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　　創(chuàng)新意味著要推陳出新，推是推動(dòng)，不是全盤(pán)推翻；出新也不是標(biāo)新立異，而是繼承發(fā)展。在房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)新過(guò)程中，很多項(xiàng)目通過(guò)一系列完善的整合手段，完成了了不起的產(chǎn)品創(chuàng)新。但同時(shí)也存在一些不和諧因素，諸如不符合區(qū)域特點(diǎn)地盲目引進(jìn)國(guó)外風(fēng)格；不符合居住功能要求的標(biāo)新立異；脫離傳統(tǒng)的全盤(pán)推翻重來(lái)式開(kāi)發(fā)；脫離購(gòu)房者需求的“拍腦袋”式?jīng)Q策等，造成樓市開(kāi)發(fā)中的一些敗筆。

　　除產(chǎn)品外，在經(jīng)營(yíng)模式上的創(chuàng)新同樣既有成功，也有失敗。房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新意識(shí)需要深入滲透到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，滲透到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)。應(yīng)該說(shuō)，創(chuàng)新是一種藝術(shù)，需要有全盤(pán)統(tǒng)籌的能力以及十指彈琴的功底。

　　景觀敗筆

　　一堆華麗的“建筑垃圾”

　　“世界的不是民族的，只有民族的才是世界的。”放眼建筑藝術(shù)同樣如此。如果只是照搬別的國(guó)家、別的區(qū)域成功的建筑理念，而不考慮到區(qū)域地脈、文脈，割裂傳統(tǒng)，那只能造出一堆華麗的“建筑垃圾”。而事實(shí)上，在早期南京樓市部分區(qū)域，就曾經(jīng)產(chǎn)生過(guò)大塊大塊的土地，成為異國(guó)風(fēng)情的試驗(yàn)場(chǎng)，滿(mǎn)目充斥的都是不正統(tǒng)的異國(guó)建筑風(fēng)情，南京六朝古都的文脈傳承反倒找不到絲毫痕跡。

　　歐化的水景旁，搭建著中式的假山；羅馬柱等歐式元素，與中式元素搭配，給人一種不協(xié)調(diào)的感覺(jué)。而從大的區(qū)域上看，缺乏與文脈、史脈、地脈的接洽，沒(méi)有文化根基的產(chǎn)品大量涌現(xiàn)，使南京六朝古都的優(yōu)勢(shì)逐步喪失。

　　園林景觀的引進(jìn)，也存在大量不顧區(qū)域特點(diǎn)的敗筆。為了嫁接異域風(fēng)情，一些熱帶珍貴樹(shù)種被引入南京，可惜與氣候難以兼容，造成浪費(fèi)維護(hù)成本的擺設(shè)。西化的人工湖效果不錯(cuò)，但維護(hù)成本成為日后管理難題。運(yùn)營(yíng)不善，最后不少項(xiàng)目的水景淪落為“無(wú)水湖”、“臭水湖”。快報(bào)記者許延正

　　設(shè)計(jì)敗筆

　　一味求美忽視了實(shí)用性

　　南京市民用建筑設(shè)計(jì)院的相關(guān)建筑師向記者列舉了這些例子。比如空調(diào)外機(jī)位。有時(shí)候，設(shè)計(jì)好的空調(diào)位居然正對(duì)著鄰居的臥室窗戶(hù)，造成鄰里糾紛；有時(shí)候，小高層和高層住宅的空調(diào)外機(jī)擋板選擇的材料不適宜，造成入住一段時(shí)間以后擋板開(kāi)裂破損。

　　江蘇中大建筑工程設(shè)計(jì)公司的建筑師舉出了引發(fā)視線干擾的敗筆案例。比如，目前國(guó)家對(duì)小區(qū)樓宇相對(duì)位置做出了日照方面的強(qiáng)規(guī)，新建的小區(qū)日照間距都能達(dá)標(biāo)，簡(jiǎn)單說(shuō)，前后樓宇之間間距足夠大。但是左右樓宇內(nèi)，有時(shí)候會(huì)因距離過(guò)近，兩家拉開(kāi)窗簾就將對(duì)方看得一清二楚，毫無(wú)居住私密性可言。在國(guó)外，對(duì)建筑視線干擾問(wèn)題處理得要好一點(diǎn)。在美國(guó)就有強(qiáng)規(guī)規(guī)定，100英尺(相當(dāng)于30米)以?xún)?nèi)不得形成視線干擾，值得借鑒。

