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　　開(kāi)發(fā)商減產(chǎn)自救，購(gòu)房者價(jià)位預(yù)期“基本到位”

　　武漢樓市3月銷售同比萎縮四成，上周，武漢億房研究中心發(fā)布的武漢市3月房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告顯示，3月，武漢市一手住宅成交套數(shù)為3659套，專家稱3月同比2007年3月，銷售量下滑了近40%。與此同時(shí)，漢口中心區(qū)、武昌中心區(qū)、漢陽(yáng)中心區(qū)，同比銷售下滑50%以上。

　　根據(jù)億房研究中心的報(bào)告，3月商品房住宅成交均價(jià)為5796.86元/平方米，比2月上漲54.74元/平方米，漲幅僅為0.95%；同時(shí)，月銷售總套數(shù)為3659套，比2月增加2231套，增幅為156.23%。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然在這種打折促銷的情況下，武漢樓市3月的銷售明顯回暖，但相比2007年同期銷售縮水大半的情況，2008年樓市銷售仍然令人堪憂。專家稱，在觀望情緒下，市民也不買(mǎi)房，而開(kāi)發(fā)商也選擇了不賣(mài)房，導(dǎo)致3月份的商品房住宅同比大跌。

　　有樓盤(pán)一個(gè)月僅售一套

　　3月份武漢一手住宅的成交均價(jià)，雖然已經(jīng)回暖到去年12月的水平，超過(guò)去年12月份3517套銷售套數(shù)的水平，但價(jià)格幾乎為零漲幅，卻只帶來(lái)“量漲價(jià)止”的效果，而相比2007年3月5930套的巨量銷售，今年的3月銷售顯得黯然失色。與此同時(shí)，漢口中心區(qū)、武昌中心區(qū)、漢陽(yáng)中心區(qū)，同比銷售下滑50%以上。

　　光谷片區(qū)某樓盤(pán)的銷售員回憶道：“去年這個(gè)時(shí)候，有時(shí)一個(gè)銷售員一天都能賣(mài)3套。”而在今年，該樓盤(pán)3月的整體銷售僅14套。而據(jù)記者了解，更有樓盤(pán)一個(gè)月僅售出了一套房。

　　中國(guó)指數(shù)研究院分析師李國(guó)政認(rèn)為，主要是樓價(jià)下降的幅度不夠，還沒(méi)有達(dá)到買(mǎi)家的心理預(yù)期價(jià)位。這可以從各區(qū)的價(jià)格走勢(shì)和成交量的比較體現(xiàn)出來(lái)。

　　記者從多個(gè)售樓員處了解到，降價(jià)力度不夠，僅僅是一方面的原因，而更多的購(gòu)房者是希望等到樓價(jià)到底再出手，特別是改善型購(gòu)房者，都暫時(shí)放棄了購(gòu)房計(jì)劃。而急于買(mǎi)房的一次置業(yè)客戶，大多選擇房?jī)r(jià)相對(duì)不太高、降價(jià)空間不太大的二環(huán)、三環(huán)的物業(yè)。而億房的研究報(bào)告中就顯示出，3月，關(guān)山與東西湖片區(qū)的銷售尤為突出。

　　推延開(kāi)盤(pán)時(shí)間，開(kāi)發(fā)商減產(chǎn)

　　自救“本來(lái)3、4月是樓盤(pán)集中推盤(pán)的高峰期，但今年卻看不到這樣的情景。”億房研究中心分析師章亮看了看3月的報(bào)告告訴記者，按照往常“金三銀四”的慣例，3、4月應(yīng)該是樓盤(pán)集中推盤(pán)時(shí)間，而今年卻不同于往常，大多樓盤(pán)都紛紛推遲了上市時(shí)間，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)也十分有限。記者在查閱近幾個(gè)星期的新盤(pán)開(kāi)盤(pán)記錄時(shí)發(fā)現(xiàn)，近期開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)大多數(shù)都出現(xiàn)在武漢的周邊區(qū)域，比如黃陂，陽(yáng)邏等區(qū)域，而武漢幾個(gè)主城區(qū)的開(kāi)盤(pán)量則很少，而當(dāng)記者致電很多早已具備預(yù)售資格的樓盤(pán)時(shí)，售樓員均稱可能在4月底或5月開(kāi)盤(pán)，具體時(shí)間無(wú)法確定。

