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　　2008年元旦起，福州二手住宅交易指導(dǎo)價平均上浮了30%左右。經(jīng)過此次調(diào)整，福州二手房交易指導(dǎo)價與其市場交易價之間的差距大幅縮小，將有力地抑制二手房交易過程的避稅行為。

　　N福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所王阿忠博士　黃瑜蘭

　　海峽都市報《房產(chǎn)周刊》編輯部

　　【熱點分析】

　　展望2008

　　2008年元旦起，福州二手住宅交易指導(dǎo)價平均上浮了30%左右。經(jīng)過此次調(diào)整，福州二手房交易指導(dǎo)價與其市場交易價之間的差距大幅縮小，將有力地抑制二手房交易過程的避稅行為。日前，物業(yè)稅的空轉(zhuǎn)試點運(yùn)行已由4個城市擴(kuò)大到10個城市，《物權(quán)法》的執(zhí)行也為國家出臺物業(yè)稅政策提供了法律支撐，物業(yè)稅的開征，將會增加高端房產(chǎn)消費(fèi)者的持有成本，從而讓消費(fèi)者的置業(yè)投資需求更加理性。

　　此外，保障房供給力度的加大將緩解住宅產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)性矛盾。保障性用房將緩解住宅的部分剛性需求，從而使整個房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品慢慢轉(zhuǎn)為中小戶型。

　　2008年為了防止經(jīng)濟(jì)過熱和明顯的通貨膨脹，緊縮的貨幣政策是不可避免的，而政策及由此引發(fā)的心理預(yù)期很可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場在一定時期內(nèi)將保持調(diào)整格局，且難以出現(xiàn)大漲或者大跌的局勢，市場將會慢慢回歸理性。

　　從另一個角度來看，觀望說明買者少了，成交量萎縮，但價格沒有出現(xiàn)大幅下跌，這說明賣者沒有恐慌賣出。但是，買者的觀望與有所選擇，卻給開發(fā)商一個警示：房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始由賣方市場逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，由以價格為核心的競爭將逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐援a(chǎn)品為核心的競爭，即住宅市場將由價格時代走向產(chǎn)品時代。

　　【指數(shù)分析】

　　價格指數(shù)量價均縮

　　2007年前三季度，福州的二手房價格指數(shù)一路上升，在經(jīng)歷了“金九銀十”后，連續(xù)兩個月下滑，12月份達(dá)到一個新的低點，價格指數(shù)為1052，環(huán)比降幅為0.4%。而12月福州二手房的成交面積繼11月份的大幅度下降后，又創(chuàng)歷史新低，僅為7.04萬平方米，較11月份的7.71萬平方米環(huán)比跌幅為0.91%。福州12月的二手房總體量價均縮，市場觀望氣氛濃厚。福州二手房價量均縮的原因主要有以下幾個方面：首先是，年底貸款額度受限和緊縮的金融政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場資金鏈緊張。其次，新政出臺后不斷顯現(xiàn)出它的威力，政策圍堵投機(jī)行為，市場調(diào)整導(dǎo)致一手房市場成交量銳減，作為次新房的二手房則出現(xiàn)部分投資者拋售的跡象。再者，對明年貨幣政策的考量，使需求者和供給者艱苦博弈，而12月的價格指數(shù)下降表明，賣家惜售心理已有所減弱，房源放量增加。可以預(yù)見的是，在2008年一月份銀行貸款放寬下，市場將會開始升溫。

　　中小戶型仍為主流

　　從圖2中，我們看到12月份二手房的成交面積自10月開始一路下滑，而90m2以下的中小戶型占領(lǐng)了二手房買賣市場的半壁江山，所占比重已達(dá)到51%，成交面積所占比重為32%。而其它戶型的成交套數(shù)中以90m2～120m2的中戶型為最高，達(dá)到24%。

　　隨著“90～70”政策執(zhí)行的初見成效，以及房價的不斷上漲，對于購買力有限的自住型需求者或投資者來說，購買中小戶型的二手房就成為其首選。保障性用房的多項明細(xì)政策的出臺也引導(dǎo)著住宅結(jié)構(gòu)不斷改善，因此在今年的二手房交易市場中，90m2以下的二手房成交數(shù)量總是在各種戶型中居首。