　　還有為了外立面創(chuàng)新而在公寓樓頂設(shè)計(jì)的飄板，反而喪失了美感，增添了累贅。再說(shuō)落地窗、飄窗、大窗遍布室內(nèi)，十分通透，住起來(lái)才發(fā)現(xiàn)冬天空調(diào)太費(fèi)電。這是因?yàn)榇皯?hù)再用雙層中空玻璃，也不如墻體保溫節(jié)能。

　　商業(yè)敗筆

　　產(chǎn)權(quán)式商鋪曇花一現(xiàn)

　　產(chǎn)權(quán)式商鋪是近年來(lái)興起的物業(yè)形態(tài)，主要是指所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離。投資者出于投資目的，將商鋪委托發(fā)展商或品牌經(jīng)營(yíng)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，投資者獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)租金收益。

　　南京引入這種模式比較早的是位于新街口的商茂廣場(chǎng)。產(chǎn)權(quán)式商鋪的營(yíng)銷(xiāo)推廣，引來(lái)一批投資者，使這個(gè)項(xiàng)目得以迅速回籠資金，成為當(dāng)時(shí)南京商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功運(yùn)作的典型案例。隨后，谷陽(yáng)大廈、盤(pán)谷亞泰廣場(chǎng)、中國(guó)女人街、永利購(gòu)物中心、中泰國(guó)際廣場(chǎng)等一批產(chǎn)權(quán)式商鋪應(yīng)運(yùn)而生。在鼎盛時(shí)期的2004年，據(jù)說(shuō)南京大大小小二十幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目上馬，其中90%以上打出產(chǎn)權(quán)商鋪的口號(hào)。

　　產(chǎn)權(quán)式商鋪?lái)?xiàng)目越來(lái)越多，相應(yīng)的糾紛和問(wèn)題也越來(lái)越多。在盤(pán)谷亞泰廣場(chǎng)，南京羅賓納公司原本承諾業(yè)主們?cè)谫?gòu)買(mǎi)該商鋪3年內(nèi)，每年將拿到總購(gòu)房款7%的投資回報(bào)，3年后盤(pán)谷亞泰廣場(chǎng)依然享有優(yōu)先出租權(quán)，根據(jù)屆時(shí)的市場(chǎng)行情，給予業(yè)主們相應(yīng)的投資回報(bào)，引起了市場(chǎng)的熱烈追捧?？墒呛髞?lái)因投資回報(bào)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，71名業(yè)主集體“罷課”。第二年還有11名溫州商人聯(lián)名將盤(pán)谷亞泰告上法院，要求收回鋪面，后經(jīng)調(diào)解解決。

　　夫子廟大世界商貿(mào)城在銷(xiāo)售時(shí)也承諾購(gòu)買(mǎi)該商貿(mào)城的商鋪每年將可以得到總房?jī)r(jià)8%的回報(bào)，包租時(shí)間6年到12年不等。然而，2005年1月，購(gòu)房戶(hù)發(fā)現(xiàn)，他們收到的回報(bào)款是按5%折算的，而非當(dāng)初的8%。此外，江寧中國(guó)女人街等商業(yè)項(xiàng)目，在商鋪招商時(shí)也打出了8%以上的高回報(bào)率，但是轉(zhuǎn)租事件屢有發(fā)生。珠江路上的未來(lái)城的經(jīng)營(yíng)也出現(xiàn)窘境。

　　直到2006年，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)式商鋪存在的風(fēng)險(xiǎn)，南京房產(chǎn)局停止辦理產(chǎn)權(quán)式商鋪的預(yù)售許可證，并禁止產(chǎn)權(quán)式商鋪的銷(xiāo)售。但是那些已經(jīng)取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目可以繼續(xù)銷(xiāo)售。與此同時(shí)，對(duì)已經(jīng)采用產(chǎn)權(quán)式商鋪銷(xiāo)售的項(xiàng)目，將加強(qiáng)商鋪預(yù)售款的監(jiān)管，明確預(yù)售款的用途去向，以保證建設(shè)工程的按期竣工。