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近期樓市紛繁復(fù)雜：在南方樓市寒氣逼人的同時，上海房地產(chǎn)市場已然是“小陽春”；在不少房企為資金唉聲嘆氣的同時，有人卻在大笑“機會來了”；在不少資金駐足觀望的同時，外資毫不猶豫大肆“建倉”……種種互為矛盾的表象，令房地產(chǎn)市場的走勢方向難辨，懸疑頓生。
懸疑一：
二三線城市將受“牽連”？
觀察樓市風(fēng)向的變化，帶有一定“風(fēng)向標(biāo)”作用的一線城市樓市表現(xiàn)首先應(yīng)該引起關(guān)注。然而，一邊是廣州、深圳真有“寒流”，一邊是北京、上海似在“假摔”，房價走勢依然讓老百姓感到一頭霧水。與此同時，對于樓市“多米諾骨牌效應(yīng)”的預(yù)期正在蔓延，二三線城市的房價是否會受“牽連”備受市場重視。
“由于房地產(chǎn)自身的區(qū)域性特征十分明顯，尤其是珠三角、長三角、環(huán)渤海、中西部等區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展周期特征更是不一。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長丁祖昱的這一區(qū)域性理論一直為業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)可。易居中國上周發(fā)布的2008年房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢研判報告判斷，在政策調(diào)控下，炒房者逐步退出市場，二三線城市的樓市需求將以剛性需求和改善性需求為主，并在今年進(jìn)入調(diào)整期。至于房價，經(jīng)濟適用房和廉租房的入市使得許多二三線城市年初價格出現(xiàn)下調(diào)，但今年中后期整體市場將走出低迷，價格增長則趨于緩和。
懸疑二：
開發(fā)商需殺出資金“血路”？
對于各地樓市所受到的不同程度的影響，開發(fā)商也是憂心忡忡。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉指出，金融是房地產(chǎn)業(yè)的“血脈”，但在宏觀調(diào)控持續(xù)、融資渠道缺乏的情況下，許多房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的資金壓力，同時，房地產(chǎn)的“暴利時代”也一去不復(fù)返。
的確，開發(fā)商以往的“暴利”價值鏈已經(jīng)受到多方面的沖擊。
“受制于外部經(jīng)濟環(huán)境和國內(nèi)宏觀形勢，金融政策今年對房地產(chǎn)的調(diào)控重點將放在信貸投放的調(diào)控上，‘無錢可借’將是今年最困擾開發(fā)商的問題。而中國證監(jiān)會強調(diào)房貸IPO融資禁拿地與銀行層面信貸政策從緊的取向更是一致的，加上土地儲備管理辦法的實施和各地住房建設(shè)計劃的公布，今年土地市場的變化因素將逐步減少，伴隨著更加規(guī)范的土地市場運作及未來可預(yù)期的土地供應(yīng)，開發(fā)商的行動必須趨于理性。”鄒毅表示。
更有不少人發(fā)表了“開發(fā)商會大量倒閉”、“房地產(chǎn)行業(yè)捉對廝殺、清理門戶即將到來”的觀點。
懸疑三：
外資無懼調(diào)控掉頭“底”？
內(nèi)地樓市還在“搖擺不定”，外資又想來“湊熱鬧”了。越來越多的業(yè)內(nèi)人士開始擔(dān)憂，樓市的低迷或恰恰給外資帶來了很好的“抄底”機會。
已有公開信息顯示，商務(wù)部透露去年有高達(dá)800億美元的熱錢流入中國房地產(chǎn)市場。而且，雖然政府“限外”的嚴(yán)厲態(tài)度未變，但內(nèi)地樓市長期向好、人民幣升值步伐加快等使得境外資本仍在不斷地涌入。
如上月荷蘭國際投資管理公司宣布了一項新的房地產(chǎn)基金計劃，繼續(xù)加碼投資內(nèi)地樓市；香港太古地產(chǎn)日前在北京宣布成立中國內(nèi)地的地區(qū)總部，并表示未來發(fā)展重心將轉(zhuǎn)移至內(nèi)地。