　　【板塊分析】

　　東區(qū)上升晉安下降

　　由表3可知，2007年12月份，福州市二手房總成交面積較上個月共下降了0.67萬平方米，遠(yuǎn)小于11月份的降幅10.16萬平方米，市場趨于穩(wěn)定發(fā)展，二手住宅的投資需求基本已經(jīng)消失。12月市中心板塊的三幅土地流拍，12月市中心板塊的成交面積與價格指數(shù)均下降。

　　金山、東區(qū)、鼓樓、晉安的成交面積占比都達(dá)到了10%以上，其中鼓樓區(qū)的成交面積雖然有所下降但仍然獨(dú)占鰲頭，占20%，其次，東區(qū)躍居亞軍，由11月份的11%上升到本月的15%，馬尾區(qū)仍是最后一名，然而11月份的亞軍晉安區(qū)則大幅下降，由17%降到9%。

　　金山板塊：該板塊的二手房價格指數(shù)經(jīng)過1到10月份的連續(xù)上漲后，在11月份出現(xiàn)了年內(nèi)的首次回落，而12月份又有所回升，價格指數(shù)為1072，較11月份上升了4個點。其成交面積也由11月份的0.80萬平方米上升到了現(xiàn)在的0.83萬平方米，面積占比上升了2%，量價均升。

　　東區(qū)板塊：東區(qū)的成交面積居各大板塊第二。12月東區(qū)的價格指數(shù)為1069，繼10月份以來連續(xù)下降3個月了。但是這個月的成交面積顯著提高，比上月上升了0.25萬平方米。究其原因有二：其一，近期傳出鰲峰片區(qū)可以辦理二手房按揭后，東區(qū)板塊二手房恢復(fù)了往日的繁榮，看房量及成交量明顯增多；其二是沃爾瑪超市的開業(yè)、東方偉業(yè)(國際)商業(yè)廣場以及周邊商業(yè)街的形成。

　　晉安板塊：晉安板塊本月的交易令人關(guān)注，出現(xiàn)了價格指數(shù)與成交面積雙雙劇滑的局面。價格指數(shù)難抵10月份下跌的勢頭，12月的指數(shù)與6月一樣，為1031，較11月下降了11點，而且交易面積減少了0.66萬平方米，成交面積比例由上月的17%降為9%。

　　江濱板塊：該板塊本月的成交面積占比大幅上升，由11月的4%上升到本月的8%，但由于主打樓盤海潤濱江花園的價格指數(shù)大降而使板塊總體價格指數(shù)下降，由上月的1044降為1034。

　　鼓樓板塊、臺江板塊：這兩個板塊12月份價格指數(shù)下降較大，分別為1039、1051，下降8%、13%，其成交面積也大幅下降，分別下降1.46萬平方米、0.82萬平方米，下降2%、1%。

　　倉山板塊、西區(qū)板塊、馬尾板塊：這三個板塊的成交量都相對比較穩(wěn)定，其中倉山板塊本月的價格指數(shù)略增而成交面積占比略減，價格指數(shù)為1033，成交面積為0.39萬平方米。西區(qū)板塊和馬尾板塊的成交面積所占比例都仍不變，分別為9%，2%，但西區(qū)的價格指數(shù)上漲10點，為1104，而馬尾板塊的價格指數(shù)上升了9點，為1040，都是創(chuàng)其本年度最高，其投資形態(tài)值得觀察。

　　代表樓盤價格追蹤

　　由表5可見，二手房代表樓盤同質(zhì)價格榜從整體態(tài)勢來看，同質(zhì)價格下降的樓盤多于上漲的樓盤，跌幅約為100～200元／平方米，與市場總體“寒冬”局面一致。

　　海潤濱江花園以7092元/m2的同質(zhì)價格繼續(xù)遙遙領(lǐng)先，這與其地段及良好的配套密不可分，也可見人們越來越追求居住品質(zhì)。緊隨其后的是梅海園，但其價格為6469元/平方米，達(dá)其后半年以來最低價。而西區(qū)的五鳳蘭庭由6175元/平方米上升到6291元/平方米，取代大名城的季軍地位，大名城的價格由6226元／平方米下降為6074元/平方米。