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　　2007年是深圳近年住宅市場波動最大的一年，銀行房貸收緊，市場成交從上半年的一度火紅轉(zhuǎn)而進入下半年的觀望期，成交持續(xù)走低。另一方面，房價則一路飆升，8月更是逆市上漲，達到全年的最高點，市場呈現(xiàn)買賣雙方僵持的局面。

　　市場供應(yīng)：住宅供應(yīng)逐年遞減龍崗?fù)票P量居首位

　　據(jù)深圳國土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)上公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2007年商品住宅批準預(yù)售面積為589萬平方米，供應(yīng)量同比下降15%，批準預(yù)售總套數(shù)也相應(yīng)出現(xiàn)減少，同比下降15%，只有60380套。供應(yīng)面積的大幅度縮減延續(xù)了2004年以來供應(yīng)放緩的規(guī)律，而2007年部分開發(fā)商捂盤惜售也是主要原因之一(見表1)。

　　在各區(qū)住宅的供應(yīng)量上(見表3)，特區(qū)外供應(yīng)面積占據(jù)了全市總量的69%，其中，龍崗區(qū)以227萬平方米的供應(yīng)面積超越寶安區(qū)成為全市供應(yīng)之首，特別是在11月，當月供應(yīng)面積高達28萬平方米。寶安的中心區(qū)由于2006年大量樓盤的集中入市，造成了07年片區(qū)住宅供應(yīng)一度減少，從而造就了以富通城、檳城西岸等樓盤為代表的西鄉(xiāng)“泛中心居住區(qū)”的興起。在特區(qū)內(nèi)，值得一提的是，南山區(qū)在此階段的供應(yīng)套均面積達到137平方米，主要原因在于中信紅樹灣四期、蘭溪谷二期、純水岸四期、御景東方東堤園為代表的豪宅產(chǎn)品入市帶動而成。

　　市場需求：觀望氛圍濃厚成交持續(xù)下降

　　據(jù)深圳國土資源和房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)顯示，2007年全市住宅銷售面積達500萬平方米，同比下跌達29%。從全年成交走勢中可以看出(見表2)，自7月以來，全市成交量逐步下滑，其中10月環(huán)比跌幅最大，達46%，11月單月成交量僅為15萬平方米創(chuàng)2007年單月成交量的新低，日均成交套數(shù)為55套。

　　全年特區(qū)外商品住宅成交總量達339萬平方米，占全市成交總量的67%，其中寶安區(qū)以176萬平方米的成交量再居各區(qū)首位，該區(qū)成交量主要集中在上半年，上半年成交面積占全年成交總量的71%，達125萬平方米。上半年市場一直紅火，使得大部分入市的樓盤都取得較好的銷售成績，如深業(yè)•新岸線二期、幸福海岸、星河丹堤、金地梅隴鎮(zhèn)等，其中寶安中心區(qū)、西鄉(xiāng)和龍華均成為了市場熱點。龍崗區(qū)成交面積為162萬平方米，同比下降16%，龍崗區(qū)在07年的供需關(guān)系中還有50萬平方米的住宅面積未被市場消化，其中主要的原因在于全區(qū)有18個樓盤近61萬平方米的供應(yīng)入市時剛巧遇上了樓市的低迷時期，銷售進度緩慢。各區(qū)的成交量除鹽田區(qū)比去年稍微增加外，其他各區(qū)均為下跌。在各區(qū)中，南山和龍崗由于大量豪宅樓盤的入市及下半年推盤量增大，均呈現(xiàn)往年少見的供過于求現(xiàn)象。

　　房價逆市走高年末定價漸趨理性

　　2007年房價還是延續(xù)了2006年的漲勢一路高走，全市住宅的成交均價達13370元/平方米，同比上漲了45%。1-4月全市成交均價還保持在11000元/平方米左右，但自5月開始，成交均價上漲至14180元/平方米，環(huán)比漲幅達26%。其中，5月各區(qū)房價均出現(xiàn)較大幅度的增長，一向被視為房價洼地的龍崗區(qū)也沖破萬元大關(guān)，成交均價達12257元/平方米，環(huán)比增長44%。5月房價大幅增長的原因在于當月各區(qū)入市樓盤中，高檔樓盤絡(luò)繹推出，如公園大地別墅區(qū)、星河丹堤、圣莫麗斯、金地梅隴鎮(zhèn)等，在這些高端產(chǎn)品的價格帶動下，其他新入市樓盤紛紛提高銷售價格，使得當月成交價格一直飆升，南山區(qū)更由于大量豪宅的入市，環(huán)比增幅高達71%；6月在西鄉(xiāng)片區(qū)及其他片區(qū)樓盤的發(fā)力下，價格繼續(xù)高走，10月創(chuàng)下成交均價的最高點17350元/平方米。