對于樓市，在市場人士看來，如果大量境外熱錢繼續(xù)涌入內(nèi)地樓市，房價大跌的可能性不大。
◇影響
三月江城樓市眾生相
三月的武漢樓市，更加撲朔迷離，未來到底該怎么走，到底會怎么走，投資者、自住者、開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)人都在質(zhì)疑，SOHO董事局主席潘石屹數(shù)天前拋出“百日劇變”論，房產(chǎn)媒體、房產(chǎn)網(wǎng)站紛紛頻傳“可能劇變！”“是否會劇變？”的新聞頭條……
自住者
現(xiàn)在出手還是再等等？
小蘆和女友都是武漢青山人，打算出去工作幾年還是回武漢發(fā)展，所以小蘆就動了在武漢買套房的念頭。
新年過后，小蘆通過看報了解到武漢的房價在回調(diào)，就開始四處看盤。長時期的看盤之后，小蘆將自己的目光鎖定了光谷片區(qū)的清江山水，把房子選在這里，以后上班也方便，于是父母貢獻(xiàn)首付，房子以近6000元/平方米的價格買了下來。買了有一段時間后，關(guān)于武漢房價打折的消息甚囂塵上，小蘆有點擔(dān)心。但是上周末小蘆陪同學(xué)一起來到清江山水后，發(fā)現(xiàn)價格紋絲不動，這讓他終于松了口氣。
與小蘆買房的干脆利落相比，在江城某媒體工作的鄒華(化名)的買房征途可謂“漫漫”。
作為江城的房地產(chǎn)記者，兩年的工作生涯，鄒華見證了武漢房價的變化。但畢業(yè)兩年，他還沒有真正體驗過“房奴”的生活。
2007年下半年他有過買房的計劃，再最終被擱淺，光谷腹地一處面積為90m2的住宅，每平方米7200元，先且不說房價的高不可攀，單是首付他都無法承擔(dān)。
上周，鄒華得知一個消息，位于南湖的某樓盤拿出一棟樓來促銷，于是周六拉著朋友急匆匆到了現(xiàn)場，看了才知道，做活動的樓盤位于馬路一側(cè)，還有些“西曬”，“再等等看吧。”
開發(fā)商
資金問題成重負(fù)
“隨著資本市場漸入熊市，融資渠道收緊，上市公司在資本市場獲得資金的能力減弱。萬科、招商、金地、保利四大上市開發(fā)商，反映資金狀況的各項指標(biāo)均不容樂觀。”
“連地產(chǎn)巨頭都出現(xiàn)問題，看來今年的日子不好過了！”
放下報紙，武漢太白房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷總監(jiān)袁巖頗有些無奈：如果說房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)龍頭都已經(jīng)開始無法承受這樣的壓力，而針對房地產(chǎn)有關(guān)的信貸和其他緊縮措施還不放松的話，那么一場席卷房地產(chǎn)業(yè)的危機恐怕不會太久遠(yuǎn)了。
“咚咚”，敲門聲傳來。
“請進(jìn)！”
進(jìn)來的是營銷部的小崔：“袁總，綠色家園的房子價格也降了。一個平方降了兩百，我們怎么辦？”
“他們之前不是打了9.6折嗎？又降了？！”
“是啊，我們?nèi)タ催^，先前打9.7折根本沒啥人去！”
袁巖點上一支煙，而后陷入沉思：去年9月，正是武漢樓市最火爆的時候，太白地產(chǎn)旗下的美麗佳園一上市就受到追捧，開盤首日就銷售60%，將對手綠色家園遠(yuǎn)遠(yuǎn)地甩在了后面。
而如今，美麗佳園幾個月的銷量還不及去年高峰時期一天銷售套數(shù)。后路如何走？
袁巖捫心自問：自己最擔(dān)心的不是如今在售的美麗佳園項目，而是去年高價拿下的樓面地價接近6000元/平方米的兩塊地。有一塊已經(jīng)拿到了土地證還好說，可以跟建筑公司合作，由他們墊資合作開發(fā)。而另外一塊，土地還沒有付款，拿不到土地過橋貸款(以土地做抵押獲得貸款)，談何開發(fā)？
“丁零零……”
“喂，你好，我是袁巖。”
“袁總你好，我是大地置業(yè)的吳總，聽說你們有一塊地想合作開發(fā)，我們能談?wù)剢幔课覀內(nèi)ツ隂]拿到什么地，可以出資金，袁總有沒有興趣？”有合作人找上門來？！袁巖內(nèi)心升出一股希望?！ ?/p>
置業(yè)顧問
去年這時候是購房者找上門來
在張玲的辦公桌上，堆著一摞客戶資料，張玲很認(rèn)真地按照資料上提供的電話一個一個打過去，對客戶進(jìn)行訪問。“嘿嘿，我已經(jīng)很久沒有這么認(rèn)真地工作過了，不過現(xiàn)在不行了，銷售不好，我已經(jīng)拿了2個月的基本工資了。”張玲對記者說。
