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　　7.20、9.20過后，對成都房地產(chǎn)而言，最直接的震蕩是——昨天的豐厚利潤未必能拓展今天的資源占有，甚至在出手的一瞬間就被上漲的地價稀釋殆盡。

　　盡管在一些人看來，上漲的地價佐證了城市價值的突飛猛進(jìn)，然而對于本土企業(yè)來說，特別是那些資本相對貧弱的中小企業(yè)來說，這恰恰是一個生死結(jié)。近幾個月來，在成都土地市場上叱咤風(fēng)云的港資們，一開始就與本土企業(yè)不在同一條起跑線，換言之，盈利模式的巨大差異、資本市場上的間接收益、以及豪賭人民幣的升值預(yù)期，使得他們的闊綽出手正在擠壓本土企業(yè)的生存空間。“操正步”還是“撈偏門”、活在“招拍掛”之內(nèi)還是之外？中小企業(yè)們似乎已經(jīng)給出了答案！

　　集體退居二線

　　在人們印象中，有一些企業(yè)似乎從未參加過土地拍賣，然而他們的開發(fā)用地卻從未“斷炊”，項目一個接一個的開盤，隱性的土地儲備仿佛變戲法一樣源源不斷。合力達(dá)掌門人羅羽林曾向《地產(chǎn)商》坦言：“我們的拿地方式幾乎都在‘招拍掛’之外,方法主要有兩種,其一，通過收購、兼并其它企業(yè)從而獲得土地資源；其二，通過尋求在建項目的轉(zhuǎn)讓獲得開發(fā)用地。為此，合力達(dá)曾組織專人每天在成都周邊尋找土地或項目，然而成功概率如有百分之一已實(shí)屬不易。”

　　實(shí)際上，把眼光瞄向“招拍掛”之外的企業(yè)又何止合力達(dá)一家。在成都，有一大批中小企業(yè)通過長年對政策法規(guī)的“鉆研”，總結(jié)出多達(dá)十幾種的“另類”拿地方式。這其中的誘因，除了稀松的法律條款，最高準(zhǔn)則在于成功避讓各類高昂的稅費(fèi)，其次再是市場風(fēng)險和債權(quán)債務(wù)糾紛。

　　在土地市場貌似日益規(guī)范的今天，“價高者得”的競地法則除了無限制抬高地價之外，并沒有成功招安所有企業(yè)回到良性競爭的軌道上來，相反，難以承受的高地價卻激發(fā)資本弱小者窮則思變，“另辟蹊徑”的拿地方式開始層出不窮、花樣翻新。盡管它們?nèi)匀淮嬖?ldquo;打擦邊球”和“鉆政策漏洞”等諸多嫌疑，但在政策法規(guī)的臨界點(diǎn)以內(nèi)，這些招數(shù)或許應(yīng)被視為整個行業(yè)不得已而為之的應(yīng)激反應(yīng)。

　　局外不曾想象的是，目前成都二級土地市場上的地源信息多到令人咋舌，一位勤快點(diǎn)的老板一年要看的項目多達(dá)一兩百宗，最后能夠成型的則寥寥無幾。究其原因，無非是二級土地市場上錯綜復(fù)雜的“不對稱信息”，周旋于此的開發(fā)商更是諸多顧慮。在一位熟知地產(chǎn)開發(fā)的法律界人士看來：“所謂二級市場的拿地方法其核心無非都是繞開‘招牌掛’，而所有考慮都是基于規(guī)避稅收和法律風(fēng)險，最后考慮的才是有利可圖。稅收中尤其是土地增值稅，它們在直接轉(zhuǎn)讓和銷售過程中都會產(chǎn)生，隨著國家從去年開始清算土地增值稅，如何規(guī)避稅費(fèi)成為二級市場上買賣雙方首要考慮的問題，正是這些因素導(dǎo)致交易成功的比例奇低。”

　　八大“勾地”攻略

　　走訪長期服務(wù)于地產(chǎn)企業(yè)的律師事務(wù)所以及代理機(jī)構(gòu)，我們大致匯整出以下八種拿地方式，它們的共通之處在于：皆是圍繞“合理避讓稅費(fèi)”這個總原則展開，從繞開“招牌掛”到規(guī)避強(qiáng)制性程序，從而達(dá)到低代價的協(xié)議拿地。而根據(jù)具體情況又可衍生出多達(dá)13種拿地方式，應(yīng)對開發(fā)商遇到的各類難題。