　　李國(guó)政認(rèn)為，本次調(diào)整從去年10月份開(kāi)始，至今已有半年時(shí)間，部分開(kāi)發(fā)商見(jiàn)市場(chǎng)不妙，因此采取了“拖延開(kāi)盤(pán)”或“封盤(pán)減產(chǎn)”的辦法，這導(dǎo)致3月份住宅銷售數(shù)量大幅下降。李國(guó)政說(shuō)，很多開(kāi)發(fā)商看到市場(chǎng)形勢(shì)不好，都會(huì)延遲申請(qǐng)預(yù)售證，拖延開(kāi)盤(pán)時(shí)間。

　　成交上升大約在5月

　　不過(guò)，最近記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，很多先前只推少量樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始“放閘”推貨，以前聲稱沒(méi)有房源的項(xiàng)目，如今都有不少房源可售。

　　“開(kāi)發(fā)商不賣(mài)房的狀況不會(huì)持續(xù)很久。部分開(kāi)發(fā)商的資金"吃緊，”延期、減產(chǎn)都不能堅(jiān)持很長(zhǎng)時(shí)間。”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，4月、5月份開(kāi)發(fā)商推貨的力度就會(huì)加大。

　　不過(guò)，這位業(yè)內(nèi)人士同時(shí)認(rèn)為，如今降價(jià)的樓盤(pán)全面鋪開(kāi)，降價(jià)力度也進(jìn)一步加大，加上90平方米以下單位會(huì)大量上市，這些單位總價(jià)較低，會(huì)釋放部分購(gòu)買(mǎi)需求，5月、6月份樓市成交量還會(huì)繼續(xù)上升。

　　◇預(yù)測(cè)

　　5月將是推盤(pán)高峰期

　　據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，后湖、南湖、關(guān)山、沌口、古田等10個(gè)大型住宅片區(qū)，都有樓盤(pán)打折賣(mài)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全市在售樓盤(pán)400多個(gè)，打折樓盤(pán)超過(guò)50家，而且數(shù)量還在不斷增多。

　　有專家預(yù)策，未來(lái)的4月5月有可能會(huì)是推盤(pán)高峰期。

　　“5月我們樓盤(pán)有一次大幅度的促銷活動(dòng)。”武昌某樓盤(pán)的銷售主管吳敬在告訴記者這一消息時(shí)，悄悄地避開(kāi)了“降價(jià)”這一詞語(yǔ)。而對(duì)于話語(yǔ)中的意思，記者心領(lǐng)神會(huì)。就在一個(gè)月前這位銷售主管接受記者采訪時(shí)，還自信地表示，自己的樓盤(pán)不會(huì)降價(jià)。而此時(shí)，他的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生了180度的轉(zhuǎn)變。

　　降價(jià)就好賣(mài)，不降挺不住

　　就在一個(gè)月前，該樓盤(pán)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)開(kāi)始打折促銷，并奪走了該樓盤(pán)的不少客戶。對(duì)于此情形，該樓盤(pán)的銷售主管吳敬告訴記者，他們不缺錢(qián)，也沒(méi)有更多的其他項(xiàng)目牽扯他們的精力。同時(shí)，他們對(duì)市場(chǎng)十分自信，相信觀望期是短暫的。因此，并不想加入競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的“價(jià)格戰(zhàn)”。而時(shí)隔不久，另一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)也加入了促銷的隊(duì)伍，同樣也拉動(dòng)了銷售。“當(dāng)時(shí)我們就有點(diǎn)坐不住了，于是采用了在原有折扣上再下調(diào)3個(gè)點(diǎn)的辦法。”吳敬告訴記者，這種方法收效并不明顯，在采取調(diào)整折扣的辦法以來(lái)，他們的樓盤(pán)僅銷售出去了一套，而另外兩個(gè)折扣力度大的樓盤(pán)的銷售，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了他們。