　　在8-12月期間入市的項目普遍銷售情況均不容樂觀，使得開發(fā)商定價漸趨理性，從而在低迷時期呈現(xiàn)逆市飄紅，如依山郡二期第2批、大山地以及萬科金域東郡的“低價策略”均贏得較好的銷售。環(huán)顧成交面積及成交均價可見，自8月開始全市成交量出現(xiàn)大幅下滑，一直持續(xù)到11月，但在成交均價上則逆市上漲，主要原因在于開發(fā)商對樓市的過度樂觀及忽略了購房者的實際購買力，加上“第二套住房首付提高至四成”政策出臺，銀行緊縮房貸，也對市場造成了較大的制約。

　　各項目加大營銷推廣力度

　　隨著房價的攀升以及下半年樓市觀望氣氛愈加濃厚，2007年入市的項目紛紛采取高調(diào)入市的策略，抓緊時機大力策劃推廣活動，如西鄉(xiāng)片區(qū)樓盤，紛紛打著“泛中心區(qū)”的旗號高舉高打，并通過“CLD中央居住區(qū)”的概念造勢引導(dǎo)購房者接受，達到高價入市的目的；富通城邀請著名主持人胡一虎、曾子墨通過論壇形式達到項目間接宣傳的效果；金泓•凱旋城借營銷中心開放之機，通過“移民與海”城市大型文化活動打下入市前的營銷前奏等；桑泰•丹華府舉行名流品酒會、美酒美食梅隴鎮(zhèn)、龍園意境世模小姐巡游等營銷活動等接踵而來。近期大部分樓盤也紛紛將客戶群鎖定為自住客，針對自住客的營銷手段逐漸增多，例如贈送禮品、回饋打折等等，而且在價格上面，開發(fā)商也是一再斟酌，務(wù)求與自住客戶達成心理一致。

　　市場熱點：市場氛圍逆轉(zhuǎn)，買家漸占主導(dǎo)地位

　　樓市在地產(chǎn)新政的宏觀調(diào)控下，市場逐漸呈現(xiàn)出觀望的氣氛。銀根緊縮的政策直接遏止了地產(chǎn)的投資投機行為，另外，房貸政策中界定“第二套住房”的條款也將成為迫使投資客紛紛離場的原因之一。第四季樓市買賣市場的主導(dǎo)者逐漸由賣家轉(zhuǎn)變成買家，新近開盤的項目在營銷活動中主要的訴求對象從投資客戶轉(zhuǎn)向自住客戶，而在成交市場中由于首次置業(yè)的客戶支付能力有限，對價格更加敏感。高價高折扣成為市場的主流現(xiàn)象。

　　金融調(diào)控地產(chǎn)命脈

　　宏觀——央行年內(nèi)10次上調(diào)存款準備金率

　　調(diào)整存款準備金率是傳統(tǒng)的三大貨幣政策工具之一，通常是指中央銀行強制要求商業(yè)銀行按照存款的一定比率保留流動性。2007年12月25日央行在去年年內(nèi)第10次上調(diào)人民幣存款準備金率，調(diào)整后，普通存款類金融機構(gòu)將執(zhí)行14.5%的存款準備金率標準，該標準創(chuàng)20余年歷史新高。而上調(diào)旨在加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長。

　　微觀——加息遏止投機需求

　　2007年從3月18日首次加息至今已連續(xù)6次加息，5年期以上的住房貸款基準利率由年初的7.11%增至7.83%。持續(xù)加息造成貸款買房成本增加，對自住和投資需求的客戶已產(chǎn)生一定的抑制影響，而且新買房的客戶都盡量選擇更高首付，而對于部分多套持有的投機客戶則是帶來沉重的打擊。另外，2007年12月21日第六次加息中并沒有上調(diào)五年期以上的貸款利率的現(xiàn)象如僅從房地產(chǎn)方面進行分析，此次加息的調(diào)控的對象由購房者轉(zhuǎn)向了短期貸款的地產(chǎn)開發(fā)商。

　　土地市場從雙限到五限

　　從2007年9月11日拍賣的首宗“雙限”土地的成功出讓到2008年元月的“五限”土地的掛牌招拍可以看出土地出讓市場中土地出讓形式的變化。從其中“五限”土地的限制內(nèi)容(限開發(fā)企業(yè)、限銷售對象、限銷售價格、限轉(zhuǎn)讓、限套均面積)中分析，所限制的內(nèi)容主要針對2007年樓市中的主要矛盾，其中，限制銷售價格不排除是政府部門對片區(qū)市場的指導(dǎo)價。