　　一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　原理：由于土地資源一般都?xì)w屬公司名下，個人持有的情況極少，如果通過收購該公司的股權(quán)，按照《公司法》，土地被視為該公司的固定資產(chǎn)，那么就可成功避開“招掛拍”，在股權(quán)購買之后，只需要將公司更名，土地就順理成章過渡到購買方的名下，不被定義為“土地交易”，這樣又可以避開各種高額稅費(fèi)，這是最常見的一種方法。

　　局限：第一，最理想的情況是對方只有一塊地或一個項目，如果對方有幾個項目或多種營業(yè)范圍，而收購方可能都只對其中一塊地感興趣，從而不具備交易條件。

　　第二，如果對方是國有企業(yè)或者國資出股方式，操作起來就相當(dāng)?shù)挠须y度。從2004年開始，國家要求國有資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)交易必須進(jìn)行掛牌，國有資產(chǎn)必須到產(chǎn)權(quán)交易中心去掛牌，而對國有資產(chǎn)的監(jiān)管也是非常嚴(yán)格的，國有資產(chǎn)必須進(jìn)行評估，否則就算作是國有資產(chǎn)流失,任何一方都不敢去承擔(dān)這樣的責(zé)任，因此雙方很難以協(xié)商價格并完成交易。

　　優(yōu)勢：這種方法的優(yōu)勢是實(shí)用，交易程序簡單。只需要直接簽一個協(xié)議，約定付款方式、規(guī)避一些風(fēng)險等。然后直接到工商局備案即可，七個工作日即可完成。而且可以避免的高額賦稅。

　　風(fēng)險：這種方式的法律風(fēng)險在于原有公司的債權(quán)債務(wù)。比如，我一旦收購你的股權(quán)，必然也將承擔(dān)你的債權(quán)債務(wù)，特別是在買家對債務(wù)情況不清楚的情況下，即使可以通過財務(wù)審計了解現(xiàn)有債務(wù)，也很難了解“或有債務(wù)”(例如貸款擔(dān)保等)。特別是一些惡意賣家制造欠款，很難規(guī)避，這也是眾多買家在使用這種方法是最大的顧慮。

　　二、合伙成立項目公司

　　原理：第二種方式由第一種方式變通而來，即成立一個新的項目公司，把特定的塊地“裝”進(jìn)去。方法有二：其一，共同成立公司，一方以土地作價入股出資，一方直接投入資金，這樣也不能定義為“土地交易”；其二，即對方先成立一個項目公司，我再直接購買股權(quán)。這樣債務(wù)問題就非常“干凈”，可以規(guī)避債務(wù)風(fēng)險。

　　局限：稅費(fèi)相對較高，包括兩項稅費(fèi):土地增值稅和契稅。首先是土地作價入股過程中產(chǎn)生的土地增值稅，按照我國法律規(guī)定：當(dāng)土地權(quán)屬發(fā)生變化，當(dāng)土地發(fā)生增值，按照增值額，征收30%—50%的累進(jìn)增值稅。如果土地增值額達(dá)到200%，會達(dá)到60%的比例。我們經(jīng)常可以看到增值達(dá)到500%，甚至600%的情況，可以想象這樣的增值稅是很難承擔(dān)的。另外土地過戶過程中產(chǎn)生的評估價的3%的契稅，這個成本說高不高說低不低，一般都會在幾百上千萬。這種高額稅費(fèi)也是讓很多開發(fā)商不原意采取這種方式的原因。

　　適用范圍：因此這種方法適用于土地增值空間不大的地塊。例如一些原有土地價格較高、加之前期投入較高的項目就非常適用。

　　三、以聯(lián)合開發(fā)的名義

　　原理：這是一種名義上的聯(lián)合開發(fā)，其目的仍然是避免被定義為“土地交易”。簽訂一個協(xié)議，采取松散合作的方式，不需要專門成立一個公司來“裝”。而實(shí)質(zhì)上的交易價格就變相為協(xié)議簽訂中所約定的出資回報率，而通常賣地方保留部分權(quán)益。

　　優(yōu)勢與風(fēng)險：這種方式的優(yōu)點(diǎn)是程序簡單、效率高，不需要大張旗鼓的成立一個公司來裝土地。但這種方式的風(fēng)險就主要由買地方來承擔(dān)，因?yàn)樵陂_發(fā)過程中土地證上始終沒有自己的名字，包括報建、銷售等都是如此，更不要說如過說對外產(chǎn)生債務(wù)、項目被直接查封的情況。輕則停工，重則整個項目整體被人“拿走”，因此資金投入風(fēng)險很大。大多數(shù)開發(fā)商都不原意選擇這種方式，除非在投入金額不大的前提下。

