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　　3月22日，在位于寶安區(qū)民治街道的金地梅隴鎮(zhèn)花園售樓處，大約一兩百名已購買該樓盤二期二批(11、13和15棟)的業(yè)主聚集起來，要求金地地產(chǎn)退房或者現(xiàn)金補(bǔ)償差價(jià)，或者送精裝修、管理費(fèi)、車位等。

　　3月1日，深圳萬科第五園在售產(chǎn)品重新調(diào)整價(jià)格銷售，均價(jià)較之前下調(diào)了近3000元/平方米。價(jià)格調(diào)整前購房的業(yè)主認(rèn)為此舉未能補(bǔ)償樓盤降價(jià)給自己帶來的損失，要求萬科地產(chǎn)補(bǔ)償降價(jià)差價(jià)，或者送管理費(fèi)、車位等。

　　近期我市不少樓盤實(shí)行降價(jià)促銷，致使部分先期購房業(yè)主資產(chǎn)“縮水”，于是有業(yè)主向開發(fā)商“討說法”，要求“降價(jià)補(bǔ)償”或退房。昨天，市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)召集開發(fā)商、法律人士和媒體記者座談，探討近期深圳發(fā)生的“降價(jià)補(bǔ)償”問題。萬科和金地兩家地產(chǎn)公司公開表示，購房合同是在平等自愿條件下簽訂的，他們并沒有違約，因此不會(huì)同意業(yè)主退房、現(xiàn)金補(bǔ)償差價(jià)等要求，但是愿投巨資提升相關(guān)樓盤配套設(shè)施，進(jìn)一步提升小區(qū)居住質(zhì)量。

　　金地:撥款千萬成立增值基金

　　昨天上午，金地集團(tuán)(行情股吧)深圳公司營銷總監(jiān)董小明首先對金地梅隴鎮(zhèn)花園三期價(jià)格調(diào)整作了說明。

　　四因素促樓盤降價(jià)

　　董小明說，梅隴鎮(zhèn)花園三期于今年2月24日開盤，預(yù)售均價(jià)11500元/平方米，去年7月20日開盤的二期二批單位均價(jià)15600元/平方米，上述價(jià)格調(diào)整引起了二期二批業(yè)主的投訴及過激反應(yīng)。

　　她解釋說，三期價(jià)格比二期二批有較大回落主要有4個(gè)方面的原因。一是位置因素：二期二批單位位于樓盤的中心位置，是梅隴鎮(zhèn)花園最適宜居住地段，被稱為梅隴鎮(zhèn)花園樓王，最接近游泳池等休閑設(shè)施，品質(zhì)是整個(gè)小區(qū)中最高的；三期單位由于毗鄰建設(shè)中的市政路民安路，地下層設(shè)計(jì)為商業(yè)，比較嘈雜，南向?yàn)樾^(qū)外圍，被對面樓盤遮擋嚴(yán)重，所享受的小區(qū)資源極其有限。

　　二是戶型因素：二期二批單位沒有受到“國十五條”的限制，為稀有的大戶型單位，戶型豪華舒適；三期單位受到“國十五條”的限制，90平方米以下戶型單位占到了70%，戶型相對二期明顯緊湊，體現(xiàn)的是經(jīng)濟(jì)實(shí)用的特征。

　　三是市場因素：二期二批單位預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)市場是近年來的頂峰時(shí)期，不論是投資還是自住客戶，均爆發(fā)出強(qiáng)烈的購買欲望，房地產(chǎn)交易持續(xù)火爆，供不應(yīng)求；到現(xiàn)在三期預(yù)售時(shí)，商品房供應(yīng)量大幅增加、房源充足，并有大量政策性住房入市，市場觀望氛圍極其濃厚。

　　四是宏觀調(diào)控因素：二期二批單位預(yù)售時(shí)，時(shí)值《物權(quán)法》經(jīng)全國人大審議通過，私有財(cái)產(chǎn)明確得到法律保護(hù)，促進(jìn)了人們對私有財(cái)產(chǎn)特別是不動(dòng)產(chǎn)的購買欲望，加上國內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人民幣不斷升值、國外資金不斷流入等國內(nèi)國際因素，不斷抬高房價(jià)；2007年底，國家加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，出臺(tái)了一系列抑制房地產(chǎn)市場過熱的政策，尤其是銀行緊縮銀根，緊縮按揭貸款，有效遏制了炒房行為，房地產(chǎn)市場逐漸降溫，開發(fā)商對房地產(chǎn)的定價(jià)也只能緊隨市場大勢，迫不得已逐漸降價(jià)。該項(xiàng)目三期單位預(yù)售正處于整個(gè)市場大勢回落時(shí)期。

　　為業(yè)主提供增值服務(wù)

