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　　3月26日，“中原之春——2008春季中原住交會(huì)”將在鄭州紫荊廣場(chǎng)和河南人民會(huì)堂同時(shí)拉開大幕。在眾多的參展樓盤中，不乏商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。在翻手為云，覆手為雨的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，這些參展商的表現(xiàn)，將直接影響和左右著今年省會(huì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)和格局。省會(huì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在哪些問題？2008年會(huì)出現(xiàn)怎樣的變化？就這些問題，記者采訪了部分開發(fā)商。

　　商業(yè)地產(chǎn)是否過剩

　　查閱2007年省會(huì)樓市的數(shù)據(jù)，記者發(fā)現(xiàn)目前鄭州商業(yè)地產(chǎn)的空置率相當(dāng)高。數(shù)據(jù)顯示，2007年鄭州市批準(zhǔn)預(yù)售的商業(yè)用房面積為136萬(wàn)平方米，而實(shí)際銷售僅56.4萬(wàn)平方米，處于供大于求的局面。

　　鄭州商業(yè)地產(chǎn)大量積壓，是市場(chǎng)飽和了還是“另有隱情”？

　　河南升龍置業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)張宇不同意“飽和”的說法，她認(rèn)為，鄭州商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)大量積壓，一方面原因是一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位不準(zhǔn)確，脫離市場(chǎng)需求，另一方面原因是，近一兩年，國(guó)家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，對(duì)投資需求是不小的沖擊，首付比例提高、利率上浮等房貸新政，影響了人們的投資熱情。

　　張宇說，前些年，沖著商業(yè)地產(chǎn)的高額利潤(rùn)，一些開發(fā)商“大干快上”，開發(fā)了很多商業(yè)地產(chǎn)。由于缺乏開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位出現(xiàn)偏差，產(chǎn)品嚴(yán)重脫離市場(chǎng)，導(dǎo)致大量積壓。“不過，真正定位準(zhǔn)確、后期運(yùn)營(yíng)狀況有保障的項(xiàng)目銷售都還不錯(cuò)。”張宇話鋒一轉(zhuǎn)，“去年，曼哈頓廣場(chǎng)商業(yè)賣了6億多元，均價(jià)賣到了每平方米3.5萬(wàn)元，像一層商鋪，高的賣到了每平方米7.2萬(wàn)元。銷售火爆，除了地段本身的原因，還與項(xiàng)目定位和后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)保障得力有關(guān)。”

　　鄭州國(guó)貿(mào)商業(yè)有限公司總經(jīng)理司小偉對(duì)張的觀點(diǎn)表示贊同，“鄭州商業(yè)地產(chǎn)才剛剛步入正軌，說飽和言過其實(shí)。出現(xiàn)銷售積壓的情況，主要原因是很多商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商重銷售輕管理，過多考慮經(jīng)濟(jì)收益，而忽視了商業(yè)地產(chǎn)后期的經(jīng)營(yíng)管理”。

　　產(chǎn)品定位脫離市場(chǎng)

　　鄭州商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)閑置和過剩問題，業(yè)內(nèi)普遍的觀點(diǎn)是，項(xiàng)目定位出現(xiàn)了偏差。

　　有過商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的營(yíng)銷專家高重恒表示，業(yè)內(nèi)流傳這樣一句話，住宅開發(fā)是初級(jí)階段，寫字樓開發(fā)是中級(jí)階段，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)則屬于高級(jí)階段。這句話是否有失偏頗，且不去管，但它傳達(dá)了這樣一個(gè)信息，即商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對(duì)開發(fā)商綜合開發(fā)能力的要求更高，它除了要考慮房地產(chǎn)開發(fā)的因素，還要考慮商業(yè)的因素。

　　司小偉說，鄭州許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目存在定位不準(zhǔn)的情況，有的應(yīng)該定位成區(qū)域性商業(yè)中心的項(xiàng)目，規(guī)劃的實(shí)際上是社區(qū)商業(yè)，這就必然會(huì)導(dǎo)致后期閑置，因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)不需要太大規(guī)模，而這些項(xiàng)目體量往往很大，商家在進(jìn)駐前往往很忌諱。還有一個(gè)現(xiàn)象，一些相對(duì)偏遠(yuǎn)的地方，根本不具備做區(qū)域性商業(yè)中心的條件，開發(fā)商卻把它定位成區(qū)域性商業(yè)中心，造成大量的積壓。這兩個(gè)現(xiàn)象，一個(gè)共同的原因是，沒有準(zhǔn)確定位。

