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　　近日上海銀監(jiān)局發(fā)布信息稱，經(jīng)核查，目前，上海中資商業(yè)銀行暫未發(fā)現(xiàn)有放松第二套房貸款政策現(xiàn)象，各中資商業(yè)銀行仍嚴(yán)格執(zhí)行第二套房貸款政策要求。

光大銀行個(gè)貸中心的負(fù)責(zé)人稱，在上海市關(guān)于第二套房貸的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)未出臺(tái)前，該行將嚴(yán)格按照統(tǒng)計(jì)局公布人均住房面積22平方米來(lái)執(zhí)行優(yōu)惠政策。“而據(jù)我了解，其他大部分銀行的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)都是按照人均住房面積在32平方米以下來(lái)執(zhí)行的。”該負(fù)責(zé)人稱。

克而瑞(中國(guó))信息技術(shù)有限公司項(xiàng)目經(jīng)理林戈認(rèn)為，第二套房貸的嚴(yán)格執(zhí)行的意義主要在兩個(gè)層面。“其一是信貸緊縮對(duì)于資金層面的影響，即購(gòu)房者資金鏈直接被收緊后，其購(gòu)買實(shí)力也隨之降低，因此也會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金回籠存在一定程度的影響。另外，這種政策導(dǎo)向?qū)?gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的心理預(yù)期影響很大。”林戈說(shuō)。

　　嚴(yán)管

　　上海銀監(jiān)局有關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，該局十分關(guān)注商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的開(kāi)展情況和房地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)商業(yè)銀行的影響，定期向商業(yè)銀行通報(bào)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)情況并適時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。人民銀行和銀監(jiān)會(huì)上述房貸款政策出臺(tái)后，為增強(qiáng)可操作性，上海銀監(jiān)局與人行上?？偛?、上海市房地局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于通過(guò)房屋登記信息系統(tǒng)核查借款人家庭住房面積有關(guān)問(wèn)題的通知》。2008年，該局還安排了對(duì)幾家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款合規(guī)性的專項(xiàng)現(xiàn)場(chǎng)檢查，以督促商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行第二套房貸款政策。

據(jù)悉，由于住房信貸政策的調(diào)整，多數(shù)商業(yè)銀行相應(yīng)調(diào)整了業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)方針，從資金額度配置、信貸政策標(biāo)準(zhǔn)、營(yíng)銷資源保障等方面強(qiáng)化對(duì)居民購(gòu)買自住型需求用房的信貸支持，限制對(duì)已利用銀行貸款購(gòu)買住房的借款人再次申請(qǐng)住房貸款的授信。

　　對(duì)策

　　4月初，先是上海市房地局公告首套住房人均面積須經(jīng)交易中心審核，緊接著銀監(jiān)局就公告稱第二套房貸從未放開(kāi)。之后，銀行又出來(lái)澄清房貸沒(méi)有大幅增長(zhǎng)，而后國(guó)務(wù)院開(kāi)始公布2008年工作要點(diǎn)：今年嚴(yán)打炒地炒房……盡管如此，實(shí)際上在明確嚴(yán)格執(zhí)行第二套房貸政策的同時(shí)，還是有個(gè)別與銀行關(guān)系“較好”的企業(yè)有了“對(duì)策”。據(jù)知情人士透露，在去年底，個(gè)別銀行為了順利完成本年初制定的房貸計(jì)劃，還是向貸款大戶——開(kāi)發(fā)商開(kāi)了閘。“今年年初上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不景氣，有的開(kāi)發(fā)商為盡快回籠資金，也憑借與銀行的熟絡(luò)關(guān)系為其多次置業(yè)的購(gòu)房者‘求情’。”該人士坦言。另外，二手房的按揭也有很多操作手法。日前筆者佯裝購(gòu)房者來(lái)到多家二手房中介門店，有一半以上的中介向筆者承諾他們與銀行保持有密切的關(guān)系，可以在按揭成數(shù)盡量做多。

　　細(xì)則

　　目前對(duì)第二套房貸細(xì)則中出現(xiàn)的“人均住房面積”的判定，在面積計(jì)算上存在“模糊地帶”。

據(jù)悉，去年12月出臺(tái)的房貸新政的“補(bǔ)充通知”規(guī)定，對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。由此，各銀行對(duì)“人均住房面積”出現(xiàn)不同的理解。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“人均住房面積”沒(méi)有明確指出是“人均建筑面積”還是“人均居住面積”，因此出現(xiàn)了面積差。

在杭州，多家銀行采用的是該市房管局2007年發(fā)布的《杭州市城鎮(zhèn)居民住房基本狀況調(diào)查報(bào)告》，如果家庭人均居住面積超過(guò)24.3平方米，再貸款購(gòu)房就算第二套。建行北京分行日前確定了人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)為26.65平方米(產(chǎn)權(quán)證面積除以戶口本人口)的界定標(biāo)準(zhǔn)。而上海各中資商業(yè)銀行對(duì)此的標(biāo)準(zhǔn)不一，外資銀行更是花樣繁多。

　　上海各中資商業(yè)銀行對(duì)第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

　　1、以家庭為單位(借款人、配偶和未成年子女)，以人民銀行個(gè)人征信報(bào)告為依據(jù)，以住房貸款次數(shù)為套數(shù)。

　　2、第二套房貸款的成數(shù)均規(guī)定不超過(guò)六成，利率均不低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　3、對(duì)已利用貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，在滿足借款人已還清前期住房貸款且人均居住面積低于當(dāng)?shù)仄骄降臈l件下，各商業(yè)銀行允許其再次申請(qǐng)住房貸款時(shí)仍可按照首套自住房貸款政策執(zhí)行。