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　　一、當(dāng)前住房領(lǐng)域存在的突出問題

　　1.商品住房供不應(yīng)求。與市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性問題相比，供給總量不足的矛盾是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要矛盾。2004年以來，我國無論是土地總供給還是房屋總供給，其增速都呈下降趨勢(shì)。但城鎮(zhèn)化的進(jìn)程卻持續(xù)快速推進(jìn)，新增城鎮(zhèn)人口、需對(duì)原有住房條件進(jìn)行改善的人口、因城鎮(zhèn)建設(shè)的需要而被動(dòng)拆遷的人口、新就業(yè)等著成家的人口、投資性購房的人口等幾方面的需求，導(dǎo)致商品住房市場(chǎng)供不應(yīng)求狀況進(jìn)一步加劇。

　　2.商品住房?jī)r(jià)格上漲過快，特別是大中城市房?jī)r(jià)漲幅過大。2007年5—7月，全國70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格漲幅同比達(dá)到6.6%、7.4%、8.1%，11月已達(dá)到10.5%。房?jī)r(jià)上漲過快已成為當(dāng)前各方面關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問題。

　　3.住房保障機(jī)制一度不健全，措施不到位。我國住房制度改革的基本原則是：對(duì)不同收入的家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。但是，長(zhǎng)期以來，我們過多地強(qiáng)調(diào)了市場(chǎng)對(duì)住房供應(yīng)的調(diào)節(jié)作用，忽視了對(duì)部分城市低收入家庭的住房保障。目前，我國新建住房中，94%為商品房，“經(jīng)濟(jì)適用住房”只占6%，經(jīng)濟(jì)適用住房制度不夠完善，政策措施還不配套。廉租住房制度更是因各地的財(cái)力不同尤其是西部地區(qū)財(cái)政困難而相對(duì)滯后，直至2007年，國家才出臺(tái)較為具體的政策扶持措施。

　　4.房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控尚未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。2005年5月，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的有關(guān)問題，國家出臺(tái)了兩個(gè)“國八條”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，2006年5月，又出臺(tái)了“國六條”進(jìn)一步宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。雖然一再調(diào)控，但住房建設(shè)與管理中存在的矛盾和問題并未得到根本解決，調(diào)控尚未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

　　5.住房市場(chǎng)秩序比較混亂。虛假廣告泛濫；預(yù)售監(jiān)管、拆遷資金的監(jiān)管不到位；任意修改已經(jīng)審定的規(guī)劃和設(shè)計(jì)圖紙的情況大量存在；開發(fā)商為偷稅逃稅亂列開發(fā)成本的問題還未得到遏制。

　　二、產(chǎn)生問題的主要原因

　　1.將房地產(chǎn)政策和住房政策混淆，導(dǎo)致基本住房保障嚴(yán)重缺失。長(zhǎng)期以來，我們對(duì)住房問題的特殊性認(rèn)識(shí)不足，片面強(qiáng)調(diào)通過房地產(chǎn)市場(chǎng)來調(diào)節(jié)需求，解決住房問題，用房地產(chǎn)政策代替住房政策。從政策屬性上看，房地產(chǎn)政策是一種經(jīng)濟(jì)政策，主要著眼于市場(chǎng)效率；住房政策則是社會(huì)公共政策，更注重社會(huì)公平和居民的基本住房需求，它要解決的問題是，使不同收入狀況的居民住有所居。多數(shù)國家的經(jīng)驗(yàn)證明，住房供應(yīng)既要靠市場(chǎng)手段，也要依靠大量的公共政策手段。然而，我國混淆了這兩個(gè)表面相似而有實(shí)質(zhì)區(qū)別的問題，忽視了普通民眾最基本的住房需求，住房保障職責(zé)缺位或不到位。

　　2.過度強(qiáng)調(diào)住房的經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能忽視了住房的保障功能。我國住房制度改革從實(shí)施之初就在某種程度上擔(dān)負(fù)了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的功能。“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”被地方政府推至極致并演變成畸形的增長(zhǎng)模式。經(jīng)營土地成為投資增長(zhǎng)和財(cái)政收入增加的重要法寶。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的沖動(dòng)下，一些城市政府忽視了住房的保障功能。

　　3.片面強(qiáng)調(diào)調(diào)控供給，忽視調(diào)控需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控成效不佳。2005年以來的幾次房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，都是以調(diào)控供給為主。規(guī)定“90平方米以內(nèi)的住宅要占70%”，將其作為住宅建設(shè)模式和住宅消費(fèi)模式無疑是正確的，但實(shí)施效果并不理想。究其原因，除了住房建設(shè)的開發(fā)周期效應(yīng)滯后和對(duì)中小戶型的認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一外，開發(fā)商對(duì)中小戶型特別是小戶型商品房是否暢銷存在著不同程度的擔(dān)心也是重要原因。