　　董小明表示，鑒于房屋買賣是出于雙方自愿的行為，合同各項(xiàng)條款(包括價(jià)格)由雙方共同確認(rèn)，金地地產(chǎn)在買賣過程中并沒有出現(xiàn)價(jià)格欺詐等不良行為，預(yù)售前價(jià)格也到工商物價(jià)部門進(jìn)行了備案，而且，二期二批還有約200套未售房源，仍然沒有降價(jià)銷售，因此，對于二期二批單位業(yè)主們提出的退房、現(xiàn)金補(bǔ)償房屋差價(jià)要求，金地地產(chǎn)將不會(huì)同意。

　　“但對于業(yè)主們的心情，我們公司表示理解，作為一個(gè)負(fù)責(zé)任的開發(fā)商，我司決定對該項(xiàng)目加大投入，提升項(xiàng)目品質(zhì)。我司已決定撥款1000萬元成立業(yè)主增值基金，為業(yè)主提供計(jì)劃外的增值服務(wù)，用于提升梅隴鎮(zhèn)項(xiàng)目及周邊的交通、教育、醫(yī)療和商業(yè)配套，旨在提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)及帶動(dòng)梅隴鎮(zhèn)片區(qū)的生活氛圍，為廣大業(yè)主提供更加舒適的生活環(huán)境。”董小明說。

　　萬科:送裝修安撫老業(yè)主

　　萬科地產(chǎn)副總經(jīng)理張酹說，萬科第五園二期北區(qū)有高層H1一棟，三期有高層H2、H3兩棟，其中三期H2、H3棟于2007年9月8日開始銷售，均價(jià)1.4萬元/平方米，毛坯交付；二期北區(qū)H1棟于2007年11月開始銷售，均價(jià)1.5萬元/平方米，精裝修交付。

　　拒補(bǔ)差價(jià)符合市場原則

　　“基于萬科地產(chǎn)一貫奉行的快速開發(fā)、快速銷售的經(jīng)營策略，2008年3月萬科地產(chǎn)根據(jù)市場環(huán)境的變化，做出了持續(xù)增加第五園社區(qū)投入，全面進(jìn)行品質(zhì)提升實(shí)施琢玉行動(dòng)的決策，其中的一個(gè)重要內(nèi)容就是對原毛坯交樓單位推動(dòng)升級為精裝修，同時(shí)按照上述策略對價(jià)格進(jìn)行了合理的調(diào)整。”張酹表示，調(diào)整后價(jià)格在扣除合理增加成本后下調(diào)幅度為10%-15%。

　　萬科第五園新的定價(jià)公示后，部分第五園H1、H2、H3棟已購房業(yè)主通過網(wǎng)絡(luò)、電話、銷售現(xiàn)場有集會(huì)、簽約現(xiàn)場集會(huì)等方式相繼向深圳萬科表達(dá)抱怨，認(rèn)為損害了自己的利益，要求深圳萬科對于房價(jià)差價(jià)對業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償。由于價(jià)格的走勢由市場決定，深圳萬科針對部分業(yè)主就第五園定價(jià)的質(zhì)疑，并要求萬科補(bǔ)償?shù)囊筮M(jìn)行了回絕，此舉既符合市場原則，也符合合同精神。但部分業(yè)主仍然認(rèn)為有機(jī)會(huì)向深圳萬科爭取利益補(bǔ)償，故持續(xù)進(jìn)行投訴。

　　“玉琢行動(dòng)”提升小區(qū)品質(zhì)

　　張酹表示，萬科作為有社會(huì)責(zé)任感的開發(fā)商，為了更好地提升第五園的產(chǎn)品價(jià)值，改善第五園的配套設(shè)施，在今年2月下旬推出名為“琢玉行動(dòng)”的第五園全面品質(zhì)提升計(jì)劃，公司計(jì)劃投入將高達(dá)億元，涉及層面包括產(chǎn)品、交通、生活配套、教育配套的改善和提升等。“希望通過我們的工作，不斷提升第五園的價(jià)值，為業(yè)主的生活增值。第五園作為55萬平方米的大型人文社區(qū)，目前僅開發(fā)1/3左右，從長遠(yuǎn)來看，配套將日趨完善，發(fā)展?jié)摿o限，生活逐步精彩。”

　　目前“琢玉行動(dòng)”一期計(jì)劃已于2008年3月開始，將以全面家居解決方案為突破口，為3月1日之前購買H2、H3棟毛坯房的業(yè)主提供有償全屋精裝修服務(wù)的選擇，同時(shí)也將針對雅園路人行道及綠化改造、增加休閑和運(yùn)動(dòng)設(shè)施等業(yè)主關(guān)心的問題進(jìn)行逐步改造。“從剛剛結(jié)束的第五園入伙工作中，眾多業(yè)主對于這一活動(dòng)的開展是比較滿意的，同時(shí)在已參加入伙的業(yè)主中有97%選擇了升級至精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)。”張酹說。

