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　　每一次調(diào)整，都意味著弱者和劣質(zhì)勢(shì)力的淘汰，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，則面臨一場(chǎng)全新的洗牌。在這個(gè)早春三月，一次樓市趨勢(shì)調(diào)查正悄然展開……

　　“拐點(diǎn)論”激辯喧囂未散，第二套房貸的爭(zhēng)議方興未艾。“市場(chǎng)”，這個(gè)既有形又無(wú)形的“魔方”左右著消費(fèi)、錢袋、家庭、婚姻和人們的期望。

　　萬(wàn)科率先打折之風(fēng)波及樓市，地產(chǎn)開發(fā)巨頭的“春季攻勢(shì)”從最傳統(tǒng)的招數(shù)——“打折”開始，是否能結(jié)束于紅火的成交量，目前來(lái)看，難以定論。因?yàn)橐远嗄甑臉鞘酗L(fēng)向標(biāo)“春季房展”透露的信息來(lái)判斷，樓市多空力量的對(duì)決最終將趨于平衡。

　　不消說(shuō)，觀察市場(chǎng)多年的理性購(gòu)房者已經(jīng)漸漸對(duì)“打折”這招系統(tǒng)性“免疫”。促成買單的推動(dòng)力，更可能來(lái)自于地產(chǎn)企業(yè)的“內(nèi)功”，而不僅僅是依靠讓利的“花活”。

　　每一次調(diào)整，都意味著弱者和劣質(zhì)勢(shì)力的淘汰，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，則面臨一場(chǎng)全新的洗牌。在這個(gè)早春三月，一次樓市趨勢(shì)調(diào)查正悄然展開……

　　分析樓市，無(wú)論業(yè)內(nèi)或者業(yè)外多習(xí)慣采用區(qū)域劃分法。讀者所熟知的包括以環(huán)形高架道路劃分的內(nèi)環(huán)區(qū)域、中環(huán)區(qū)域和外環(huán)區(qū)域。另外一種劃分，即以板塊來(lái)劃分，上海樓市可以細(xì)分為100余個(gè)板塊。每個(gè)板塊的價(jià)格走勢(shì)、交通規(guī)劃、新盤和老樓盤的供應(yīng)成為研究房產(chǎn)發(fā)展規(guī)律和廣大購(gòu)房者置業(yè)的絕好參考樣本。

　　本次趨勢(shì)調(diào)查，即選擇了內(nèi)環(huán)內(nèi)、黃浦江畔的南外灘板塊，因?yàn)樗莻鹘y(tǒng)居住區(qū)核心內(nèi)，新興濱江勢(shì)力的代言者；又選取了閔行古美板塊，因?yàn)樗擒壍垒椛鋮^(qū)域的典型化身。

　　這是一次有趣的比對(duì)，也是一次客觀、貼近民生的調(diào)查，更是一次置業(yè)的公正建議。從中，相信大家可以尋求到一些了解樓市趨勢(shì)的簡(jiǎn)單方法論。

　　樓市趨勢(shì)調(diào)查之1

　　南外灘異軍突起

　　隨著外灘一體化工程的逐步實(shí)施和2010年世博會(huì)的臨近，南外灘又再次成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。而今年上半年，即將開盤的上海灘花園和浦江公館則成為最大的亮點(diǎn)。“較之其他濱江板塊，南外灘濱江板塊的價(jià)值顯然被低估了，”戴德梁行住宅部董事伍惠敏坦言，“而處于外灘一體化工程和世博的利好輻射下，南外灘前景相當(dāng)看好。”

　　內(nèi)環(huán)供求矛盾

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2008年到2010年，上海商品房竣工規(guī)模依次為2800萬(wàn)平方米、2600萬(wàn)平方米和2700萬(wàn)平方米，而根據(jù)上海每年約3300萬(wàn)平方米的新建商品房銷售規(guī)模預(yù)測(cè)，未來(lái)三年上海新建商品房將仍然處于嚴(yán)重短缺現(xiàn)狀。

　　其中，內(nèi)環(huán)內(nèi)的供求矛盾則更加突出。數(shù)據(jù)顯示，2006年和2007年內(nèi)環(huán)內(nèi)的供求比分別為0.87：1和0.53：1。另一方面，內(nèi)環(huán)內(nèi)的成交均價(jià)卻由2006年一季度的17995元/平方米提升到2007年第四季度25813元/平方米，漲幅高達(dá)43%。

　　以靜安區(qū)為例，其代表樓盤靜安豪景在近半年里價(jià)格始終在不斷攀升，目前3.6萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米的單價(jià)也依舊飽受追捧。另外，在2月份市場(chǎng)一度出現(xiàn)降價(jià)銷售的不景氣情況下，東海園依然成交了30多套，其地處北靜安板塊，無(wú)論從產(chǎn)品品質(zhì)出發(fā)，還是地段和周邊配套，3萬(wàn)元/平方米以上的價(jià)格著實(shí)得到了市場(chǎng)認(rèn)可。