　　從需求方面看，一是人民幣升值、流動(dòng)性過剩，大量資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。二是在CPI居高不下的背景下，投資性資金進(jìn)入樓市，家庭擁有多套住房的數(shù)量增加。三是人們對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲的預(yù)期，提前進(jìn)入消費(fèi)，而且消費(fèi)主流是較大戶型。四是中心城市不斷提升的城市品質(zhì)，吸引了更多的外地(含境外)機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房。由于有能力和條件流動(dòng)的人口，其收入和財(cái)產(chǎn)狀況往往高于其目標(biāo)城市的平均水平，因此能承受更高的房?jī)r(jià)，這就在一定程度上推高了目標(biāo)城市的平均房?jī)r(jià)。五是一些金融機(jī)構(gòu)沒有嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房抵押貸款的相關(guān)規(guī)定，客觀上支持了住房消費(fèi)需求的增長(zhǎng)。

　　4.土地出讓制度存在缺陷，導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格的快速上漲。在現(xiàn)行體制下，由土地產(chǎn)生的資產(chǎn)(源)性收益和大部分稅費(fèi)基本上歸地方所有，加之我國實(shí)行財(cái)政“分灶吃飯”的政策，各地政府在財(cái)政收入不足的情況下，只有利用土地出讓籌集地方建設(shè)資金，土地收益在一些地區(qū)已成為典型的“第二財(cái)政”。而且我國還普遍以GDP增長(zhǎng)率論政績(jī)的干部考核體系，也使得地方政府在政績(jī)沖動(dòng)下，或明或暗地支持土地出讓金的持續(xù)上漲。再有，現(xiàn)行的土地出讓制度是把70年土地使用權(quán)一次性出讓給開發(fā)商，開發(fā)商再把這筆費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。在目前這種土地出讓制度下，地方政府與開發(fā)商有意無意中結(jié)成了利益共同體，共同推高地價(jià)從而推高房?jī)r(jià)。

　　5.二手房市場(chǎng)發(fā)育不完善，導(dǎo)致我國一、二級(jí)住房市場(chǎng)的發(fā)展嚴(yán)重失衡。一個(gè)成熟的住房市場(chǎng)構(gòu)成包括一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)，而且二級(jí)市場(chǎng)的交易規(guī)模通常會(huì)遠(yuǎn)大于一級(jí)市場(chǎng)。目前發(fā)達(dá)國家中每年住房交易總量中八成以上是二級(jí)市場(chǎng)的成交，租賃市場(chǎng)也相應(yīng)發(fā)達(dá)。而目前我國的住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)過度倚重一級(jí)市場(chǎng)。我們對(duì)二手房市場(chǎng)的政策指引不夠，缺少有關(guān)的法規(guī)制度，特別是針對(duì)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策更是嚴(yán)重缺失。

　　6.經(jīng)濟(jì)適用房制度定位模糊，管理監(jiān)督失控，導(dǎo)致保障政策的落實(shí)不到位。

　　三、幾點(diǎn)建議

　　1.摸清家底，為制定住房政策提供依據(jù)。自1985年全國第一次城鎮(zhèn)住房普查以來，我國已經(jīng)有22年沒有進(jìn)行過住房普查了。在這22年中，城市人口、住房狀況等都發(fā)生了巨大變化，所以，當(dāng)務(wù)之急應(yīng)該通過全國城鎮(zhèn)住房普查搞清現(xiàn)狀。

　　2.完善政策法規(guī)，為住房政策提供法律支持。我國目前還沒有專門的公共住房政策法規(guī)，因此，應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)法規(guī)，為住房政策實(shí)施提供法律支持。建議優(yōu)先考慮出臺(tái)《住房保障條例》，從法規(guī)上規(guī)定住房保障的對(duì)象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障水平、保障資金的來源、專門管理機(jī)構(gòu)的建立，以及對(duì)違法違規(guī)行為的懲處措施等內(nèi)容，待時(shí)機(jī)進(jìn)一步成熟后再開展《住宅法》立法工作。從長(zhǎng)期看，一部立法層面較高的《住宅法》出臺(tái)，不僅是住房保障的客觀要求，也是住房市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展的主觀需要。政策法規(guī)要覆蓋低收入、中等收入、高收入的各類群體。特別要提出的是，在全國統(tǒng)一的政策中，應(yīng)當(dāng)規(guī)定以當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)收入比來界定各類群體的住房政策。

　　3.加強(qiáng)對(duì)我國住房保障政策的落實(shí)力度。前面已經(jīng)談到，單純依靠市場(chǎng)機(jī)制無法解決我國所有階層的住房問題。政府應(yīng)對(duì)住房供需政策、總量和結(jié)構(gòu)進(jìn)行引導(dǎo)和調(diào)控，在保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展的同時(shí)，解決中低收入家庭的住房問題。各級(jí)建設(shè)、土地、財(cái)政、金融、稅收等部門，都必須在落實(shí)政府住房政策目標(biāo)中，積極扮演相應(yīng)的角色，做到目標(biāo)一致、相互配合，形成合力，按十七大報(bào)告提出的“住有所居”、“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”，全面落實(shí)我國住房政策。

