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　　央行、銀監(jiān)會(huì)日前發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，再度收緊房地產(chǎn)企業(yè)貸款閥門。文件要求，商業(yè)銀行不得對(duì)囤地、囤房企業(yè)發(fā)放貸款，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放。

　　申購中石油的投資者要保證中簽的話，大約需要準(zhǔn)備45個(gè)簽以上……

　　文件對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)出了前所未有的嚴(yán)厲姿態(tài)，體現(xiàn)了有關(guān)部門宏觀調(diào)控和預(yù)防房貸風(fēng)險(xiǎn)的決心。但在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局下，文件能否有效抑制“圈地運(yùn)動(dòng)”現(xiàn)象的蔓延呢？

　　房地產(chǎn)公司掀起上市、增發(fā)熱潮

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心、建設(shè)部政策研究中心、全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)及中國經(jīng)濟(jì)年鑒社9月16日共同發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報(bào)告》稱，我國最大的“地主”碧桂園儲(chǔ)地量達(dá)到了驚人的4500萬平方米，萬科、富力、XD新世界、合生創(chuàng)展等行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的儲(chǔ)地量均在1500萬平方米以上。

　　“在這一輪儲(chǔ)地浪潮中，房地產(chǎn)上市公司唱主角。”業(yè)內(nèi)研究人士如是說。自房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來，土地、信貸閥門一再收緊，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，一些中小企業(yè)局面困窘甚至退出市場(chǎng)，而一些大型企業(yè)則走上了直接融資之路。

　　8月22日，金地集團(tuán)發(fā)布公告，除發(fā)行12億元的公司債進(jìn)行融資外，公司還將通過公開增發(fā)募集180億元左右的資金。而一個(gè)多月前，這家公司剛剛定向增發(fā)1.73億股A股，募得近45億元。

　　8月29日，萬科公告，宣布增發(fā)31715萬股A股，募資100億元，創(chuàng)下我國股市增發(fā)史上單次募資最高紀(jì)錄。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年以來上市房地產(chǎn)公司通過增發(fā)、配股等方式，已合計(jì)融資逾1100億元。江蘇華泰證券行業(yè)研究員張馳飛說，滬深股市成立以來，還從來沒有哪個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)這樣，在如此短的時(shí)間內(nèi)融得如此多的資金。

　　巨額融資影響信貸調(diào)控效果

　　“面對(duì)日益收緊的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，眾多小型房企將舉步維艱。但這并不足以動(dòng)搖當(dāng)前‘圈地運(yùn)動(dòng)’的根本。”華東師范大學(xué)教授沈玉芳說。

　　他認(rèn)為，包括上市、風(fēng)投在內(nèi)的海內(nèi)外直接融資渠道的打通已經(jīng)令眾多大、中房地產(chǎn)企業(yè)具備了抵御信貸調(diào)控的能力。

　　碧桂園于4月20日于香港聯(lián)交所上市，籌集資金達(dá)148.5億港元。其后，該公司加快了土地儲(chǔ)備的步伐。即使按照公司自己的說法，也是“截至2007年6月30日，本集團(tuán)的總土地儲(chǔ)備以建筑面積計(jì)約達(dá)29.9百萬平方米，較上市時(shí)大幅增加57.6%”。

　　僅7月中旬至今，就有萬科、北辰實(shí)業(yè)、N保利、棲霞建設(shè)等多家房地產(chǎn)公司四處購地，足跡遍及無錫、蘇州、東莞、南京、長沙、杭州等多個(gè)城市。

　　“一塊土地動(dòng)輒拍出十幾億、幾十億元，如果依靠銀行貸款，不僅會(huì)受到嚴(yán)格限制，信貸成本也會(huì)很高。”N建行上海分行的一位信貸經(jīng)理說，而從股市融資成本相對(duì)較低，風(fēng)險(xiǎn)卻由眾多投資者分擔(dān)。“地產(chǎn)商動(dòng)輒一擲億金也就毫不奇怪了。”

　　嚴(yán)格土地監(jiān)控：一味不得不開的“良藥”

　　專家們認(rèn)為，不能將抑制房地產(chǎn)企業(yè)“圈地沖動(dòng)”的希望僅僅寄托于信貸政策。各地政府嚴(yán)格、雷厲風(fēng)行的土地監(jiān)控措施才是真正有效的“藥方”。

　　1994年公布的《城市房地產(chǎn)管理法》就規(guī)定，出讓的土地逾期一年未動(dòng)工開發(fā)的，可征20%的閑置費(fèi)，逾期兩年則可無償收回。1999年國土資源部頒布的《閑置土地處置辦法》、2005年出臺(tái)的“國八條”均重申了相關(guān)規(guī)定。2006年國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)的九部委意見更要求“加大對(duì)閑置土地的處置力度”，“按期動(dòng)工但開發(fā)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置”。

　　但現(xiàn)在，眾多房地產(chǎn)公司公開聲稱土地儲(chǔ)備足夠開發(fā)三四年，顯然是置國家相關(guān)法律法規(guī)政策于不顧。

　　房地產(chǎn)評(píng)論人士顧海波說，“對(duì)閑置土地不處置，囤地之風(fēng)會(huì)更盛，開發(fā)商直接從囤地中坐享增值，影響住宅供給；嚴(yán)格執(zhí)行的話，土地儲(chǔ)備的價(jià)值會(huì)削減，投資地產(chǎn)股的股民難免受損?？偠灾?，圈錢、囤地對(duì)樓市調(diào)控都大為不利。”