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　　進入3月以來，眾多房地產(chǎn)上市公司都對2007年度的業(yè)績交上一份亮麗的答卷。從已經(jīng)公布年報的42家國內(nèi)上市房企來看，公司營業(yè)收入同比增加73.28%，凈利潤總額達到153億元，同比增長91.9%，其中16家凈利潤增幅超過100%，無一虧損。42家上市公司2007年末的預(yù)收款合計達628.79億元，較2006年末的338.24億元上漲85.9%。

　　然而亮麗的業(yè)績卻未能挽回地產(chǎn)股持續(xù)下跌的頹勢。近半年來，地產(chǎn)股大幅縮水，平均跌幅超過40%。業(yè)績與股價的背離預(yù)示著2008年中國房地產(chǎn)業(yè)的前景依然撲朔迷離。

　　股價的走勢預(yù)示了人們對于未來不確定的擔(dān)心，虛擬經(jīng)濟的指標(biāo)顯然已經(jīng)提前對2008年中國房地產(chǎn)業(yè)作出了自己的判斷。

　　窘境

　　解讀上市房企2007年報可以發(fā)現(xiàn)，眾多房產(chǎn)公司現(xiàn)金流項目下已出現(xiàn)了巨大負數(shù)。部分知名企業(yè)的每股經(jīng)營活動現(xiàn)金流都呈現(xiàn)負數(shù)：萬科：-1.51元，招商地產(chǎn)：-4.73元，保利地產(chǎn)：-7.64元，金地集團：-7.51元。

　　事實上，包括萬科、金地在內(nèi)的國內(nèi)大型房產(chǎn)企業(yè)都已提出2008年的再融資計劃。萬科年報則直接表明將在今年適當(dāng)?shù)臅r機進行股權(quán)融資方案。金地集團也于前不久發(fā)行了12億元公司債券，今年還與瑞銀共同發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)，以提前應(yīng)對可能到來的資金緊缺。種種跡象表明，2008年內(nèi)地房企面臨的最大困擾，將是資金的緊缺。

　　2007年中國房地產(chǎn)市場一路高歌猛進，樓市近乎瘋狂地上漲，終于將開發(fā)商逼到了進退維谷的境地。從已公布的內(nèi)地房企年報反映的數(shù)據(jù)，不難看出，銷售收入同比上漲74%的幅度要比凈利潤上漲91%的幅度低17%，顯示去年房企在房價上漲中受益頗豐，但規(guī)模增長卻與之不對應(yīng)。

　　以萬科為例：2007年萬科結(jié)算面積393.7萬平方米，同比增長35.9%，結(jié)算收入351.8億元，同比增長99.1%。公司實現(xiàn)營業(yè)收入355.3億元，增長98.3%，凈利潤48.4億元，增長110.8%。比較之下，可以發(fā)現(xiàn)結(jié)算收入的漲幅遠遠高于結(jié)算面積的漲幅，凈利潤漲幅也比營業(yè)收入漲幅高出12個百分點。而對比萬科在珠三角和長三角兩大區(qū)域的業(yè)績，更可發(fā)現(xiàn)近乎相等的銷售收入，珠三角卻創(chuàng)造了多于長三角3倍的利潤。

　　2007年珠三角房價快速上漲，并于去年底開始了一輪毫無懸念的大幅回落。在樓市瘋狂上漲時期，嘗到樓價上漲甜頭的眾多開發(fā)商也擺脫不了買漲不買跌的投資沖動，大量囤地，捂盤開發(fā)，哄抬樓價，一旦樓市出現(xiàn)滯漲，所有的問題就接踵而來，而首當(dāng)其沖的就是資金鏈斷裂危機。

　　融資困難

　　雖然通過內(nèi)地證券市場可以幫助中小房地產(chǎn)企業(yè)獲得企業(yè)發(fā)展的資金，但是面對A股上市程序的繁復(fù)和效率的低下以及諸多不確定性因素，特別是在目前國家連續(xù)的宏觀調(diào)控政策下，證監(jiān)會加強審查力度以配合政策的實施，因而近半年來已鮮有房地產(chǎn)企業(yè)在A股實現(xiàn)IPO或是再融資。與此同時，銀行加強審查貸款風(fēng)險的配套措施，使得開發(fā)商向銀行貸款的渠道也相應(yīng)減少。顯然傳統(tǒng)的融資渠道已無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金的渴求。