　　對(duì)面向低收入群體的廉租住房，一是要結(jié)合經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況適時(shí)擴(kuò)大和提高廉租住房制度的覆蓋面和保障標(biāo)準(zhǔn)。二是建立有利于住房保障制度實(shí)施的運(yùn)作主體。在大中城市，可探索由政府組建非營利性的公營住宅機(jī)構(gòu)或特殊企業(yè)，作為政府住房保障的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)廉租住房的建設(shè)、運(yùn)營和管理。三是要建立、完善實(shí)物廉租住房的退出機(jī)制。四是在當(dāng)前廉租住房制度以租金減免、貨幣(租金)補(bǔ)貼和實(shí)物配租共同存在的情況下，從社會(huì)管理、退出機(jī)制、建設(shè)成本和后期使用的角度出發(fā)，宜以租金減免和貨幣(租金)補(bǔ)貼為主、輔以實(shí)物配租的方式提供保障。

　　對(duì)面向低收入群體的經(jīng)濟(jì)適用住房，應(yīng)結(jié)合“財(cái)政分灶吃飯”的實(shí)際和中低收入群體的收入差距，探索將現(xiàn)在的“補(bǔ)磚頭”變?yōu)榘词杖氲牟煌?ldquo;補(bǔ)人頭”。即將政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的各種優(yōu)惠，量化為貨幣補(bǔ)貼，直接發(fā)放給符合補(bǔ)貼條件的家庭。進(jìn)一步建立和完善經(jīng)濟(jì)適用房的“申入”和“退出”機(jī)制。

　　4.用經(jīng)濟(jì)手段對(duì)住房供需雙方進(jìn)行調(diào)控。建議調(diào)整稅收政策，實(shí)行差別稅率。按住房面積的不同開征住房特別消費(fèi)稅或物業(yè)稅，這里要特別指出的是，如有多套住房，其住房面積應(yīng)合并計(jì)算。這樣做的好處是，采用經(jīng)濟(jì)手段引導(dǎo)開發(fā)商和居民對(duì)中小戶型進(jìn)行供給和消費(fèi)，也符合多占資源多付費(fèi)的原則，還可以適當(dāng)抑制投資性購房。

　　5.修訂房屋租賃市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)政策。目前我國房產(chǎn)租賃市場(chǎng)執(zhí)行的房產(chǎn)稅是統(tǒng)一的稅率政策，加之監(jiān)管不力，偷、漏稅和避稅現(xiàn)象四處存在。為此應(yīng)針對(duì)住房租賃制定不同的房產(chǎn)稅，并規(guī)定凡不是產(chǎn)權(quán)人自己居住的均要納稅，以活躍房屋租賃市場(chǎng)并避免以各種理由偷、漏稅和避稅。

　　6.建立聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)權(quán)登記制度。各城市應(yīng)按每戶所有人口建立計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)權(quán)(使用權(quán))登記制度，并與稅務(wù)部門協(xié)作。這一可避免偷、漏稅和避稅現(xiàn)象的發(fā)生，二可利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)核查有房改房、商品房，還在申購經(jīng)濟(jì)適用住房甚至廉租住房的現(xiàn)象發(fā)生。

　　7.調(diào)整住房土地供應(yīng)政策。一是對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)財(cái)力增長(zhǎng)較快而房?jī)r(jià)又畸高的城市，可探索由購房戶分期支付土地出讓金的辦法來建設(shè)特定商品房；二是對(duì)宗地的出讓面積應(yīng)加以控制并限期開發(fā)完成、限期上市，防止囤地和囤房；三是土地出讓前必須有規(guī)劃控制指標(biāo)；四是在《物權(quán)法》實(shí)施之后，各地應(yīng)盡量采取熟地出讓的方式出讓土地；五是國土、建設(shè)等部門要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法規(guī)，對(duì)到期不進(jìn)行開發(fā)的土地收回土地使用權(quán)。

　　8.繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的全過程監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行資本金制度和開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)制度，嚴(yán)肅處理無資質(zhì)開發(fā)、違反規(guī)劃、虛假廣告、合同欺詐等行為，重點(diǎn)查處囤積土地、捂盤惜售、惡意炒作等行為。要健全房地產(chǎn)中介服務(wù)規(guī)則，加強(qiáng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員管理，堅(jiān)決打擊各類侵害消費(fèi)者權(quán)益的行為。

　　(作者：貴州省建設(shè)廳黨組書記、廳長(zhǎng))