　　“我們已經(jīng)挺了有半年了，再挺恐怕就挺不下去了。”吳敬暗示記者，這次他們樓盤(pán)的“促銷”辦法絕對(duì)大過(guò)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)。

　　開(kāi)發(fā)商擔(dān)心“賠本賺吆喝”

　　“部分開(kāi)發(fā)商深感調(diào)整壓力，原因就在于房地產(chǎn)業(yè)資金緊張情況越來(lái)越嚴(yán)重。”從去年9月底至今，央行出臺(tái)了一系列政策收緊了對(duì)房地產(chǎn)的資金供應(yīng)。今年兩會(huì)結(jié)束次日，央行即按計(jì)劃提高了存款準(zhǔn)備金率，政策意圖不言自明。這種壓力主要集中在那些自有資金不足和手中有高價(jià)地的開(kāi)發(fā)企業(yè)肩上。在融資渠道匱乏的情況下，開(kāi)發(fā)商就不得不將土地或項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓或聯(lián)合開(kāi)發(fā)。

　　“原來(lái)打算定價(jià)1萬(wàn)以上的單價(jià)，今年恐怕定8000都有點(diǎn)擔(dān)心了。”一位武昌中心區(qū)樓盤(pán)的營(yíng)銷總監(jiān)開(kāi)始擔(dān)心如今的購(gòu)房人群是否再能承受這種價(jià)格。有開(kāi)發(fā)商就認(rèn)為，房?jī)r(jià)的漲與跌絕不能單純看表象，一些看似順理成章的道理可能并不是支撐房?jī)r(jià)上漲的根本。比如有人說(shuō)，成本在漲房?jī)r(jià)必然要漲，這顯然是不合理的，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)最糟糕的狀況，賠本賺吆喝的事情也是有的。

　　“有的項(xiàng)目就出現(xiàn)了一個(gè)星期才賣(mài)一套房子的情況，這對(duì)于房地產(chǎn)這樣的資金密集型行業(yè)而言顯然是個(gè)極大的打擊。”這位在房地產(chǎn)行業(yè)操盤(pán)多年的營(yíng)銷總監(jiān)說(shuō)道，這種情況一旦在調(diào)整過(guò)程中持續(xù)上一段時(shí)間，相信沒(méi)有幾個(gè)開(kāi)發(fā)商能挺得住。

　　大規(guī)模降價(jià)在四、五月

　　“降價(jià)不會(huì)只是我們一家，集體降價(jià)不是沒(méi)有可能。”銷售主管吳敬認(rèn)為。

　　記者通過(guò)調(diào)查了解到，更多的樓盤(pán)已經(jīng)悄悄地加入了打折促銷的隊(duì)伍。更有甚者優(yōu)惠活動(dòng)延長(zhǎng)至樓房售空為止。

　　在價(jià)格上，很多樓盤(pán)也有更多的優(yōu)惠。如東西湖一樓盤(pán)，網(wǎng)上均價(jià)顯示為4500元/平方米，而當(dāng)記者電話咨詢時(shí)，接電話的售樓員表示，他們的樓盤(pán)最低可到3500元/平方米，均價(jià)大約在4000元/平方米。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，影響房地產(chǎn)行業(yè)的決定性因素就是銀行信貸投放，直接決定很多企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方向。在銀行繼續(xù)實(shí)行貨幣從緊、信貸調(diào)控的背景下，2008年房地產(chǎn)的銷售情況讓人擔(dān)憂，開(kāi)發(fā)商降價(jià)才是生存之道。

