn)與厚重之感。

　　七、別墅市場(chǎng)后市預(yù)測(cè)

　　2008年一季度，上海別墅市場(chǎng)在供求量雙雙下滑時(shí)，價(jià)格卻堅(jiān)挺上揚(yáng)，表現(xiàn)出較為強(qiáng)勁的價(jià)格支撐。隨著3月份供應(yīng)的大量釋放，預(yù)計(jì)二季度別墅市場(chǎng)將迎來(lái)成交高峰，而一季度價(jià)格受個(gè)別樓盤影響的現(xiàn)象將暫時(shí)不見(jiàn)，整體市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)受到經(jīng)濟(jì)型別墅成交的增加而出現(xiàn)一定的回落，但具體到實(shí)際個(gè)案，仍會(huì)是一個(gè)上漲趨勢(shì)。