　　以上三種是為最常見的方式，下面幾種方法具體局限性更大。

　　四，兼并或合并

　　原理：企業(yè)之間的兼并或者合并也可成功避免被定性為“土地交易”，完成之后就可以直接到國土局辦理土地更名過戶，因此不產(chǎn)生契稅也不產(chǎn)生土地增值稅。

　　局限：但這種方式的適用范圍是極個別的，因?yàn)楸仨殞⒄麄€企業(yè)吞并，很多開發(fā)商會認(rèn)為這么做“很不實(shí)惠”，而且涉及大量手續(xù)登記。如果目標(biāo)企業(yè)較大，特別是國有企業(yè)，還會面臨到解決職工安置的問題，而對于開發(fā)商來說初衷只是拿地開發(fā)，因此這種方法的適用范圍較窄。但也有如合力達(dá)者，就擅長使用這種方法。

　　五、在建項目轉(zhuǎn)讓

　　原理：土地暫且保留在原公司名下，也不購買股權(quán)，并保留原股東權(quán)益，然后通過簽訂法律條文完成股權(quán)托管，再由買地方投入資金進(jìn)行開發(fā)，當(dāng)項目進(jìn)行到25%，法律意義上就不再是凈地，性質(zhì)演變?yōu)樵诮椖?，就可以直接進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，從而繞開“土地交易”。盡管也承擔(dān)契稅，但成本很低。

　　過程當(dāng)中還有另一個“玄機(jī)”。因?yàn)榍捌陂_發(fā)是由購買方投入資金，他們就可利用“技術(shù)操作”把成本算得較高，這樣一來就使得土地增值稅率大幅降低。

　　最后買家直接支付一筆項目轉(zhuǎn)讓費(fèi)給賣家，賣家也只需要承擔(dān)營業(yè)稅和所得稅，而買方則只需要承擔(dān)3%的契稅。

　　局限：合作雙方需要高度的信任。

　　六，股權(quán)托管

　　原理：這是另一種更特別的股權(quán)托管，不購買股權(quán)，直接以股權(quán)托管方式進(jìn)行，完成之后再抽身退出。

　　這種方式多為國有企業(yè)采用，這是因?yàn)閲衅髽I(yè)投入資產(chǎn)會受到有關(guān)部分監(jiān)管。如果投資過多，例如成立一個項目公司買地，涉及到幾個億的資金，就會受到國資部門的監(jiān)控，而且要到主管部門去審批，程序非常繁瑣，甚至?xí)环駴Q。因此直接以股權(quán)托管的方式，以土地原有公司的名義進(jìn)行開發(fā)，實(shí)則自主開發(fā)。

　　風(fēng)險：這其中的唯一風(fēng)險就是股東反悔，勢必會造成糾紛，當(dāng)然可以通過合同加以約束。

　　七、變更用地類型

　　這類方式已屬標(biāo)準(zhǔn)“鉆政策漏洞”的范疇，隨著政策的日趨完善，如今已壽終正寢。

　　原理：幾年前，因?yàn)楣I(yè)用地的廉價，部分企業(yè)刻意收購工業(yè)用地，然后再轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫兀_(dá)到超低成本運(yùn)作的目的。因?yàn)樵谡咭?guī)范之前，用地類型的轉(zhuǎn)變只需對照住宅用地的基準(zhǔn)價補(bǔ)交其差額的20%作為出讓金，只要規(guī)劃許可即可轉(zhuǎn)化為住宅用地。

　　廢止：但從今年9月1日，成都市國土資源局出臺了新的政策，凡是工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為二類住宅用地，必須按照市場評估價，全額繳納出讓金。這是由國土部門確定，而這個價格很可能參照同區(qū)域拍賣價，因此這個差額很可能上升百倍甚至千倍。以前可能只需要幾百萬，現(xiàn)在可能是幾千萬上億，就此止住了工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地的風(fēng)氣。土地成本提高后，這種方式開發(fā)商就不再考慮。

　　八、染指“插花規(guī)劃”