　　再以境外客較多的虹橋古北板塊為例，區(qū)域中的代表樓盤皇家花園和御翠豪庭的成交價(jià)都達(dá)到了4萬(wàn)元/平方米以上的價(jià)格，而成交客戶中境外客人都占據(jù)到50%以上的比例。這些買家看中的除了產(chǎn)品本身的品質(zhì)之外，更多的還是無(wú)形的地塊價(jià)值。

　　被低估的價(jià)值

　　在靜安、古北等市中心板塊都已經(jīng)開始缺乏發(fā)展空間的時(shí)候，黃浦區(qū)還有一個(gè)價(jià)值至今仍然被低估的區(qū)域——南外灘濱江板塊。當(dāng)一江之隔的陸家嘴濱江板塊出現(xiàn)叫價(jià)13萬(wàn)元/平方米、北外灘出現(xiàn)叫價(jià)6萬(wàn)-10萬(wàn)元/平方米、同屬于世博輻射區(qū)的新天地板塊出現(xiàn)售價(jià)10萬(wàn)元/平方米的高端物業(yè)時(shí)，南外灘的房?jī)r(jià)卻仍處于每平米3.2萬(wàn)元/平方米的階段。

　　南外灘濱江板塊位于外灘風(fēng)貌區(qū)和世博會(huì)址之間，規(guī)劃建設(shè)成為集文化娛樂(lè)、金融貿(mào)易、旅游休閑、生態(tài)居住為一體的繁華區(qū)域。從外灘濱江板塊的發(fā)展歷程以及現(xiàn)狀來(lái)看，波瀾不驚的南外灘樓市地位開始逐步轉(zhuǎn)變。較之其他濱江板塊，南外灘更具有濃厚的歷史價(jià)值和人文背景，而其與外灘、世博左右逢源的獨(dú)特位置優(yōu)勢(shì)，更是前兩大板塊所不能超越的最大熱點(diǎn)。未來(lái)區(qū)域價(jià)值在規(guī)劃利好中將被重新評(píng)估，前景頗為看好。

　　隨著2010年的世博盛會(huì)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)、外灘一體化改建工程的正式啟動(dòng)，處于世博和外灘兩大輻射圈的南外灘板塊發(fā)展濱江高檔居住區(qū)的輪廓已經(jīng)初顯，正逐漸挑起“外灘源”的大梁。

　　開發(fā)商競(jìng)逐

　　目前，已經(jīng)有華潤(rùn)集團(tuán)、綠城集團(tuán)、中建集團(tuán)等品牌開發(fā)商進(jìn)駐南外灘濱江板塊，南外灘董家渡地區(qū)將建為濱江高檔住宅板塊的規(guī)劃正在逐步實(shí)現(xiàn)。

　　從項(xiàng)目上看，無(wú)論新秀浦江公館、即將收官的上海灘花園還是已經(jīng)售罄的金外灘花園，都是擁有一線江景的高品質(zhì)項(xiàng)目。尤其是即將于上半年上市的浦江公館項(xiàng)目，還未開盤就已經(jīng)積累了相當(dāng)?shù)娜藲狻?/p>

　　盡管目前南外灘作為頂級(jí)物業(yè)的板塊配套還不是很完善，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，如果規(guī)劃順利完成，假以時(shí)日此地價(jià)值必將像陸家嘴等濱江板塊一樣崛起。“除了可以利用稀缺景觀資源、規(guī)劃、生活配套等之外，還可以更多合力塑造提升樓盤綜合品質(zhì)，充分挖掘區(qū)域升值潛力，進(jìn)一步提升板塊的市場(chǎng)認(rèn)知度，縮小與其他外灘濱江板塊的價(jià)值差距。”伍惠敏說(shuō)。

　　樓市趨勢(shì)調(diào)查之2

　　古美樓市堅(jiān)挺上揚(yáng)

　　隨著市場(chǎng)觀望的加劇，筆者認(rèn)識(shí)的媒體從業(yè)人員李瞻考慮出手買房了。當(dāng)他坐著軌道一號(hào)線，來(lái)到南方商城附近的古美地區(qū)，準(zhǔn)備進(jìn)行著自己的淘房計(jì)劃之時(shí)，卻“郁悶”地發(fā)現(xiàn)，古美的房子還是如此“高價(jià)”。不僅如此，前些天在網(wǎng)上看中的兩套位于古美的次新物業(yè)也已被人捷足先“摘”。

　　李瞻的疑問(wèn)來(lái)了，“樓市打折、二手房松動(dòng)”，不時(shí)聽說(shuō)的“利空”信息似乎與古美樓市并不沾邊，那么，究竟是什么，使古美樓市能夠在如今略顯慘淡的樓市之中，還能持續(xù)保持堅(jiān)挺呢？