　　于是港交所成為大多急需融資的內(nèi)地房企的唯一選擇。畢竟在香港，許多內(nèi)地房企圓了自己的上市夢：碧桂園，合景泰富，SOHO中國，奧園地產(chǎn)……

　　然而，隨著美國次貸危機在全球的蔓延，多重因素使得香港股市巨幅震蕩，投資者普遍對后市信心不足。今年1月，昌盛中國在香港IPO擱置。春節(jié)后，首個赴港上市的恒大地產(chǎn)也宣布延遲IPO計劃，兩起案例都給后續(xù)所有赴港上市的內(nèi)地房企造成很大影響。

　　事實上，許多跡象都表明這輪調(diào)整似乎已在股市與樓市雙向展開。股神巴菲特去年在市場最火熱的時候，在人們困惑和不可思議的注視下，從12港元/股開始拋售中石油港股，并從持有中石油23%的第二大股東，在不到3個月時間內(nèi)，一路減持成為持股3.1%的小股東。半年后的今天，香港中石油的股價已經(jīng)不到10港元/股。

　　王石在4個月前回應(yīng)記者的拐點論之時，曾引發(fā)業(yè)界長久不衰的討論。然而春節(jié)剛過，萬科就開始了在全國范圍內(nèi)30個樓盤的打折銷售。隨后昌盛中國和恒大地產(chǎn)香港上市擱淺，其間伴隨著曾和王石拐點論對立的中國地產(chǎn)界另一重量級人物潘石屹論調(diào)的轉(zhuǎn)變，再到美國鐵獅門以大大低于市場預(yù)計的67億元購得上海新江灣城F地塊，顯示土地市場的調(diào)整亦隨新盤市場同步展開。中國房地產(chǎn)業(yè)已走在了價值理性回歸的路上。

　　洗牌

　　王石宣稱：中國房地產(chǎn)的冬天來了，萬科已經(jīng)做好了過冬的準(zhǔn)備，并且告訴同行，現(xiàn)在已經(jīng)是冬天，抓緊準(zhǔn)備起來。

　　而國際金融大鱷也早已摸準(zhǔn)了目前中國房企的軟肋，緣于過度囤地和國際金融環(huán)境變化以及國內(nèi)調(diào)控政策多重因素的中國大多房企的資金鏈危機，將導(dǎo)致中國房企的重新洗牌。

　　高盛分析師在3月26日公布的一份研究報告中稱，始于去年春夏的美國次級債貸款危機，包括銀行、券商、對沖基金和政府支持企業(yè)在內(nèi)的美國借貸機構(gòu)，在提列貸款損失準(zhǔn)備后，將蒙受大約4600億美元信貸損失。而自去年夏季發(fā)生信貸緊縮以來，這些借貸機構(gòu)已經(jīng)公布減計了1200億美元，也就是說，尚有約四分之三弱的損失將在今后陸續(xù)體現(xiàn)出來，將造成什么樣的影響，目前誰也說不清，國際金融形勢不容樂觀。香港實行的是聯(lián)系匯率制，所受沖擊將比內(nèi)地影響更大，香港投資者對后市的預(yù)期，普遍缺乏信心，內(nèi)地房企香港上市融資前景渺茫，而內(nèi)地CPI高企，從緊的財政和信貸貨幣政策勢必進行下去，外求無門，內(nèi)企無望，資金來源成為內(nèi)地房企面臨的大考，行業(yè)新一輪整合洗牌就此拉開序幕。

　　普通商品房的價格，從來就沒有普通過。何時才能讓普通商品房真正普通起來，讓住房成為一項真正大眾化的商品，是我們期待中國房地產(chǎn)這一輪洗牌的唯一理由。