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　　廣州限價(jià)房當(dāng)前銷售的最核心定位是首次置業(yè)者，以夫妻名義聯(lián)名購(gòu)買可優(yōu)先選房，這是廣州市國(guó)土房管局昨日在新聞發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)的。

　　“單身申購(gòu)限價(jià)房基本沒有可能”

　　廣州限價(jià)房當(dāng)前銷售的最核心定位是首次置業(yè)者，以夫妻名義聯(lián)名購(gòu)買可優(yōu)先選房，這是廣州市國(guó)土房管局昨日在新聞發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)的。該局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“也就是說，個(gè)人申購(gòu)限價(jià)房基本沒有可能。”

　　廣州市國(guó)土房管局昨在新聞發(fā)布會(huì)上詳細(xì)解讀了《廣州市限價(jià)商品住宅銷售管理辦法(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)和《關(guān)于2007年、2008年廣州市限價(jià)商品住宅銷售對(duì)象、最高銷售價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的公告》(以下簡(jiǎn)稱《標(biāo)準(zhǔn)》)。兩份文件日前已獲廣州市政府常務(wù)會(huì)議原則通過，廣州首批限價(jià)房也有望在本周內(nèi)接受預(yù)申請(qǐng)。

　　夫妻選剩的才給單身的

　　限價(jià)房的購(gòu)買條件公布后，有市民擔(dān)心夫妻雙方一方已有住房，可能會(huì)用另一方的名義申購(gòu)限價(jià)房，以此規(guī)避首次置房這一限定條件。廣州市國(guó)土房管局昨日回應(yīng)指出，《辦法》規(guī)定，在符合條件的申購(gòu)者中，已婚家庭以夫妻名義聯(lián)名購(gòu)買的享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，即購(gòu)房時(shí)先由此類家庭優(yōu)先選房、購(gòu)房，有剩余房源的才由單身的申購(gòu)者選購(gòu)。

　　該局有關(guān)負(fù)責(zé)人稱，已婚者以個(gè)人名義申購(gòu)的不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，也就是說，個(gè)人申購(gòu)限價(jià)房基本沒有可能。這也就防止了富裕家庭以個(gè)別看似符合條件的家庭成員申購(gòu)限價(jià)房。

　　廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)黃文波解釋，通常情況下，已婚家庭解決住房問題比單身人群更為迫切，同時(shí)，已婚購(gòu)房者以夫妻雙方名義購(gòu)買限價(jià)房對(duì)于解決住房問題所產(chǎn)生的積極效應(yīng)也是雙倍的。

　　賣房再買限價(jià)房被禁止

　　對(duì)于首次置業(yè)的認(rèn)定，相關(guān)負(fù)責(zé)人還強(qiáng)調(diào)，曾經(jīng)由于購(gòu)買、繼承、受贈(zèng)等原因擁有住宅，但由于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓現(xiàn)在沒有住房的也不符合申購(gòu)條件。已簽訂商品住宅買賣合同但尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的也視為已有住房，不符合申購(gòu)條件。

　　為防止開發(fā)建設(shè)單位違規(guī)操作，保證限價(jià)房資源公開、公平、公正地分配，《辦法》規(guī)定由廣州市國(guó)土房管局和屬下中介管理所負(fù)責(zé)申購(gòu)登記、資格審核和銷售全程監(jiān)管。網(wǎng)上預(yù)登記時(shí)間不少于10日。

　　《辦法》要求，開發(fā)企業(yè)公開銷售兩年后仍有剩余住宅的，為避免資源閑置，政府可優(yōu)先收購(gòu)。政府放棄優(yōu)先收購(gòu)權(quán)的，允許開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)取消銷售價(jià)格和銷售對(duì)象等限制性要求，自行處置商品住宅。但開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)全額補(bǔ)繳政府的優(yōu)惠讓利，從利益上斬?cái)嚅_發(fā)建設(shè)單位捂盤惜售的動(dòng)機(jī)。

