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　　“限外”不單單阻礙了內(nèi)地房企的“出國(guó)潮”，政策頻繁出臺(tái)的背景之下，外資在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張的腳步，也終于停緩了下來(lái)。僅在北京、上海等一線城市，去年下半年以來(lái)外資收購(gòu)案例明顯現(xiàn)減少。

　　去年7月，風(fēng)傳許久已被韓國(guó)基金mirae相中的上海華旭廣場(chǎng)項(xiàng)目，收購(gòu)交易最終卻不了了之。雖然坊間推測(cè)可能是開(kāi)發(fā)商“態(tài)度有變”，但仍然有人指點(diǎn)，由于根據(jù)相關(guān)規(guī)定，方案上報(bào)至商務(wù)部之后卻遲遲無(wú)法獲得批復(fù)，最后由開(kāi)發(fā)商自己持有和招商的舉措，實(shí)際上是不得已而為之。

　　此外，早在去年5月份便披露的上海盧灣區(qū)“淡水灣花園”的收購(gòu)案例，雖然根據(jù)公開(kāi)計(jì)劃，收購(gòu)之后的裝修會(huì)于9月份完成，并隨之以服務(wù)式公寓形式對(duì)外出租，但此后的發(fā)展步驟并未能如期完成。披露收購(gòu)計(jì)劃之后2個(gè)月，意向收購(gòu)方永興國(guó)際(行情,資訊,評(píng)論)(0621.HK)便公告宣稱，由于未能就買(mǎi)賣(mài)該物業(yè)獲得相關(guān)政府機(jī)構(gòu)簽發(fā)批文，且物業(yè)收購(gòu)協(xié)議并未能如約完成，因此“終止買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”。

　　而這些只是冰山一角。對(duì)于外資投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，從去年下半年開(kāi)始，投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“黃金歲月”已經(jīng)一去不復(fù)返了。去年的“限外”政策尤為密集：3月份發(fā)布“25號(hào)文”，5月出臺(tái)了被業(yè)內(nèi)稱之為“50號(hào)文”的規(guī)定，7月“130號(hào)文”又出現(xiàn)……

　　一位美資金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人稱，根據(jù)原先的操作方式，可直接通過(guò)離岸企業(yè)收購(gòu)內(nèi)地資產(chǎn)，“有些‘假外資’企業(yè)通過(guò)設(shè)立離岸企業(yè)的方式非法轉(zhuǎn)移資產(chǎn)。”據(jù)他的介紹，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，離岸企業(yè)已不能直接收購(gòu)境內(nèi)企業(yè)，需要在境內(nèi)成立外商獨(dú)資或合資企業(yè)，然后由該企業(yè)來(lái)收購(gòu)境內(nèi)企業(yè)的資產(chǎn)。“這樣一來(lái)，資產(chǎn)不會(huì)直接被注入到離岸企業(yè)中，而政府對(duì)于境內(nèi)企業(yè)的控制就會(huì)容易些。”

　　在境內(nèi)外交易中加上一把鎖，無(wú)疑起到了安全規(guī)范的管理作用。但與此同時(shí)，無(wú)論是資金進(jìn)入還是企業(yè)設(shè)立批復(fù)，不但程序步驟開(kāi)始變得復(fù)雜，等待時(shí)間也在相應(yīng)延長(zhǎng)。顯而易見(jiàn)的是，外資投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的門(mén)檻正在“拔高”。

　　高力國(guó)際在報(bào)告中稱，自2007年開(kāi)始，針對(duì)境外投資者的土地招標(biāo)行政審批流程被延長(zhǎng)，這對(duì)于那些對(duì)市場(chǎng)不了解且資金規(guī)模較小的投資者來(lái)說(shuō)，其進(jìn)入壁壘和成本將被抬高。高力國(guó)際華東區(qū)董事總經(jīng)理翁琳表示，種種“限外”政策的出臺(tái)，是為了限制那些投機(jī)性投資，使得中國(guó)的投資市場(chǎng)環(huán)境更趨規(guī)范化。“對(duì)于那些持有長(zhǎng)線投資意愿的機(jī)構(gòu)投資者來(lái)說(shuō)，不是太大的問(wèn)題。”

　　而另一方面，對(duì)于已經(jīng)積累了豐富經(jīng)驗(yàn)的投資者來(lái)說(shuō)，重新評(píng)估其投資策略并安排交易的法律及稅務(wù)結(jié)構(gòu)顯得更為重要。甚至于，“改變投資策略的機(jī)構(gòu)有不少。”翁琳說(shuō)。

　　據(jù)了解，外資投資機(jī)構(gòu)在進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)之前，通常會(huì)根據(jù)股東要求及投資風(fēng)格，對(duì)其投資策略實(shí)行設(shè)定。如講究穩(wěn)妥的核心基金，會(huì)選擇收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)度最小的成熟物業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)線收租回報(bào)；作風(fēng)較為“大膽”的私募基金，則會(huì)以參與開(kāi)發(fā)、收購(gòu)集團(tuán)公司股權(quán)等各種形式早期介入。而如今市場(chǎng)變化的影響，相應(yīng)也使這些外資投資者的投資策略產(chǎn)生變化，如由一線城市轉(zhuǎn)道二、三線城市尋覓項(xiàng)目，或從收購(gòu)成熟物業(yè)轉(zhuǎn)為采用“增資擴(kuò)股”的方式。“預(yù)計(jì)2008年的物業(yè)投資市場(chǎng)將會(huì)保持平穩(wěn)。”翁琳表示。