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　　創(chuàng)輝事件之后，樓市最火的問題莫過于限價房。保利西子灣挾“限價先鋒”之印，以“最高6500元/平方米，最低6500元/平方米”的定價創(chuàng)舉發(fā)兵樓市，首批800多套房源引來3000多市民搖珠申購，盛況空前。不料“半路殺出了個程咬金”，時代糖果以4880元/平方米起的低價吊足了市場的胃口，更得理不饒人地以“不限戶籍、收入、年齡”的宣傳在報紙上大賣廣告，引發(fā)了大眾“限價房是否真的便宜”的討論，這不免讓有關(guān)方面感到有點尷尬。

　　在限價房政策推出之初，我就曾指出這個看似市場又帶很濃行政計劃色彩的限價房身份復(fù)雜，而且角色尷尬，恐怕將來會引發(fā)一系列的問題。而在金沙洲限價地所限的房價比當時的市場價還高的時候，面對一些人“限價房是限房價還是抬房價”的質(zhì)疑，有關(guān)部門曾特意發(fā)文聲明未來金沙洲的樓價將會怎樣，表明限價房的定價有理有據(jù)。事情的發(fā)展似乎也確實如此，在此之后，由于樓價一路飆升，有關(guān)部門的“先見之明”很快被市場所認證，并得到了部分媒體的褒獎。然而市場風云變換，由房貸新政策引發(fā)的市場寒流在去年第四季度突然到來，在前所未有的觀望氣氛下，一、二手樓價雙雙下挫，前三季度“地王頻出”的土地出讓市場第四季度甚至出現(xiàn)了“流拍”、“底價出讓”的罕有現(xiàn)象，不能不讓人重新審思當初限價房的定價機制是否合理。

　　大膽猜測，在制定政策之初，政策的制定人對樓市的預(yù)期也許與開發(fā)商別無兩樣，都認為樓價還會繼續(xù)向上走，所以要推出限價房，而且不能限得太厲害(因為限價房與法定的經(jīng)濟適用房等保障性用房不同，是提供給“夾心階層”的)。這就意味著，有關(guān)部門在推出限價地的時候就要對將來的市場做出準確的判斷，否則等到開發(fā)商按照政府給的指導(dǎo)價用“最大的成本代價”拿下地塊，等到開發(fā)完的時候如果樓價漲得比政府預(yù)想的還要厲害倒也不怕，最多嘟嘟嘴一律按最高限價賣平息心里的不平衡；但若是開發(fā)完的時候樓價突然下跌到政府的預(yù)期之下，甚至與普通商品房相比限價房的價格變得不再便宜，不知道對購買人有諸多限制條件的限價房競爭起來能有幾分勝算呢？要知道，除非開發(fā)商一開始就對困難做足了準備，否則按最高限價拿下的土地成本已經(jīng)決定了其價格不可能下調(diào)到哪里去。也許現(xiàn)在我們應(yīng)該慶幸，至少從目前來看樓價還沒有大的下跌，即使有時代糖果的狙擊，保利西子灣綜合價格和地理位置在其性價比上還是有一定的吸引力。但是，我們顯然不能就此高枕無憂。

　　如何才能解決限價房的隱憂呢？參照香港的“公屋”模式也許我們會有更明確的答案。按照“公屋”模式，政府按照每年的土地收益的一定比例進行公屋/限價房建設(shè)，再根據(jù)各個年份建房的成本以及居民收入水平制定出“保本微利”的價格，不僅穩(wěn)定房價的作用更加得力，也完全不會有今天限價房的尷尬。問題在于，政府是否愿意給現(xiàn)時不像市場不是行政的限價房一個明確的“公屋”名分。做這個決定并不容易，當投資主體由開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)檎?，現(xiàn)有的限價房模式就幾乎要推倒重來，中間涉及的那筆帳不是輕易能算清的。

　　但是，除非政府能夠一直成功地扮演市場先知者的角色，否則限價房要想擺脫“角色尷尬引發(fā)價格尷尬”的隱憂，似乎已別無他途。