　　◇現(xiàn)象

　　誠(chéng)意金

　　再現(xiàn)江城樓市

　　開(kāi)發(fā)商的價(jià)格底線還有多深

　　如今，購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)能力的確開(kāi)始走到了底線，而在這場(chǎng)博弈中，購(gòu)房者似乎占了上風(fēng)，越來(lái)越多的樓盤(pán)加入了優(yōu)惠打折的行列中：購(gòu)100平方米以上戶型，贈(zèng)送3萬(wàn)元裝修基金；新婚購(gòu)房或首次置業(yè)者，可再享受3千元安居基金；最低首付2成，另一成首付可以做免息分期付款……促銷手段頻出的背后，開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)在想盡辦法探究：價(jià)格的底線究竟在哪里？

　　誠(chéng)意金重出江湖

　　降價(jià)了。

　　南湖馬池附近一知名樓盤(pán)降價(jià)的消息一傳出，辦公室里開(kāi)始沸騰起來(lái)，咨詢的，打電話告訴打算買(mǎi)房的朋友的……不一而足。

　　每平方米的均價(jià)從5500元降到5000元，這個(gè)降幅的確讓人心動(dòng)。

　　“真的降了？”一周前剛剛到該樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)看盤(pán)的王鋼有些不相信。打電話到售樓部一問(wèn)，電話那頭置業(yè)顧問(wèn)的話音甜美：“我們這次的促銷是針對(duì)售樓部后面的一棟住宅，面積有89m2和106m2兩種，均價(jià)范圍在4500元到5500元，具體價(jià)格要等5月開(kāi)盤(pán)才知道。”

　　“那我們之前看到的18號(hào)樓，現(xiàn)在價(jià)格降了嗎？”

　　“不好意思，18號(hào)樓現(xiàn)在不賣(mài)了。”

　　房?jī)r(jià)降一點(diǎn)，對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，這的確是件好事。王鋼認(rèn)為這是個(gè)買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)，對(duì)于長(zhǎng)期想成為“房奴”而遲遲不能如愿的他來(lái)說(shuō)，今年的目標(biāo)很明確，那就是成為一個(gè)“房奴”。

　　第二天一早，王鋼來(lái)到了售樓部才知道，促銷的這棟樓與樣板房相比，有兩個(gè)最大的差別：其一，這棟樓位于馬路旁，其次，自己看中的戶型存在

　　“西曬”的問(wèn)題。

　　何去何從？王鋼決定了，在價(jià)格面前決定犧牲掉房子的缺陷。市場(chǎng)人士分析，這就是典型的利用促銷來(lái)探究?jī)r(jià)格底線的方式，在市場(chǎng)形勢(shì)一片大好的時(shí)候，利用誠(chéng)意金無(wú)疑會(huì)使銷售現(xiàn)場(chǎng)火爆異常，而如今市場(chǎng)相對(duì)低迷，利用誠(chéng)意金的方式則可以最大程度蓄客，探求價(jià)格的底線。

　　探底屢見(jiàn)不鮮

　　縱觀武漢市場(chǎng)上樓盤(pán)的促銷方式，探底依然屢見(jiàn)不鮮。位于南湖雄楚大街的某樓盤(pán)，利用與網(wǎng)站合作推出123青春置業(yè)計(jì)劃，拿出72套房源做促銷：總價(jià)加一萬(wàn)就可以享受價(jià)值6萬(wàn)元的裝修，促銷的效果應(yīng)該還不錯(cuò)。記者周一得到最新消息：目前該樓盤(pán)又新推出了一棟樓，促銷依然如故。

　　除了利用裝修來(lái)拴住“準(zhǔn)業(yè)主”的心，沌口某精裝修小戶型樓盤(pán)，新推出首付僅需5萬(wàn)的住宅，面積自然也很小，最小的房子僅有28m2，可謂“小小房”。針對(duì)的目標(biāo)群體很明確：希望借低廉的總價(jià)來(lái)打動(dòng)想要結(jié)婚卻囊中羞澀的準(zhǔn)新人。

　　效果如何，還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。