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　　由于年關(guān)的影響，往年的第一季度北京二手房市場相較于年底的繁榮都顯得格外低落，而對于2008年開年來說，由于同時(shí)受到從年底延續(xù)至今的“拐點(diǎn)論”影響，仿佛成交量進(jìn)一步下挫無論從常規(guī)性還是特殊性來看，都已經(jīng)是既定的事實(shí)。然而，需求與成交蟄伏兩個(gè)月后在三月份幾乎“傾巢而出”，不但力扳一季度成交的下墜之勢，還最終促成了本季二手房成交量比去年同期有了一定的超越。

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，2008年第一季度二手房成交量環(huán)比2007年第四季度下降23%，但是同比2007年第一季度依然有10%左右的上漲；平均成交價(jià)格達(dá)到9567元/平米，環(huán)比上漲2.6%。“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認(rèn)為，本季二手房成交從整體上看，雖然依然是受季節(jié)性因素的限制，成交量無法超越去年年底的繁榮季，但如果排除這種常規(guī)的大環(huán)境影響，縱向與去年同期相比照來看，上漲幅度依然很明顯，能夠在“拐點(diǎn)論”的大形勢下價(jià)量同漲，主要與以下三大市場現(xiàn)象息息相關(guān)：

　　首先，三月份二手房成交漲幅環(huán)比達(dá)70%以上，“井噴月”力扳本季成交走低趨勢

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，2008年3月份二手房成交量相比2月份漲幅達(dá)70%以上，被視為成交“井噴月”；成交價(jià)格漲幅則相對平緩得多，環(huán)比上漲0.9%，平均成交價(jià)格達(dá)到9646元/平米。“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認(rèn)為，隨著年后二手房市場逐漸回暖，業(yè)主出售意愿增高，需求經(jīng)過前兩個(gè)月的隱藏之后，開始得到有效釋放，推動成交量最終在三月份達(dá)到了一個(gè)幾乎井噴的程度，正是由于三月份成交量的高幅上漲，不但一洗前兩個(gè)月成交頹勢，還使得本季二手房成交量高于去年同期10%左右，同比漲幅依然顯著。(2008年第一季度各月二手房成交量同比環(huán)比變化圖示詳見附圖1)

第一季度各月北京二手房成交量同比環(huán)比變化圖

　　其次，小戶型成交量同比上漲17.9%，比重上升4個(gè)百分點(diǎn)，促使整體價(jià)格上漲

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，2008年第一季度90平米以下小戶型成交量相比去年同期上漲17.9%，成交占比占到本季的68%，比重上升了4個(gè)百分點(diǎn)。“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認(rèn)為，二手房消費(fèi)行為中，七成以上自住客的購房意向傾向于90平米以下小戶型，而拐點(diǎn)論大環(huán)境下支撐整個(gè)二手房消費(fèi)的主要群體為自住者，這是小戶型成交量上升的主因；另外一方面，對于投資者來說，由于信貸政策的緊縮和拐點(diǎn)論下的投資風(fēng)險(xiǎn)增大，小戶型出租和再出售時(shí)投入少、風(fēng)險(xiǎn)低、收益高的特點(diǎn)都更為符合其需求，刺激了一部分投資者又分割到小戶型二手房的買賣市場中。而小戶型成交價(jià)格高出整體平均價(jià)格10%左右的特性，則使其促使了本季整體價(jià)格的進(jìn)一步走高。

　　再次，自住購房比重上升5個(gè)百分點(diǎn)

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料顯示，2008年第一季度的成交客戶中，85%以上的購房者的消費(fèi)初衷是為自住目的購房，這較07年同期自住購房80%的比重上漲了5個(gè)百分點(diǎn)之多。“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認(rèn)為，自住購房群體比重顯著上漲的原因是：在1、2月份的成交淡季，二手房成交主要靠較為急迫的剛性需求支撐；而到了年后回暖期和3月份爆發(fā)期，剛性需求又得以進(jìn)一步增長；而第二套房貸政策、多次加息導(dǎo)致投資成本提高，又?jǐn)D出了相當(dāng)一部分的投資群體。“此增彼減”導(dǎo)致目前自住購房群體比例上漲顯著。

　　最后，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認(rèn)為，三月份成交井噴和本季度剛性需求、小戶型需求的明顯走高，都從側(cè)面說明經(jīng)過“拐點(diǎn)論”洗禮后房產(chǎn)居住功能開始回歸。而經(jīng)歷過小陽春后，第二季度的成交漲幅會有所放緩，自住需求將繼續(xù)成為下季度的熱點(diǎn)，因此成交價(jià)格也將趨于緩和。(來源：鏈家地產(chǎn))