　　張酹表示，萬科地產(chǎn)希望通過不斷的對項(xiàng)目的投入，持續(xù)提升社區(qū)的生活、服務(wù)、產(chǎn)品品質(zhì)，為業(yè)主提供一個(gè)舒適、方便的居住環(huán)境，通過社區(qū)整體品質(zhì)的提升來讓業(yè)主感受到物有所值，而不是通過非理性的簡單補(bǔ)償讓個(gè)別業(yè)主滿足自己的利益。

　　各方說法

　　律師：補(bǔ)償差價(jià)難獲法律支持

　　市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)副主任李棟梁說，他個(gè)人認(rèn)為，房地產(chǎn)買賣合同是民事合同，因此產(chǎn)生的糾紛是民事糾紛。消費(fèi)者首先要看合同是否有效，如果開發(fā)商是在沒有拿到預(yù)售許可證的情況下售樓、有欺詐行為、違約行為等，消費(fèi)者可申請解除合同。合同生效后，一方或雙方可協(xié)商變更合同或者解除合同。

　　同時(shí)他表示，因?yàn)槭袌鲈驅(qū)е路績r(jià)下跌，業(yè)主要求開發(fā)商進(jìn)行房屋差價(jià)補(bǔ)償?shù)男袨轱@然是難以得到法律支持的。

　　市律師協(xié)會(huì)物業(yè)委員會(huì)副主任王猛說：“降價(jià)補(bǔ)償糾紛的核心是這個(gè)差價(jià)能不能補(bǔ)償，怎么補(bǔ)償。目前來看，房地產(chǎn)買賣合同并未對‘房價(jià)下降開發(fā)商予以補(bǔ)償’進(jìn)行約定，所以消費(fèi)者很難獲得法律支持。”王猛還說，但是在汽車買賣合同中，有的經(jīng)銷商和消費(fèi)者約定，如果消費(fèi)者所買車型在3個(gè)月內(nèi)價(jià)格下降，經(jīng)銷商將補(bǔ)償差價(jià)。

　　王猛認(rèn)為，房地產(chǎn)協(xié)會(huì)和律師協(xié)會(huì)、開發(fā)商等單位可以坐下來探討設(shè)立有關(guān)房價(jià)下降補(bǔ)償業(yè)主的機(jī)制。

　　專業(yè)人士：買房有風(fēng)險(xiǎn)入市須謹(jǐn)慎

　　戴德梁行房地產(chǎn)顧問(深圳)有限公司董事江冰河說：“房地產(chǎn)市場上是一個(gè)愿買一個(gè)愿賣，是合同關(guān)系。商品房是商品，價(jià)格上肯定會(huì)上下波動(dòng)，消費(fèi)者買房自住、投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的，一定要慎重。其實(shí)，房價(jià)的波動(dòng)對開發(fā)商、對小業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)度是一樣的。”

　　政府部門：嚴(yán)懲違法違規(guī)開發(fā)商

　　市國土房產(chǎn)局房地產(chǎn)業(yè)管理處陳鎧科長表示，根據(jù)最高人民法院有關(guān)司法解釋：預(yù)售商品房的價(jià)格，除國家規(guī)定“微利房”、“解困房”等必須執(zhí)行國家定價(jià)的以外，合同雙方根據(jù)房地產(chǎn)市場行情約定的價(jià)格，也應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定價(jià)格的，可予以支持。但是以建筑材料或商品房的市場價(jià)格變化等為由，要求變更合同約定的價(jià)格或解除合同的，一般不予支持。“這就是說，開發(fā)商不能因?yàn)榻ú纳蠞q或者房價(jià)上漲而將原來約定的房價(jià)提高或者解除合同，同時(shí)購房者也不能因?yàn)榉績r(jià)下降而要求將原約定的房價(jià)下降或者解除合同。”

　　開發(fā)商的責(zé)任是“依法經(jīng)營，誠信地產(chǎn)”；業(yè)主的責(zé)任是“理性置業(yè)，依法維權(quán)”；政府各部門的職責(zé)是“依法行政，責(zé)任追究”，嚴(yán)格實(shí)行過錯(cuò)責(zé)任追究制，對有過失的當(dāng)事人嚴(yán)肅處理。

　　陳鎧表示，開發(fā)商與業(yè)主之間關(guān)于房價(jià)的經(jīng)濟(jì)糾紛，可采取雙方協(xié)商的方式，如協(xié)商未果，則必須通過法律途徑解決。市國土房產(chǎn)局的工作重點(diǎn)在于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，查處開發(fā)商在項(xiàng)目經(jīng)營活動(dòng)中，是否存在違法違規(guī)行為。