　　原理：不久前出臺的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法，實(shí)際上是在政策允許的情況下為土地緊張?zhí)峁┝艘恍┗匦嗟睾拖胂罂臻g。開發(fā)商可利用“插花規(guī)劃”的方式獲得大量土地，即：一畝城市建設(shè)用地可附帶十幾畝農(nóng)村集體建設(shè)用地，實(shí)際上是以農(nóng)村用地為主，形式往往是長租幾十年，由開發(fā)商一并開發(fā)，“銷售”和“使用”之間并不存在明顯差異。

　　風(fēng)險：這種運(yùn)作方式存在一定的政策風(fēng)險，但的確不算違法，關(guān)鍵在于對開發(fā)商資源和專業(yè)水準(zhǔn)要求很高，因?yàn)檫@樣的方式需要的不再是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，而是一個復(fù)合產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，比如新型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)或者旅游產(chǎn)業(yè)即是它的載體，例如置信?國色天鄉(xiāng)及其衍生項目即屬此類。此類運(yùn)作模式進(jìn)入門檻很高，受政策牽連的可能性也大。

　　資本時代下的土地觀

　　雖然，從二級市場上拿地仍然是很多中小房企的求存之道，但是伴隨著整個行業(yè)的高度市場化和政策法規(guī)的日益健全，這類“富貴險中求”的生存模式并不被專業(yè)人士所看好。

　　泰和泰律師事務(wù)所劉俊評論：“在二級土地市場上拿地的方法盡管很多，但隨著國家對稅收環(huán)節(jié)的監(jiān)管力度加強(qiáng)，今后在二級土地市場拿地會越來越難。要么是除開土地增值稅無利可圖，要么是法律風(fēng)險，使得開發(fā)商拿地的動機(jī)越來越弱。有時候開發(fā)商一算帳，除開土地增值稅，利潤只有幾百上千萬，很多開發(fā)商寧可選擇放棄。”

　　世家機(jī)構(gòu)戰(zhàn)略研究部總監(jiān)唐俊同樣持這一觀點(diǎn)：“現(xiàn)在的開發(fā)商拿地要么擁有強(qiáng)大的資本，要么擁有很高的專業(yè)程度、資源整合能力或者項目運(yùn)作技巧，走旁門左道始終是權(quán)益之計，這時候我們需要打開眼界去正視資本的力量以及地產(chǎn)的金融屬性。之前企業(yè)購買土地的資金解決基本上依靠信貸金融，70%是靠銀行貸款維持，再加上30%的預(yù)售回款。但伴隨銀行對信貸調(diào)控力度的加強(qiáng)，已經(jīng)從傳統(tǒng)的信貸金融向資本金融轉(zhuǎn)變。中小企業(yè)開發(fā)拿地也好，首要解決的還是一個資金實(shí)力的問題。”

　　實(shí)際上，藍(lán)光的崛起已經(jīng)為后來者樹立起一個可供借鑒的樣本——作為本土中小企業(yè)如何看待資本的力量，如何驅(qū)動企業(yè)在拿地、銷售、財務(wù)體系等各個環(huán)節(jié)上的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，是決定其能否對接資本市場的關(guān)鍵。資本與土地在本質(zhì)上互為因果關(guān)系，資本幫助企業(yè)贏得更大的資源占有，而資源占有又反過來促進(jìn)企業(yè)吸納更多的資本。實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從解決土地資源過渡到一個解決資本的時代，一些企業(yè)不再通過銀行借貸這一杠桿來完成自己的融資拿地，而是通過上市、與基金合作等資本運(yùn)作方式來解決自身的土地瓶頸、資本瓶頸。

　　對于一些中小企業(yè)而言，暫時無法達(dá)到上市要求，最好過渡的方式就是尋求與私募基金合作，因?yàn)闊o論是上市還是私募，在對企業(yè)行為的約束上沒有本質(zhì)區(qū)別。這時候，公開透明的拍地方式就成為與國際資本對接的焦點(diǎn)，因?yàn)楹Ｍ赓Y本在選定合作伙伴時對這一點(diǎn)非?？粗?，甚至將其設(shè)定為一種門檻。

　　近一年多來，我們注意到成都本土諸如正成地產(chǎn)之類的中小企業(yè)，他們的拿地方式、開發(fā)節(jié)奏甚至是緊繃的資金鏈都極其類似藍(lán)光樣本。據(jù)正成地產(chǎn)相關(guān)人士回應(yīng)：“在成都的13塊地全部來自拍賣市場，總共耗資10多個億……”像這樣的公司，或許連他們自己都沒意識到，有一天將成為地產(chǎn)基金們主動追逐的目標(biāo)。