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　　2007年10月，潘石屹夫婦招牌式笑容出現(xiàn)在港交所，似乎預(yù)示著香港資本市場的準(zhǔn)入門檻已告別了土地儲備為單一衡量標(biāo)尺的時代。

　　如今，來自廣州的方圓地產(chǎn)也在努力延續(xù)這個事實。

　　日前，本報記者獨(dú)家獲悉，方圓集團(tuán)旗下的方圓地產(chǎn)控股有限公司(簡稱方圓地產(chǎn))剛剛與一個來自新加坡的私募基金簽署了總額達(dá)4億新加坡元(折合人民幣20.37億元)的戰(zhàn)略合作協(xié)議。

　　方圓地產(chǎn)醞釀已久的上市計劃終于開始顯山露水。

　　“具體登陸港交所的時間表還不好確定，目前一切還在進(jìn)行中，不方便透露任何信息。”當(dāng)記者致電集團(tuán)副總裁黃新發(fā)時，黃如此表示。

　　與方圓地產(chǎn)同時做起港交所上市夢想的同城兄弟——無論是許家印旗下的恒大抑或擁有明星項目的星河灣，方圓地產(chǎn)顯然與之都不是一個重量級別。

　　4億新元落袋

　　方圓地產(chǎn)1997年正式成立，目前已開發(fā)和在建項目有12個，已擁有700萬平方米土地儲備，主要分布在廣州市區(qū)、花都、從化、清遠(yuǎn)、江門、珠海及江蘇常州等地。

　　“這4億新元的私募基金是方圓地產(chǎn)赴港前籌措的最大一筆私募基金。”該知情人士透露，目前方圓地產(chǎn)赴港上市已經(jīng)進(jìn)入沖刺階段。

　　“目前還無法確知該新加坡基金的具體名稱，但可以肯定的是，這筆私募對方圓的上市計劃至關(guān)重要。”該人士透露，因為方圓的總募資額度約為20億～30億元人民幣，這次募集到的4億新元基本上完成了預(yù)計融資額的80%。

　　2007年8月，方圓地產(chǎn)赴港上市消息不脛而走。彼時據(jù)稱方圓地產(chǎn)已委托摩根大通任保薦人，集資3億～5億美元(約23.4億~39億港元)。

　　今年7月份，摩根大通證券(亞太)有限公司副總裁呂建東曾確認(rèn)，2008年4月，方圓地產(chǎn)已通過摩根大通發(fā)行2億美元(約15.6億港元)可換股債券，作為上市前融資。

　　“采取債券融資可以降低融資成本。”一位熟悉方圓地產(chǎn)私募運(yùn)作的投行人士表示，目前香港發(fā)行的高收益?zhèn)室话悴怀^15%，可轉(zhuǎn)債利息更低，預(yù)計方圓地產(chǎn)這次發(fā)行債券類融資工具融資成本在10%以下。

　　事實上，方圓地產(chǎn)與新加坡的合作并非純屬偶然。

　　據(jù)悉，方圓地產(chǎn)原計劃去新加坡上市。去年曾有其他投行對方圓地產(chǎn)感興趣，但由于該投行想先做大方圓地產(chǎn)的資產(chǎn)包再上市，隨后因與方圓地產(chǎn)自身戰(zhàn)略不相符而放棄。

　　此次再度聯(lián)手新加坡資本市場難免引發(fā)猜想。

　　“這幾年來，人民幣的升值預(yù)期逐步明顯，SOHO中國以及碧桂園上市都取得了巨大的財富，這種效應(yīng)使得方圓地產(chǎn)在上市前募資情況受益良多。”廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司董事長徐建平表示。

　　無論是2億美元的可轉(zhuǎn)債還是此次收獲的4億新元，都與30億元上市前總?cè)谫Y額目標(biāo)在日益靠近。

　　記者無法從方圓地產(chǎn)獲取任何信息(處于緘默期)但據(jù)相關(guān)人士透露：“預(yù)計明年年中成功可能性比較大。具體進(jìn)程不會太快。”另有香港媒體報道，方圓地產(chǎn)將在2008年年初登陸港交所。

　　“逼上梁山”？

　　“這是一家低調(diào)而默默無聞的公司，近幾年發(fā)展很快。”此前曾任職于中地行的黎文江評價，方圓地產(chǎn)盤子不是很大，但是開發(fā)風(fēng)格別致，開發(fā)樓盤將閩南文化融入其中，強(qiáng)調(diào)居住的文化性。

　　事實上，在正式爆出赴港上市傳聞之前，方圓地產(chǎn)就開始了自己的擴(kuò)張之路，而急于赴港上市也與其一度吃緊的資金鏈有關(guān)。

　　“方圓地產(chǎn)資產(chǎn)評估價只有兩三億元，整個資產(chǎn)包對于國外基金公司而言比較小，全國擴(kuò)張的架構(gòu)還沒有拉開。”廣州一位曾參與方圓地產(chǎn)融資項目的業(yè)內(nèi)人士分析。

　　據(jù)相關(guān)人士透露，今年5月份方圓地產(chǎn)在廣州的“清遠(yuǎn)·云山詩意”項目正式開始動工，但中間一度資金緊張，急于進(jìn)行融資。原來就萌動過的上市想法再度被激起。

　　而這時恰逢國內(nèi)A股市場暢旺有加，來自河北廊坊的榮盛房地產(chǎn)公司(002146)也于今年在A股提出上市申請，并于11月8日股票開始正式流通，方圓地產(chǎn)為何偏偏要“遠(yuǎn)走”香港？

　　“內(nèi)地上市太辛苦，不容易啊。”據(jù)該人士透露，而在香港上市，摩根大通作為先期的戰(zhàn)略投資者，上市前私募可以解決相當(dāng)大難題。雖然《新股發(fā)行和再融資管理辦法》出臺后，國內(nèi)A股市場增發(fā)門檻已經(jīng)降低為前一年的凈資產(chǎn)收益率要達(dá)到6%即可，但是對于中小企業(yè)而言，依然是困難重重。

　　私募成功之后，方圓地產(chǎn)發(fā)展儼然加快了很多。被廣州地產(chǎn)界人稱“發(fā)哥”的副總主經(jīng)理黃新發(fā)，于7月20日在方圓成立10周年慶典上稱：“目前方圓的土地儲備據(jù)保守統(tǒng)計有近700萬平方米，但短短幾天內(nèi)的數(shù)量就會不同。”

　　據(jù)了解，目前方圓已成功進(jìn)入珠海等珠三角市場，最近又在長三角的常州成功獲得不少的土地儲備。

　　而在廣州大本營，今年下半年至明年期間，將有包括荷塘月色、云山詩意等6個項目推出，并與美國Qakwood合作，發(fā)展位于廣州天河的酒店公寓。

　　“未來，方圓的發(fā)展將會‘鞏固廣州大本營、全面迅速占領(lǐng)珠三角、進(jìn)入長三角’。”黃新發(fā)表示。