　　上海知天行東方智囊營(yíng)銷策略機(jī)構(gòu)策劃部經(jīng)理王方田指出：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)需建立在一定消費(fèi)人口基數(shù)和消費(fèi)水平上，因而對(duì)市場(chǎng)基礎(chǔ)、消費(fèi)容量、消費(fèi)水平的分析顯得非常重要。許多開發(fā)商總是希望商業(yè)規(guī)模越大越好，底商越多越好，但如果一味追求規(guī)模，而忽視市場(chǎng)基礎(chǔ)的話，帶來的必然是高市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　談到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)的不同，河南升龍置業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)張宇深有感觸，“普通住宅與客戶基本上是一對(duì)一的關(guān)系，而商業(yè)地產(chǎn)則對(duì)應(yīng)著投資者、經(jīng)營(yíng)者、終端消費(fèi)者，只有把這三方的利益平衡好，商業(yè)地產(chǎn)方能久盛不衰?，F(xiàn)在，有很多開發(fā)商是從開發(fā)住宅轉(zhuǎn)過來的，不懂商業(yè)經(jīng)營(yíng)，不重視后期經(jīng)營(yíng)管理，導(dǎo)致項(xiàng)目定位和決策失誤”。

　　后期運(yùn)營(yíng)發(fā)展瓶頸

　　鄭州商業(yè)地產(chǎn)大量積壓，還與前一階段一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不佳影響了投資者的投資熱情有關(guān)。

　　河南金門面房地產(chǎn)管理顧問有限公司董事長(zhǎng)王少華告訴記者，鄭州商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)已經(jīng)到了一個(gè)瓶頸，部分采用返租方式進(jìn)行銷售的商業(yè)項(xiàng)目將面臨巨大的兌付壓力。

　　“‘包租返利’將面對(duì)投資者理性的質(zhì)疑。”王少華進(jìn)一步解釋，“已經(jīng)完工的商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入營(yíng)業(yè)期，返租則到了承兌期。”

　　建業(yè)置地廣場(chǎng)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前，為盡快實(shí)現(xiàn)銷售，開發(fā)商多承諾7%至10%不等的投資回報(bào)，將商業(yè)物業(yè)作為一種金融工具來對(duì)待，而對(duì)商業(yè)物業(yè)后期如何經(jīng)營(yíng)的問題，想得很少或者根本就沒考慮過。而國(guó)外成功的商業(yè)80%以上為持有型物業(yè)，將該物業(yè)作為奶牛，不斷地長(zhǎng)期地為持有者供應(yīng)著鮮奶。

　　“建業(yè)置地廣場(chǎng)堅(jiān)持選擇80%以上的自持物業(yè)比例，并不是要嘩眾取寵，而是真切地考慮到將來商業(yè)的后續(xù)發(fā)展，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目只有不斷‘活’下去，才能真正‘火’起來，開發(fā)商持有絕大部分的物業(yè)對(duì)這一點(diǎn)是個(gè)保證。”

　　無(wú)獨(dú)有偶，鄭州幾個(gè)賣得好的商業(yè)項(xiàng)目如鄭州國(guó)貿(mào)中心、曼哈頓廣場(chǎng)等，開發(fā)商自持物業(yè)的比例都很高。

　　中原國(guó)際小商品城副總經(jīng)理蔡忠新說，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的特性，應(yīng)該是一個(gè)長(zhǎng)線。隨著商業(yè)氛圍越來越濃厚，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)越來越提升。如果開發(fā)商資金充足，實(shí)力雄厚，拉長(zhǎng)開發(fā)鏈可以最大限度地獲得回報(bào)。另外，開發(fā)商有土地，有房產(chǎn)，并不只有銷售這一種變現(xiàn)方式，開發(fā)商完全可以采取其他變現(xiàn)的手段。

　　蔡忠新認(rèn)為，大量分割銷售，從產(chǎn)出看，開發(fā)商的決策也許沒有錯(cuò)，但是，對(duì)于投資者而言，卻往往意味著血本無(wú)歸。

　　社區(qū)商業(yè)積壓成災(zāi)

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在近年積壓的商業(yè)地產(chǎn)中，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)占了相當(dāng)大的比例。

　　據(jù)鄭州市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2002年～2007年上半年，鄭州商業(yè)地產(chǎn)共投放365.96萬(wàn)平方米，社區(qū)商業(yè)部分就投放了267.06萬(wàn)平方米，占2／3強(qiáng)。從單個(gè)項(xiàng)目來講，社區(qū)商業(yè)單個(gè)項(xiàng)目市場(chǎng)投放量由2002年的平均1萬(wàn)～2萬(wàn)平方米增加至目前的5萬(wàn)～6萬(wàn)平方米，而且一個(gè)項(xiàng)目配套建設(shè)3萬(wàn)～4萬(wàn)平方米社區(qū)商業(yè)用房的現(xiàn)象已相當(dāng)普遍。

