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　　當(dāng)王石的“拐點(diǎn)論”還在影響市場時(shí)，一向低調(diào)的長沙萬科高調(diào)解讀萬科年報(bào)，并首度發(fā)布了其長沙戰(zhàn)略：3年內(nèi)在建或在售項(xiàng)目達(dá)到8-10個(gè)，市場規(guī)模進(jìn)入長沙前三甲，成為長沙房地產(chǎn)市場的領(lǐng)跑者。

　　經(jīng)歷了2007年戲劇性表演的長沙樓市，正在迎來有喜有憂的調(diào)控年，萬科的發(fā)聲，無疑讓市場多了一個(gè)新的判斷。

　　3月24日，2007萬科集團(tuán)年報(bào)解讀暨長沙萬科發(fā)展戰(zhàn)略新聞發(fā)布會在喜來登大酒店舉行，長沙萬科總經(jīng)理吳曉勇、總經(jīng)理助理李興亞等高管參加，現(xiàn)身會場的還有萬科集團(tuán)首席研究員、董事會辦公室主任譚華杰。

　　“我們今年在建的項(xiàng)目將達(dá)到3個(gè)，3年內(nèi)在建或在售項(xiàng)目達(dá)到8-10個(gè)，市場規(guī)模進(jìn)入長沙前三甲，成為長沙房地產(chǎn)市場的領(lǐng)跑者。”李興亞的發(fā)言引發(fā)了會場內(nèi)短暫的騷動(dòng)。

　　判斷：長沙升級為戰(zhàn)略市場

　　在多個(gè)城市主動(dòng)降價(jià)的沖擊波仍在回蕩的時(shí)候，萬科又高調(diào)發(fā)布其長沙公司發(fā)展目標(biāo)，意味著什么呢？據(jù)記者了解，目前長沙萬科并沒有大的拿地動(dòng)作。譚華杰認(rèn)為，萬科前段時(shí)間發(fā)表的觀點(diǎn)，并不是認(rèn)為房價(jià)將從快速上漲走向快速下降的拐點(diǎn)，而是從過快上漲到理性調(diào)整。這與萬科長期看好房地產(chǎn)前景并不矛盾。

　　據(jù)了解，長沙在萬科的判斷中已由機(jī)會市場升級為戰(zhàn)略市場，發(fā)生了根本性的變化。譚華杰認(rèn)為這種變化是基于長沙的潛力：長沙是區(qū)域性的中心城市，是未來發(fā)展?jié)摿ψ詈玫膬?nèi)陸中心城市。

　　他也承認(rèn)，“幾年前，萬科不太看好內(nèi)地市場。但今年的長沙萬科，這是標(biāo)志性的一年。”根據(jù)長沙萬科的布局，今年進(jìn)入銷售的項(xiàng)目除了有萬科·西街庭院(西街花園的三期)外，另外還將添兩新項(xiàng)目，一個(gè)是位于瀏陽河畔的41萬平方米的萬科·金域藍(lán)灣，以及位于韶山南路的精裝修高層項(xiàng)目萬科·金色家園，而金域系列產(chǎn)品和金色家園系列產(chǎn)品都是萬科成熟產(chǎn)品，在一線城市取得了成功。

　　而且，新項(xiàng)目中將實(shí)踐全面家居解決方案，另外，將引進(jìn)萬科物管，目前長沙萬科物管已經(jīng)掛牌成立。

　　策略：低利潤、高周轉(zhuǎn)、大回報(bào)

　　2008年，對于長沙萬科是標(biāo)志性的一年，萬科由單項(xiàng)目操作轉(zhuǎn)向多項(xiàng)目操作。有關(guān)長沙萬科價(jià)格走向以及拿地問題引發(fā)了業(yè)界關(guān)注。對此，長沙萬科總經(jīng)理吳曉勇給予了解答。他認(rèn)為長沙萬科將秉承隨行就市原則。“萬科盈利不是土地增值的利率，而是房屋制造創(chuàng)造價(jià)值，我們是基于資金的周轉(zhuǎn)率下的合理利潤。”

　　據(jù)了解，在萬科的全國戰(zhàn)略中，強(qiáng)調(diào)的是資金的周轉(zhuǎn)率。萬科每年年末的土地儲備都小于后兩年的開發(fā)量，但是這并沒有阻止萬科的快速發(fā)展。吳曉勇打了個(gè)比方：假如以10塊錢的投入，別人可以賺5塊，萬科可能選擇3塊，但是同樣的時(shí)間內(nèi)萬科可以賺兩個(gè)3塊，加起來超過5塊。

　　這種模式也體現(xiàn)在萬科的拿地方式上，萬科喜歡拿二手地，首先是社會價(jià)值在于可以盤活存量土地，滿足萬科高周轉(zhuǎn)率、低利潤率的要求，而且二手地有利于萬科，對項(xiàng)目的運(yùn)營和資金周轉(zhuǎn)有利。吳曉勇強(qiáng)調(diào)：長沙萬科堅(jiān)決不囤地，不捂盤，盤活土地、快速開發(fā)。

　　面對前段時(shí)間，有關(guān)萬科降價(jià)沖擊市場，吳曉勇表示，理性調(diào)整不是降價(jià)，而是心態(tài)問題，房價(jià)并不重要，心態(tài)是一個(gè)整體性的事件，而價(jià)格是個(gè)個(gè)體事件，每個(gè)公司都有差異，從購房者而言，要更加慎重，要更加分析性價(jià)比，從目前的數(shù)據(jù)來看，萬科90%以上業(yè)主都是自主型購房者，這就是一種理性的狀態(tài)。

　　針對長沙市場，吳曉勇表示，去年前三季度火爆，年底宏觀調(diào)控發(fā)揮作用，一條理性調(diào)控大道已經(jīng)非常清晰，長沙萬科也必須回歸市場邏輯起點(diǎn)，站穩(wěn)腳跟。

　　[相關(guān)鏈接]萬科躋身全球最大住宅企業(yè)

　　本報(bào)長沙訊3月21日，萬科企業(yè)股份有限公司公布2007年年報(bào)。報(bào)告顯示，2007年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入355.3億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤48.4億元，同比分別增長98.3%和110.8%，成為國內(nèi)首家突破500億的住宅開發(fā)企業(yè)。

　　萬科集團(tuán)首席研究員、董事會辦公室主任譚華杰指出，2007年底萬科開工的840萬平方米，加今年新拿地項(xiàng)目，預(yù)計(jì)今年萬科開工面積達(dá)到1000萬平方米。2007年萬科共銷售住宅4.8萬套，銷售套數(shù)位居世界首位，已經(jīng)躋身全球最大的住宅企業(yè)行列。

　　對于行業(yè)和公司的前景，公司董事會主席王石充滿信心。他表示，萬科對行業(yè)的判斷從未動(dòng)搖過。當(dāng)前市場從過熱向理性的回歸，不僅不會影響到行業(yè)的成長，反而有助于行業(yè)獲得更加穩(wěn)定健康的發(fā)展環(huán)境，順應(yīng)這一趨勢的企業(yè)，將獲得更為廣闊的成長空間。