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　　面粉貴過(guò)面包，房?jī)r(jià)要年增15%

　　國(guó)泰君安的一份研究報(bào)告顯示，2007年增量土地競(jìng)爭(zhēng)加劇，地價(jià)快速上漲并直逼區(qū)域房?jī)r(jià)。如8月9日廣州花都新華鎮(zhèn)中心區(qū)建設(shè)北路住宅地塊，樓板價(jià)4598元/平方米，周邊房?jī)r(jià)5000元/平方米左右；7月10日杭州文教區(qū)23號(hào)地塊樓板價(jià)1.57萬(wàn)元/平方米，周邊房?jī)r(jià)1.5萬(wàn)元/平方米；“全國(guó)地王”長(zhǎng)沙新河三角洲地塊，樓板價(jià)約3500元/平方米，已達(dá)到了目前長(zhǎng)沙商品房的均價(jià)，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)其項(xiàng)目定價(jià)會(huì)在5000元/平方米以上。

　　在面粉已經(jīng)或接近面包價(jià)格的情況下，當(dāng)面粉在未來(lái)變成面包時(shí)，會(huì)賣什么價(jià)格？

　　6月份，在港上市的浙江房企綠城中國(guó)以12.6億元拍得上海新江灣城D1地塊，較起拍價(jià)5.16億元高出7.4億余元，樓板價(jià)達(dá)到1.25萬(wàn)元/平方米。針對(duì)這個(gè)項(xiàng)目，上海浦東改革與發(fā)展研究院房地產(chǎn)研究中心副主任叢誠(chéng)算了一筆賬：綠城拿下D1地塊的樓板價(jià)為1.25萬(wàn)元/平方米，而目前新江灣城商品房銷售價(jià)格在1.4萬(wàn)元/平方米左右。按照綠城的預(yù)計(jì)，項(xiàng)目4年后上市的售價(jià)近2萬(wàn)元/平方米，可以保證收益。但按此計(jì)劃，4年中新江灣城板塊的房?jī)r(jià)需上漲66%，也就是年漲幅在14%-15%以上。至于長(zhǎng)沙的全國(guó)地王，若要在3年內(nèi)獲得收益，也需要實(shí)現(xiàn)總漲幅57%，年漲幅15%左右。“如果這些區(qū)域是特殊上漲區(qū)域，可能達(dá)到這個(gè)漲幅。但如果這些高地價(jià)項(xiàng)目很普遍，未來(lái)3至4年的城市房?jī)r(jià)將是怎樣的景觀？”

　　官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是，2006年70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格的全年漲幅僅5.5%，今年前8個(gè)月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的房?jī)r(jià)漲幅數(shù)據(jù)月月刷出新高，到8月已經(jīng)達(dá)到同比8.2%的房?jī)r(jià)漲幅。顯然，如果上述指望房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)15%的“地王”再層出不窮，城市房?jī)r(jià)漲幅還將繼續(xù)刷出新高。

　　“地價(jià)-股價(jià)”對(duì)賭

　　“2005年到2006年，各地也是‘地王’頻出，但拿地的多是和黃、世茂、凱德這些外資地產(chǎn)大鱷，他們有資金實(shí)力，另外，憑借在海外的投資經(jīng)驗(yàn)，能夠在2005年房?jī)r(jià)漲幅高企的現(xiàn)象下看到仍然潛在的升值空間。”分析人士指出。

　　時(shí)光輾轉(zhuǎn)進(jìn)入2007年，中國(guó)A股市場(chǎng)直線拉升。這一宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象側(cè)面成就了房地產(chǎn)業(yè)的“反調(diào)控”繁榮，內(nèi)地房企憑借在股市上的豐厚融資大舉拿地，且形勢(shì)逐漸演變成越來(lái)越強(qiáng)烈的“地價(jià)-股價(jià)”對(duì)賭局面。

　　根據(jù)上海證券報(bào)與申銀萬(wàn)國(guó)證券研究所共同推出的最新一期《股市月度資金報(bào)告》，截至8月，A股存量資金創(chuàng)13000億元，僅7、8兩月，流入資金逾3000億元，連續(xù)刷新資金紀(jì)錄。巨額資金不斷涌入資本市場(chǎng)，地產(chǎn)股又成為投資者最迷戀的權(quán)重股之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從今年3月起至8月下旬，A股地產(chǎn)板塊指數(shù)已經(jīng)上漲近1.7倍。另?yè)?jù)本報(bào)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)是二季度基金增倉(cāng)力度最大的產(chǎn)業(yè)，56家基金公司的323只基金在地產(chǎn)股上的投資由475億元增加到1121億元，增幅達(dá)到136%。

　　投資者看好地產(chǎn)股的重要原因在于房地產(chǎn)業(yè)的資源稀缺性，即土地資源儲(chǔ)備在房地產(chǎn)業(yè)盈利預(yù)期的特殊地位。哪個(gè)企業(yè)地多，哪個(gè)企業(yè)的股票就受追捧。在此情況下，地產(chǎn)股可借機(jī)增發(fā)或發(fā)債，以圈得更多資金。這就是今天的“地價(jià)-股價(jià)”聯(lián)動(dòng)格局。

　　根據(jù)萬(wàn)得的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年以來(lái)，地產(chǎn)股增發(fā)(含定向增發(fā))總額266.33億元，排名僅次于金融保險(xiǎn)業(yè)股票。已經(jīng)確定增發(fā)預(yù)案的地產(chǎn)股共21只，合計(jì)增發(fā)46.57億股，在增發(fā)預(yù)案排名中僅次于醫(yī)藥和石油等制造業(yè)股票。

　　“地王”資金流：來(lái)自股市、流向股市