　　蔡忠新告訴記者，目前鄭州幾乎所有的社區(qū)都建設(shè)有商業(yè)步行街或者社區(qū)商鋪，一些社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售和租賃已經(jīng)出現(xiàn)問題，同時(shí)較高的商鋪空置率開始困擾某些社區(qū)的發(fā)展。

　　司小偉告訴記者，在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位時(shí)，首先要考慮區(qū)位，考慮是做社區(qū)商業(yè)，還是區(qū)域性商業(yè)中心。這個(gè)定位會(huì)決定整個(gè)項(xiàng)目的成敗。社區(qū)商業(yè)有自身的特點(diǎn)，其能夠生存下來，有其自身的要求。一般說來，社區(qū)商業(yè)規(guī)模不能太大，因?yàn)樗鎸?duì)的消費(fèi)群體只是社區(qū)及周邊居民，而區(qū)域性商業(yè)中心面對(duì)的消費(fèi)群體更加廣泛，支撐點(diǎn)也會(huì)更多一些，所以其規(guī)模也會(huì)更大一些。而目前掌握的情況是，一些社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模明顯過大。

　　盡管河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)張進(jìn)才認(rèn)為，社區(qū)商業(yè)在未來的發(fā)展中大有可為，但如何治療社區(qū)商業(yè)“肥胖癥”成了很多開發(fā)商首先需要面對(duì)的問題。

　　理性回歸正當(dāng)其時(shí)

　　鄭州商業(yè)地產(chǎn)存在的問題，已經(jīng)引起了業(yè)界的廣泛重視。有人認(rèn)為，2008年將是鄭州商業(yè)地產(chǎn)的回歸年，也是復(fù)興年。

　　2007年最新公布的鄭州市“十一五”規(guī)劃綱要明確提出，“把鄭州建設(shè)成為全國(guó)重要的現(xiàn)代物流商貿(mào)城市”，這給本身“商”氣十足的鄭州帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。當(dāng)前，隨著二七核心商圈全面改造，以及第四代商業(yè)業(yè)態(tài)Shopping Mall、社區(qū)商業(yè)等引入鄭州，鄭州的商業(yè)業(yè)態(tài)面臨全面的升級(jí)換代。丹尼斯、沃爾瑪、家樂福、大商新瑪特、華潤(rùn)萬(wàn)家等國(guó)內(nèi)外大型商業(yè)企業(yè)在鄭州強(qiáng)勢(shì)布點(diǎn)，使鄭州商業(yè)面臨空前的大變局。而城市化進(jìn)程的加快，也有力地拉動(dòng)著鄭州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。在城市新市中心、新舊城區(qū)接合部以及城市人口相對(duì)稠密的地區(qū)，一些區(qū)域性商業(yè)中心和次級(jí)商業(yè)中心正在形成。

　　盡管發(fā)展機(jī)遇多多，但蔡忠新認(rèn)為，鄭州商業(yè)地產(chǎn)前期暴露的問題，如果得不到有效解決，必然會(huì)影響到鄭州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　值得慶幸的是，在有了前車之鑒后，鄭州商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商變得越來越理性，決策科學(xué)性大大提高。采訪中，記者了解到，許多代表新興商業(yè)勢(shì)力的開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)上顯得更為理性和謹(jǐn)慎。以濱水帶·圣菲城商業(yè)街為例，開發(fā)商在項(xiàng)目上馬前，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)一流的商業(yè)顧問公司現(xiàn)場(chǎng)考察，并力圖在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，實(shí)行招商先行。

　　而訂單式銷售的萬(wàn)達(dá)模式，也越來越多地被運(yùn)用到省會(huì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中。張宇告訴記者，從2006年5月開始，升龍便開始與沃爾瑪、國(guó)美等一流的商家洽談，完全按照商家的口味度身定做產(chǎn)品，這種訂單式銷售的模式取得了成功。更為重要的是，在與沃爾瑪?shù)暮献髦?，升龍獲得了經(jīng)驗(yàn)，也得到了這些品牌商家的認(rèn)可?，F(xiàn)在，升龍與這些品牌商家已經(jīng)結(jié)盟，升龍的項(xiàng)目走到哪里，這些商家就會(huì)跟到哪里。

　　而過去重前期輕后期的運(yùn)作方式，現(xiàn)在已經(jīng)得到了很大改變，很多大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的自持比例，提高到了從未有過的高度。而不顧實(shí)際，盲目定位的狀況也有了很大的改變。

　　種種跡象表明，省會(huì)商業(yè)地產(chǎn)正在向理性回歸。

　　2008年鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)誰(shuí)是最大的贏家？或許司小偉的一句話“最優(yōu)的區(qū)位、最優(yōu)的項(xiàng)目、最優(yōu)的開發(fā)商會(huì)有最好的發(fā)展”，是對(duì)這一問題的最好解答。