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　　事項

　　2008年1月8日，國務院辦公廳下發(fā)《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)〔2008〕3號)，嚴格執(zhí)行閑置土地處置政策。我們已在2008年1月10日的快評報告分析了通知對行業(yè)的影響?，F在試圖結合萬科A的實際經營，進行一些定量的探討。

　　主要觀點

　　對土地閑置的界定

　　《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》是對之前國土資源部《國有土地處置辦法》(國土資源部第5號令)的升級。1999年4月28日，《國有土地處置辦法》第二條規(guī)定了閑置土地的定義：“本辦法所稱閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地。具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：1、國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設的；2、已動工開發(fā)建設但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的；3、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。”對于閑置土地處置政策，“辦法”第四條規(guī)定：“⋯⋯在城市規(guī)劃區(qū)范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除

　　公司存量土地在開發(fā)期限、投資比例上不存在閑置土地收回情況

　　2007年公司共獲得土地儲備1074萬平米，10月底公司權益土地儲備1843萬平米，預計公司2007年底的土地儲備在2000萬平米。公司在獲取項目資源的策略上比較穩(wěn)健，主要追求持續(xù)發(fā)展所需資源和資產周轉效率之間的平衡，2008年公司預計開工面積在1000萬平米，現有項目可以維持未來兩年左右的開發(fā)。因此，即使不考慮未來開工面積的增長，公司的存量土地不存在閑置兩年被收回的狀況。

　　從策略上分析，公司將會加快項目的開發(fā)，堅決不屯地、不捂盤。公司在2007年中期就已經確定了“堅持現金為王，實現快速開發(fā)，加快資金回籠”的策略，項目快速開發(fā)銷售，加大推盤量，我們認為公司07年銷售的高增長也是這種策略的體現。在獲取資源上，公司除了加大通過合作獲取資源以外，將會優(yōu)先選擇獲取能于2008年和20009年為集團帶來收益的項目。因此，在增量土地的獲取上，更是不會出現土地現在兩年被收回的狀況。

　　對于投資額不低于25%的規(guī)定，我們分析了截至2007年中期公司在建和土地儲備的賬面投資情況。2007年中期，公司已開工建設項目(在建開發(fā)產品)預計總投資604億元，在建開發(fā)產品的賬面投資(我們用賬面價值近似替代)為232億元，在建部分的投資比例為38.5%，超過25%的限制。公司未開工的土地儲備，預計總投資為748億元，儲備的賬面投資為157億元，已投資比例為21%，如果按25%的規(guī)定計算需要追加投資30億元，而公司2007年3季度末賬面現金為224億元，只占其13%的比例。需要說明的是，土地未開工的原因客觀上存在規(guī)劃未定、分期開工的原因，而且投資比例的項目較低往往是分期開發(fā)的大項目(如：天津東麗湖)。因此，根據我們的測算，即使按最嚴格的條件，公司整體只需增加部分現金即可。根據我們上述的一些分析和探討，從現有存量土地的開發(fā)期限、截至2007年中期已投資比例和公司戰(zhàn)略角度，我們認為公司不存在閑置土地被收回的情形。

　　資源向優(yōu)質上市公司集中，業(yè)績有望加快釋放，且市場形成新的均衡

　　相對于之前緊縮信貸政策主要調控需求而言，此次“通知”將增加短期內的土地供給，嚴格執(zhí)行閑置土地處置政策將會加快開發(fā)速度，房地產市場短期內供給增加，短期內供求關系將形成新的均衡，房價也會受到抑制；另一方面，開發(fā)速度的加快反過來也促使上市公司的業(yè)績釋放，這一定程度上將抵銷房價抑制對業(yè)績的減少影響。由于國家緊縮的貨幣政策將會持續(xù)，因此中小企業(yè)將會在加快開發(fā)上面臨更多的資金問題造成土地的閑置，資源將會更多向優(yōu)質上市公司集中。