　　銷售對(duì)象范圍每年可變

　　廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)黃文波表示，目前通過制度設(shè)計(jì)基本排除了高收入階層投資限價(jià)房的可能，廣州市今后每年將根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況和居民的實(shí)際收入水平，及時(shí)、靈活地確定銷售對(duì)象范圍，避免調(diào)控不足或干預(yù)過度，保持限價(jià)與中等收入階層的收入水平相適應(yīng)。

　　官方解讀限價(jià)房4條件

　　問：年入20萬/家限得太寬

　　答：不能買了房沒吃沒喝

　　廣州城鎮(zhèn)戶籍

　　國(guó)家頒布的文件要求，地方政府應(yīng)優(yōu)先立足于解決戶籍人口的住房問題。限價(jià)房作為全新的住房類型，在政策的試行期內(nèi)，難以全面掌握市場(chǎng)反應(yīng)和供求關(guān)系，銷售對(duì)象范圍不宜一下子開得過大，以免對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沖擊。

　　首次置業(yè)

　　無房家庭的住房問題是目前最突出、最緊迫的矛盾。首次置業(yè)是住房市場(chǎng)的有效需求和剛性需求。

　　年齡限制

　　由于限價(jià)房低于市場(chǎng)價(jià)格，為避免刺激住宅被動(dòng)性需求，故要求年齡必須達(dá)到法定晚婚年齡，男性年滿25歲，女性年滿23歲。已婚家庭不符合年齡限制的同樣不符合申購(gòu)條件。

　　收入限制

　　2007年和2008年申購(gòu)限價(jià)房收入條件的限制確定在家庭稅前年收入不超過20萬元，個(gè)人稅前年收入不超過10萬元；申請(qǐng)人在購(gòu)買限價(jià)房時(shí)如實(shí)自行申報(bào)。

　　20萬元這一標(biāo)準(zhǔn)是怎樣計(jì)算得來的？據(jù)了解，廣州市國(guó)土房管局先選取今年11月全市房?jī)r(jià)最便宜的區(qū)域花都區(qū)(5933元/平方米)，計(jì)算出這里限價(jià)房總房款(房?jī)r(jià)按花都區(qū)均價(jià)70%計(jì)算，面積按90平方米計(jì)算)，然后按照最新商業(yè)貸款利率計(jì)算得出首付三成后的月供為2354.8元。

　　由于國(guó)際公認(rèn)個(gè)人住房貸款月供費(fèi)用達(dá)到總收入30%時(shí)，家庭負(fù)擔(dān)較重，50%為警戒線。據(jù)此取中間值即40%測(cè)算。所以家庭年總收入=2354.8÷40%×12=70644元/年。據(jù)此估算，限價(jià)房購(gòu)房者的家庭年收入的下限應(yīng)在7萬左右。

　　按照同樣的計(jì)算方法，選取廣州上月房?jī)r(jià)最貴區(qū)域越秀區(qū)(15644元/平方米)，計(jì)算得出限價(jià)房購(gòu)房者的稅前家庭年收入的上限應(yīng)在20萬左右。

　　對(duì)有人質(zhì)疑20萬元家庭年收入的標(biāo)準(zhǔn)限高了，廣州市國(guó)土房管局負(fù)責(zé)人昨日表示，“購(gòu)買能力的測(cè)算非常重要，不能限了之后沒有購(gòu)買能力，搞限價(jià)房是為了緩解中等收入家庭的購(gòu)房壓力。不能搞得緊巴巴的，月供款如果占到70%-80%，那他們吃什么喝什么？”

　　不過，市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人承認(rèn)，在20萬元這個(gè)“門檻”上，目前并未算入炒股等收入，也未將收藏品等家庭固定資產(chǎn)考慮在內(nèi)。

　　限價(jià)房疑點(diǎn)

　　從今年9月底公開征求意見開始，《辦法》半年以來收到了上千條修改意見。廣州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日表示，“如今《辦法》和《標(biāo)準(zhǔn)》還是存在不少問題，對(duì)于這個(gè)政策，只能解決相對(duì)的公平，不可能解決絕對(duì)的公平，對(duì)于這個(gè)新生事物，沒有必要去過多地求全責(zé)備。”那么，限價(jià)房銷售過程有可能面臨哪些漏洞，目前的制度設(shè)計(jì)又已經(jīng)防范到什么程度呢？