張玲從事房產(chǎn)銷售這行已經(jīng)有3年了，房產(chǎn)銷售員的工資令張玲感到十分滿意。“大學(xué)畢業(yè)后，一個偶然機會，我進(jìn)入了房產(chǎn)公司做銷售工作，沒想到工資這么高，所以我就一直做到了今天。”但令張玲感到滿足的還不僅僅是工資高，還有工作的輕松。進(jìn)入房產(chǎn)公司后，讓張玲意外的是，房產(chǎn)銷售并不像想象的那么難。
“市場行情好的時候，房子根本不愁賣。”從張玲的表情上可以看出，那個時候的工作十分順利。張玲舉起手中的資料本揚了揚，“那個時候不會像現(xiàn)在，這么積極地給客戶打電話，那時很多客戶來晚了，還求著我們給一套房，現(xiàn)在就不一樣了。”
張玲告訴記者，她曾經(jīng)一天賣過3套房，但現(xiàn)在已經(jīng)2個月了，她僅賣出了2套房?，F(xiàn)在，她每天的工作就是把原來在售樓部做過登記的客戶都清理一遍，勸說他們過來看房。同時，她還發(fā)動自己的親朋好友挖掘潛在客戶，張玲說，她現(xiàn)在經(jīng)常發(fā)短信提醒客戶樓盤的最新動態(tài)、節(jié)日勤問候、給想買房的客戶提供咨詢服務(wù)等等。張玲希望以此來提升自己的銷售業(yè)績。
經(jīng)紀(jì)人
行業(yè)越發(fā)不景氣跳槽者增多
小王曾是古田四路某家房地產(chǎn)中介公司的一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，入行大半年的他，見證了去年二手房市場的輝煌時刻。上個月，他剛跳槽到一家糖酒公司，而以前的同事，也有部分準(zhǔn)備換工作了。
“相比以往的門庭若市，現(xiàn)在這家加盟中介店里，每天光顧的人是少之又少，偶爾有來看房的，大多也只是問問，探一探市場行情，每個月有一兩單成交就不錯了。”小王告訴記者。
“去年下半年，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一種繁榮景象，尤其是八九月份時，中介店的生意相當(dāng)不錯。顧客都是看一兩次房后，大部分顧客就會敲定下來。”
小王告訴記者，“每月1200元的底薪，賣一套房子可以從利潤中拿到3-20%的提成，當(dāng)時，業(yè)績最好的員工，每月提成能拿到七八千甚至更高，銷售業(yè)績稍差一點的也會有四五千的收入。”回憶起去年八九月份時的情景，小王表情顯得異常興奮。進(jìn)入12月后，店里突然變得跟當(dāng)時的天氣似的，越來越冷清，人流量驟減，真正要買房的沒幾個人，一些人隔幾天，就過來問問，看價格有沒有降下來。每個月店里只有一二個單成交。從去年12月到現(xiàn)在，很多人都一直只拿基本工資，如果每周的帶客看房量沒有完成，還會從中扣錢。
“偶爾跟以前的同事聯(lián)系，也有好幾個準(zhǔn)備換工作了。”據(jù)小王介紹說。
投資客
風(fēng)險提高投資者止步
過去不管是什么房子都能賣掉還供不應(yīng)求，而且還能炒出高價的“好日子”已經(jīng)愈行愈遠(yuǎn)。
漢口某外企高管人士鄭先生，從2004年前，就開始投資房地產(chǎn)，通過銀行貸款，他手中最多的時候曾一度持有十幾套房，通過不停地倒手，獲利頗多。
去年，鄭先生看了不少樓盤，最大的感受是，自己看中的樓盤往往已經(jīng)被別人捷足先登，比如光谷鄰近商業(yè)步行街的一個樓盤，他去了好多次，由于預(yù)約購買者實在太多，沒“關(guān)系”根本買不到房。但現(xiàn)在，他發(fā)現(xiàn)許多樓盤昔日房源緊缺的狀況已經(jīng)不在。
就在鄭先生準(zhǔn)備將手中的資金投資更多房產(chǎn)的時候，央行和銀監(jiān)會下發(fā)了第二套房貸提高首付并提升利率的規(guī)定，緊接著，2007年12月5日，房貸新政的補充細(xì)則出臺再次貸款購房仍然認(rèn)定為第二套房。此外，央行的連續(xù)六次加息，鄭先生覺得以前的好日子再也不會有了。
鄭先生表示，像他這樣的同行們?nèi)兆硬⒉缓眠^，大多放棄了再次投入購房的想法
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