　　從基本面來(lái)看，便利的生活配套及交通配套、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)扎堆集結(jié)、稀缺的新房供應(yīng)，這些能夠保持樓市“堅(jiān)挺”的元素，古美地區(qū)確實(shí)一個(gè)都不少。

　　示范區(qū)魅力

　　早在上世紀(jì)90年代初，緊鄰徐匯區(qū)的古美板塊就已成為了閔行乃至整個(gè)上海市重點(diǎn)住宅開發(fā)區(qū)域。

　　根據(jù)閔行區(qū)的住宅發(fā)展規(guī)劃，古美地區(qū)是同位于春申、七寶兩大板塊的示范型居住區(qū)。在古美，這個(gè)現(xiàn)代化示范居住區(qū)的新建商品房面積將達(dá)到240萬(wàn)平方米，其中細(xì)分有龍茗與古龍兩大居住板塊。前者以金匯豪庭這類樓盤為代表，小高層融合低密度住宅為主。后者以融合小高層、高層、多層及獨(dú)立別墅于一體的多元化居住為特色，突出板塊的現(xiàn)代化和高品質(zhì)。江南星城、蔚藍(lán)城市以及剛?cè)胧械臇|苑古龍城二期“古龍·尚居”等是該板塊的代表樓盤。

　　目前，古美示范居住區(qū)已經(jīng)完成了超過(guò)150萬(wàn)平方米的住宅開發(fā)量，其區(qū)域多元化配套已十分完善和成熟。地理位置上，其處于中外環(huán)間，閔行南七寶體育公園板塊的東側(cè)，因此，配套跨域大，且豐富多樣，如南方商城、家樂(lè)福、麥德龍、百安居、古美實(shí)驗(yàn)中學(xué)等就近配套加上西側(cè)的閔行體育公園、銀七星滑雪場(chǎng)等鄰近配套。

　　次新房倒置

　　東苑、城開、中星，眾多上海本土樓盤品牌在古美地區(qū)開發(fā)了大量的商品房，這使得古美地區(qū)的，品質(zhì)相當(dāng)不錯(cuò)，重要的是，市場(chǎng)需求長(zhǎng)期旺盛，因此樓市向來(lái)保持堅(jiān)挺。

　　萬(wàn)源城在去年2月首度開盤時(shí)，其10000元／平方米的開盤均價(jià)便引來(lái)議論紛紛，認(rèn)為價(jià)錢太高。如今，萬(wàn)源城的房源價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了13000元／平方米，主要是面積在135平方米左右的三房和170平方米左右的四房。

　　新時(shí)代富嘉花園最近推的一批房源價(jià)格也已上升到了14000元／平方米，粗略計(jì)算，兩房總價(jià)就已接近150萬(wàn)元。

　　此外，由于古美板塊內(nèi)在售新房較少，而且次新房源位置普遍要比新房略好，因此，古美區(qū)域內(nèi)次新房與新房會(huì)出現(xiàn)一定的倒置狀況。

　　位于龍茗路顧戴路附近的江南星城目前的二手房單價(jià)普遍達(dá)到了14000—15000元/平方米。毗鄰蓮花路地鐵站和南方商城的南方城是古美地區(qū)價(jià)格相對(duì)最高的房源，目前次新二手房的成交單價(jià)達(dá)到了16000—17000元／平方米左右。

　　老上海移民

　　古美板塊如今吸引了來(lái)自上海市區(qū)的“老上海人”以及一些在漕河涇等園區(qū)內(nèi)工作的“新上海人”的置業(yè)青睞，可謂是新一代的“移民板塊”。

　　這其中，“老上海人”的客群基礎(chǔ)相對(duì)較為穩(wěn)定，這些“老上海人”大多是從長(zhǎng)寧、徐匯、閔行其他地段等搬遷而來(lái)，主要是一些有著剛性婚房需求與改善型需求的人士，就經(jīng)濟(jì)實(shí)力而言，這些自住客要買徐家匯等市中心地區(qū)房源還有差距，所以不少人就選擇了閔行區(qū)最靠近市中心的古美板塊。

　　目前，顧戴路美食一條街已經(jīng)小有氣候，在晚間經(jīng)常是燈火輝煌、熱鬧非凡；龍茗路商業(yè)街的改造計(jì)劃略晚于顧戴路，但現(xiàn)在店鋪已經(jīng)基本開業(yè)，沿街商鋪更為居民提供了休閑、娛樂(lè)的便利。

　　目前，古美樓市的新房主要集中在萬(wàn)源城、古龍尚居、新時(shí)代富嘉等，其中，萬(wàn)源城在今年下半年還將有新的公寓房源推市，而后兩者的推盤量則相對(duì)較小。因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，古美地區(qū)的新房還將保持一定的稀缺性。