　　疑問

　　買限價(jià)房投資怎么辦？規(guī)定5年內(nèi)不得租售，5年后租售補(bǔ)錢

　　低報(bào)年收入怎么辦？買后公示，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)收回房屋，永久取消購(gòu)房資格

　　異地有房者來買怎么辦？房地產(chǎn)交易登記沒有全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，難以審核

　　房?jī)r(jià)跌過限價(jià)房怎么辦？會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化靈活運(yùn)用調(diào)控措施

　　限價(jià)房會(huì)否貴過市場(chǎng)價(jià)

　　疑點(diǎn)1

　　如何避免投資騙購(gòu)？

　　廣州市國(guó)土房管局昨日表示，通過制度設(shè)計(jì)基本排除了高收入階層投資限價(jià)房的可能。

　　首先套型限制為90平方米以下，排除了部分富裕家庭購(gòu)買此類住房改善住房條件的可能。二是購(gòu)買對(duì)象限制為首次置業(yè)者，而戶籍富裕家庭中符合該條件的已經(jīng)很少。根據(jù)2006年全市住房現(xiàn)狀抽樣調(diào)查結(jié)果，2006年我市戶籍人口住房私有率已達(dá)到86.5%，無房家庭比例較小，而富裕家庭中的無房家庭更是少之又少。三是嚴(yán)格限制利用限價(jià)房進(jìn)行投資牟利。四是限制已購(gòu)限價(jià)房者再次置業(yè)。

　　據(jù)了解，對(duì)投資獲利的限制共有三道防線：

　　第一道防線是，《辦法》規(guī)定購(gòu)房業(yè)主自辦理權(quán)屬登記之日起5年內(nèi)不得出租和轉(zhuǎn)讓。

　　第二道防線，5年后，購(gòu)房者出租或轉(zhuǎn)讓限價(jià)房的，須按出租或轉(zhuǎn)讓時(shí)市場(chǎng)價(jià)格與限價(jià)房購(gòu)買價(jià)格之間差價(jià)的70%，計(jì)收政府出讓土地時(shí)的讓利優(yōu)惠。

　　第三道防線，《辦法》規(guī)定，限價(jià)房業(yè)主5年內(nèi)再次置業(yè)前，必須以原銷售價(jià)格結(jié)合新舊程度，由政府回購(gòu)，或由政府重新安排給其他符合條件的購(gòu)買者購(gòu)買；政府不回購(gòu)、不安排或5年后再次置業(yè)的按照補(bǔ)交土地收益價(jià)款的辦法處理。

　　疑點(diǎn)2

　　事后審核收入形同虛設(shè)？

　　對(duì)于收入條件的審核問題，《標(biāo)準(zhǔn)》采取了由申請(qǐng)人如實(shí)自行申報(bào)的辦法，沒有專門設(shè)定收入審核程序。

　　“由于我國(guó)信用體系建設(shè)滯后等原因，居民的實(shí)際收入狀況很難準(zhǔn)確核實(shí)。”廣州市國(guó)土房管局強(qiáng)調(diào)，申請(qǐng)人不如實(shí)申報(bào)收入騙購(gòu)限價(jià)房的法律風(fēng)險(xiǎn)較大。申請(qǐng)人收入情況在購(gòu)房前將向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督；公示期間未能發(fā)現(xiàn)虛報(bào)、瞞報(bào)收入情況的，購(gòu)房后一經(jīng)舉報(bào)和發(fā)現(xiàn)，還可以收回房屋，撤銷產(chǎn)權(quán)登記，永久取消限價(jià)房資格，并追究法律責(zé)任。

　　對(duì)此，合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，事后審查可以收窄審查面，節(jié)省政府的監(jiān)管成本。同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文則強(qiáng)調(diào)，一定要建立“退出機(jī)制”，政府保留在發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)者謊報(bào)收入后收回限價(jià)房的權(quán)力。

　　疑點(diǎn)3

　　異地買房者無法監(jiān)控？

　　廣州市國(guó)土房管局表示，首次置業(yè)的范圍是指在廣州市轄區(qū)范圍內(nèi)(不包括從化、增城)沒有獨(dú)立套型的住宅產(chǎn)權(quán)登記記錄，目前廣州市已建立了較完善的住宅產(chǎn)權(quán)檔案系統(tǒng)，最早的檔案登記記錄可查冊(cè)到清代，因此申購(gòu)人住宅產(chǎn)權(quán)登記記錄可以做到準(zhǔn)確查實(shí)。

　　趙卓文指出，由于目前房地產(chǎn)交易登記還沒有實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，還無法審核異地置業(yè)的情況，也就是可能出現(xiàn)廣州人在深圳買了房還來申請(qǐng)廣州限價(jià)房的情況。

　　疑點(diǎn)4

　　限價(jià)房可能貴過現(xiàn)價(jià)房？

　　今年11月份，廣州房?jī)r(jià)猛降1141元/平方米，降幅高達(dá)9.9%，面對(duì)不斷變化的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有市民擔(dān)心早就定好價(jià)的限價(jià)房會(huì)不會(huì)買虧了？趙卓文分析認(rèn)為，目前推向市場(chǎng)的限價(jià)房是基于房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升的預(yù)期，但目前來看2008年房?jī)r(jià)很有可能發(fā)生震蕩，有可能出現(xiàn)限價(jià)房貴過商品房的怪象。他建議政府部門及時(shí)調(diào)整限價(jià)房的價(jià)格，以適應(yīng)市場(chǎng)的變化。

　　廣州市國(guó)土房管局則表示，會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況而靈活運(yùn)用調(diào)控措施。

　　穗首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目

　　裝修標(biāo)準(zhǔn)600元/平方米

　　本報(bào)訊日前，廣州首個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目———保利西子灣迎來了國(guó)務(wù)院督查組的檢查，其600元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)獲得了國(guó)務(wù)院督查組的高度評(píng)價(jià)。保利西子灣位居金沙洲核心位置，北靠地鐵站，東依珠江，周邊不但有數(shù)個(gè)在建的大型住宅項(xiàng)目，還有數(shù)幅已出讓但尚未動(dòng)工的地塊，未來的居住氛圍將非常濃厚。該項(xiàng)目總貨量1000多套，首期800多套八九十平方米的中小戶型即將上市。

　　上周六下午，以國(guó)家財(cái)政部部長(zhǎng)助理丁學(xué)東為首的國(guó)務(wù)院落實(shí)“24號(hào)文”第四督查組對(duì)保利西子灣項(xiàng)目的建設(shè)情況和銷售準(zhǔn)備情況進(jìn)行了檢查。該項(xiàng)目為廣州市于2006年11月推出的首批“限房?jī)r(jià)、限戶型”地塊，最高售價(jià)僅為6500元/平方米，而在金沙洲同區(qū)域商品住宅價(jià)格已達(dá)10000元/平方米左右。目前，該項(xiàng)目即將開始網(wǎng)上預(yù)登記的西區(qū)800多套單位已全部封頂，可以馬上銷售。

　　國(guó)務(wù)院督查組一行察看了保利西子灣的樣板房。據(jù)介紹，西子灣的裝修標(biāo)準(zhǔn)為600元/平方米，選用了高級(jí)三防門，安裝了可視對(duì)講系統(tǒng)，臥室飄窗臺(tái)鋪設(shè)了高級(jí)石材。衛(wèi)生間內(nèi)安裝有整套知名品牌潔具和龍頭，還贈(zèng)送了淋浴門、梳妝鏡、鏡前燈、毛巾架、紙巾架和排氣扇等設(shè)施。督查組相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)當(dāng)場(chǎng)就對(duì)樣板房的裝修檔次和品質(zhì)表示了高度評(píng)價(jià)。